광주지방법원 2026타경30702. 광주광역시 서구 농성동 481-23 토지와 4층 건물을 대상으로 한 신건입니다. 감정 이용상태는 단독주택(다가구주택-13가구)이며, 사건 용도는 다세대 + 토지입니다. 건물은 철근콘크리트조 4층으로 2013.08.13. 사용승인됐고, 소유자는 이창민입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 1,390,467,120원입니다.
권리의 기준점은 2017.02.20. 설정된 광주농업협동조합 근저당권 314,400,000원입니다. 이후 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정, 한국토지주택공사와 강현지의 주택임차권 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 알려진 임차인의 전입일도 모두 말소기준일 이후입니다. 다만 전입일과 보증금이 확인되지 않은 임차인이 있어, ‘임차인이 많아도 전부 안전하다’고 단정할 수 있는 구조는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30702 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 서구 농성동 481-23 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 + 토지 · 단독주택(다가구주택-13가구) 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 4층 · 2013.08.13. 사용승인 |
| 토지 | 306.0㎡ · 대 · 준주거지역 · 평지 · 자루형 · 소로한면 |
| 소유자 | 이창민 |
| 감정가 / 최저가 | 1,390,467,120원 / 1,390,467,120원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울보증보험 주식회사 / 94,576,437원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 출입도로 | 농성동 481-36 포장출입도로 이용 · 해당 도로는 매각 대상 아님 · 다른 출입도로 없음 |
① 권리 흐름 — 기준권리는 2017년 광주농협 근저당
2013년 우리은행 근저당권 308,400,000원과 2015년 주식회사엘지화학 전세권 45,000,000원은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2017.02.20. 광주농업협동조합 근저당권 314,400,000원입니다. 이후 등기된 서울보증보험 주식회사의 강제경매개시결정과 주택임차권 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 13명, 보증기관 중복신고 1건
한국토지주택공사는 실제 임차인이 아니라 보증금 대위·승계 중복신고로 분류돼 있습니다. 따라서 한국토지주택공사 명의의 보증금 90,000,000원을 강현지 보증금과 별도로 합산하면 안 됩니다. 실제 임차인은 보증기관을 제외한 13명입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박세열 | 202호 · 주거 | 2025.07.21 | 3,000,000원 월 400,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김상환 | 305호 · 주거 | 2020.07.15 | 96,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양심 | 주거 | 2024.06.18 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이수지 | 알수없음 | 2025.05.13 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 정유진 | 알수없음 | 2024.06.24 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 양희정 | 알수없음 | 2024.04.05 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 김시윤 | 알수없음 | 2024.05.21 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 이상대 | 알수없음 | 2024.05.29 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강승만 | 알수없음 | 2022.06.02 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 박혜란 | 알수없음 | 2022.01.28 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 오영빈 | 알수없음 | 2023.11.27 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 강현지 | 건물3층 182.24㎡ 중 도면표시 · 주거(임차권등기) | 2024.03.26 확정 2024.02.13 | 90,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
| 기사항전 | 주거 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
| 한국토지주택공사 | 4층 182.24㎡ 중 도면표시 · 주거(임차권등기) | 미상 확정 2022.05.11 | 90,000,000원 합산 제외 | 대항력 미상 우선변제 미상 승계·중복 |
③ 예상배당표 (매각가 1,390,467,120원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 16,304,671원 |
| 2. 근저당 · 광주농업협동조합 | 314,400,000원 | 314,400,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 서울보증보험 주식회사 | 94,576,437원 | 94,576,437원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 965,186,012원 |
배당모형상 채권자 청구총액 408,976,437원은 전액 배당되고 미배당은 0원입니다. 소유자 잔여액은 965,186,012원으로 산정됩니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 농성역 북측 인근으로, 주변은 노변상가·단독주택·아파트단지 등 주거용 및 상업용 부동산이 혼재합니다.
- 교통. 대상물건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 버스터미널·시내버스정류장·지하철역 등 대중교통시설이 있어 일반적인 교통상황은 편리한 것으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 단독주택(다가구주택-13가구)으로 이용 중이며, 개별난방·급배수위생설비 등이 있습니다.
- 토지. 306.0㎡의 대지로 준주거지역·전통상업보존구역이며, 공시지가는 1,152,000원/㎡입니다.
- 접근성 주의. 포장출입도로인 농성동 481-36을 이용해 출입하며 다른 출입도로가 없습니다. 해당 481-36은 이번 매각 대상이 아닙니다.
- 건축 상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 기사항전 임차관계 확인. 전입일·보증금이 미상이라 대항력 여부를 단정할 수 없습니다. 점유 부분과 실제 임대차관계를 확인해야 합니다.
- 보증기관 중복 계산 금지. 한국토지주택공사 90,000,000원은 강현지 보증금의 대위·승계 중복신고로 분류되므로 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
- 출입도로 권원 확인. 농성동 481-36이 매각 대상에서 제외되면서도 다른 출입도로가 없다고 기재돼 있습니다. 낙찰 후 통행·사용 관계를 반드시 확인해야 합니다.
- 13가구 명도 계획. 감정 이용상태가 13가구이고 실제 임차인도 다수 확인됩니다. 권리 소멸 여부와 별개로 현황 점유와 인도 일정은 별도 관리가 필요합니다.
- 가격 판단은 별도. 현재 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 최저가 1,390,467,120원이 시세보다 싸다고 평가할 근거가 없습니다.
- 배당표 한계 확인. 배당모형은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당요구·세금 내역을 원본에서 대조해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘점유와 출입’이 더 중요한 사건
이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준권리는 명확합니다. 2017.02.20. 광주농업협동조합 근저당권을 기준으로 이후 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 물건은 다가구주택 13가구 이용이고 실제 임차인이 13명 확인되며, 그중 ‘기사항전’은 전입일과 보증금이 미상입니다.
여기에 유일한 포장출입도로인 농성동 481-36이 매각 대상이 아니라는 사실이 겹칩니다. 따라서 이 사건은 단순히 “말소기준 이후라 깨끗하다”는 한 문장으로 끝낼 물건이 아닙니다. 등기상 인수는 낮지만, 미상 임차관계와 출입도로 권원이 실제 입찰 판단의 중심입니다. 실거래 비교 자료도 없으므로 신건 최저가 자체를 가격 메리트로 평가해서는 안 됩니다.
