광주지방법원 2026타경30709. 광주광역시 북구 일곡동에 있는 일곡롯데아파트 105동 14층 1401호입니다. 감정평가상 아파트이며, 동일 면적 실거래 비교 기준은 전용 114.623㎡입니다. 광주문화신용협동조합이 신청한 임의경매로, 청구금액은 345,739,032원입니다. 2021년 설정된 근저당권을 기준으로 후순위 담보권과 가압류가 정리되는 구조입니다.

등기상 매각 후 존속하는 권리는 확인되지 않았고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재되어 있습니다. 신고 임차인이 없다는 사실만으로 실제 점유자가 없거나 명도 부담이 전혀 없다고 단정해서는 안 됩니다.

가격은 더욱 명확합니다. 동일 면적 실거래 평균은 390,250,000원인데, 신건 최저가가 466,000,000원입니다. 최근 평균보다 75,750,000원 높은 가격으로, 권리관계가 비교적 단순하다는 이유만으로 가격 프리미엄을 정당화하기 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2021년 근저당권이 말소기준

권리분석의 기준은 2021.04.13 설정된 광주문화신용협동조합의 을구 11번 근저당권입니다. 채권최고액은 300,900,000원이며, 이 권리가 매각으로 소멸하는 말소기준권리입니다.

이후 같은 금융기관이 설정한 을구 13번 근저당권 20,700,000원과 을구 14번 근저당권 76,800,000원도 후순위로 소멸할 예정입니다. 광주은행의 가압류 105,420,714원 및 41,394,950원과 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 평균의 119.4%

동일 단지의 전용 114.62㎡ 실거래 12건을 비교했습니다. 거래 기간은 2025년 7월부터 2026년 4월까지이며, 최근 12개월 평균은 390,250,000원입니다.

실거래 최저가는 340,000,000원, 최고가는 467,000,000원으로 거래가격의 편차가 큽니다. 동일한 전용면적이라도 층과 개별 상태에 따라 거래가격이 달라질 수 있으므로 평균과 최신 거래를 함께 살펴봐야 합니다.

2025년 12월에는 동일 면적 14층이 467,000,000원에 거래된 사례가 있습니다. 이 거래는 대상 물건과 층수가 같다는 점에서 참고할 만하지만, 개별 호수의 상태와 향이 동일하다는 근거는 없으며 단일 고가 거래를 현재의 대표 시세로 단정해서는 안 됩니다.

이후 확인되는 최신 거래는 2026년 4월 11층의 430,000,000원입니다. 신건 최저가 466,000,000원은 최신 거래보다도 36,000,000원 높습니다. 최근 실거래 평균을 기준으로 보면 프리미엄이 더 커집니다.

③ 예상배당표 (매각가 466,000,000원 가정)

신건 최저가에 매각된다고 가정한 배당 시뮬레이션입니다. 집행비용을 먼저 공제한 뒤 근저당권과 가압류 채권에 배당하는 구조입니다. 근저당권 배당은 채권최고액을 기준으로 산정된 추정치로, 실제 배당은 확정 채권액과 배당순위 등에 따라 달라질 수 있습니다.

집행비용 7,060,000원을 제외한 채권자 예상배당은 458,940,000원입니다. 총 채권액 545,215,664원 대비 미배당액은 86,275,664원이며 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영하지 않은 추정 배당표입니다.

④ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 인수액은 0원

회차가 진행되면서 최저매각가격이 낮아질 경우를 비교했습니다. 후순위 채권의 미배당액은 증가하지만, 현재 확인된 권리구조에서는 매수인의 인수액이 함께 증가하지 않습니다.

1회 유찰 시 최저가는 372,800,000원으로 최근 실거래 평균 390,250,000원 아래로 내려갑니다. 2회 유찰 시에는 298,240,000원입니다. 다만 이는 회차별 가정가격이지 실제 낙찰가격이나 향후 유찰 여부에 관한 예측은 아닙니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 일곡동 일신초등학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트단지와 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하며 일반적인 교통상황은 보통입니다. 동측으로 왕복 4차선, 서측으로 왕복 2차선의 포장도로에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트 벽식구조의 20층 아파트 중 14층입니다. 급배수·위생·난방·소화·화재경보·승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다.
• 토지. 아파트 부지로 이용되는 평지이며, 토지면적은 40,970.8㎡입니다. 제3종일반주거지역에 포함되고 제1종지구단위계획구역에 해당합니다.
• 교육환경 관련 규제. 교육환경보호구역 및 절대·상대보호구역 저촉 사항이 확인됩니다. 구체적인 행위 제한은 관련 공부를 통해 확인할 필요가 있습니다.
• 공시지가. 935,000원/㎡이며, 공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 678세대 단지로 동일 면적 실거래 12건이 확인됩니다. 거래가격은 340,000,000원부터 467,000,000원까지 편차가 커서 평균만으로 개별 호수의 적정가격을 판단하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 확인. 최저가 466,000,000원은 최근 12개월 평균의 119.4%입니다. 최신 거래가 430,000,000원과도 비교해 입찰가격을 검토해야 합니다.
• 동일 층 실거래 비교. 2025년 12월 동일 면적 14층 거래가 467,000,000원이 확인됩니다. 해당 거래와 대상 물건의 향·수리 상태·내부 상태 차이를 확인해야 합니다.
• 거래 시점 확인. 확인된 최신 거래는 2026년 4월입니다. 2026년 10월 매각기일에 앞서 추가 거래와 시장가격 변동을 재확인해야 합니다.
• 점유 및 임대관계 확인. 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입 내역을 확인하고, 명도 비용과 소요 절차를 검토해야 합니다.
• 등기부 재확인. 2021년 말소기준 근저당권 및 이후 근저당권·가압류의 소멸 여부를 최신 등기사항증명서와 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
• 배당과 인수 구분. 채권자 미배당액 86,275,664원은 매수인 인수액 0원과 구분해야 합니다. 집행비용과 실제 채권액의 변동 가능성도 확인해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 372,800,000원, 2회 유찰 시 298,240,000원입니다. 회차별 가격과 최근 실거래 평균을 비교하되 실제 유찰 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 원본 서류 검토. 등기사항증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 대조하고, 관리비 체납 및 실제 점유 상태를 확인해야 합니다.

맺으며 — 권리상 인수 0원, 가격은 별개의 문제

광주 일곡롯데아파트 105동 1401호는 광주문화신용협동조합의 2021년 근저당권을 기준으로 후순위 권리가 정리되는 구조입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 임대관계 미상이라는 점에서 실제 점유와 명도 문제까지 확인이 끝난 물건으로 볼 수는 없습니다.

가격 측면에서는 신건 최저가 466,000,000원이 최근 12개월 평균 390,250,000원의 119.4%라는 점이 결정적입니다. 최신 거래가 430,000,000원보다도 높습니다. 2025년 12월 동일 층의 고가 거래가 존재하지만, 그것만으로 현재 신건 가격에 충분한 시세 메리트가 있다고 판단하기는 어렵습니다.

1회 유찰 시 가정가격 372,800,000원은 최근 평균 아래로 내려오며, 이때도 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 매각 진행과 시세 변화에 따라 비교 결과는 달라질 수 있습니다.

결론적으로 권리상 인수 부담은 제한적으로 분석되지만, 점유 확인이 필요하고 신건 가격은 최근 시세보다 높습니다. 유찰 후 가격과 최신 거래를 다시 비교하는 접근이 타당합니다.