의정부지방법원 2025타경71820. 양주시 덕정동 청담마을 407동 12층 1204호 아파트입니다. 감정 이용상태는 방4·거실·주방·W.C·발코니 등으로 확인되고, 대상 평형은 107.9㎡입니다. 현재 소유자는 김옥자·이삼옥 각 2분의 1 공유이며, 2008.03.03 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 권리 기준은 2024.01.30 이삼옥 지분에 설정된 하나카드주식회사 가압류 18,994,040원입니다.
등기상 현재 유효한 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이지만, 이 사건은 권리관계를 단순히 “인수 0원”으로 끝내면 안 됩니다. 현황조사에 이삼옥이 포착되어 있고 전입일이 2008.03.10으로 말소기준보다 앞섭니다. 다만 이삼옥은 등기부상 공유자와 동일인이며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 실제 임대차인지 관계인 점유인지부터 확인해야 하며, 대항력 가능·미상, 인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71820 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 덕정동 210-2 청담마을 407동 12층 1204호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 107.9㎡ · 방4·거실·주방·W.C·발코니 · 지상24층 건물 |
| 소유자 | 김옥자 2분의 1 · 이삼옥 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 369,000,000원 / 369,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 19,127,303원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2024.01.30 가압류
과거 우리은행 근저당권 78,000,000원은 2008.03.04 해지로 말소됐고, 국민은행 근저당권 22,000,000원도 2026.04.06 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서의 말소기준은 2024.01.30 하나카드주식회사 가압류 18,994,040원입니다. 이후 롯데카드 가압류 및 경매개시결정, 하나카드의 추가 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 점유·임차관계 — 공유자와 동일인의 전입
| 성명 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이삼옥 | 2008.03.10 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이삼옥은 등기부상 현재 공유자이자 과거 국민은행 근저당의 채무자로도 확인됩니다. 현황조사상 점유 정보와 등기부상 권리자가 동일해 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 제기된 상태입니다. 그러나 보증금이 확인되지 않은 이상 실제 임대차가 존재하는지, 낙찰자가 인수할 보증금이 있는지를 숫자로 확정할 수 없습니다.
③ 시세 비교 — 신건 369,000,000원은 최근 시세의 121.9%
청담마을(주공4단지) 동일 평형 107.9㎡의 최근 12개월 실거래 12건 평균은 302,583,333원입니다. 최신 거래는 2026.07, 14층 305,000,000원이고, 최근 12건 범위는 265,000,000원~325,000,000원입니다. 현재 최저매각가 369,000,000원은 최근 12개월 평균의 121.9%로, 최근 실거래 수준보다 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 107.9㎡ | 14 | 305,000,000원 |
| 2026.06 | 107.9㎡ | 15 | 325,000,000원 |
| 2026.04 | 107.9㎡ | 6 | 300,000,000원 |
| 2026.04 | 107.9㎡ | 7 | 310,000,000원 |
| 2026.01 | 107.9㎡ | 10 | 316,000,000원 |
| 2025.12 | 107.9㎡ | 3 | 290,000,000원 |
| 2025.11 | 107.9㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2025.11 | 107.9㎡ | 4 | 300,000,000원 |
| 2025.10 | 107.9㎡ | 6 | 295,000,000원 |
| 2025.10 | 107.9㎡ | 15 | 315,000,000원 |
| 2025.10 | 107.9㎡ | 17 | 315,000,000원 |
| 2025.10 | 107.9㎡ | 1 | 265,000,000원 |
| 평균 | 107.9㎡ | 12건 | 302,583,333원 |
회차 시나리오상 1회 유찰 시 매각가는 295,200,000원, 2회 유찰 시 236,160,000원입니다. 1회 유찰 가격은 최근 12개월 평균 302,583,333원 아래로 내려오지만, 실제 응찰 판단 전에는 먼저 이삼옥의 임대차·보증금 존재 여부를 확인해 실질취득가를 확정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 369,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,966,000원 |
| 1. 가압류 · 하나카드주식회사 | 18,994,040원 | 18,994,040원 |
| 2. 가압류 · 롯데카드주식회사 | 16,173,694원 | 16,173,694원 |
| 3. 경매개시결정 · 롯데카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 하나카드주식회사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 327,866,266원 |
배당 계산상 채권액이 확인된 35,167,734원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 327,866,266원으로 계산됩니다. 다만 경매개시결정 채권액 미상분과 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 잔여는 달라질 수 있습니다. 계산표의 매수인 인수액은 0원이지만, 이삼옥의 보증금이 확인되지 않았으므로 이를 실제 법률상 인수액 0원으로 확정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고암중학교 남서측 인접. 주변은 아파트단지, 각 급 학교, 근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 간선도로가 있어 전반적인 교통상황은 보통입니다.
- 도로. 부지 서측·남측·동측으로 왕복4차선 포장도로에 접하고 단지 내 도로가 개설돼 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(덕정1지구)·성장관리권역·택지개발지구이며 공시지가는 1,000,000원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 단지. 청담마을(주공4단지) 960세대, 2001.06.11 준공이며 동일 평형 실거래가 지속적으로 확인됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차관계 원본 확인. 이삼옥의 보증금·확정일자·점유권원과 매각물건명세서를 대조해 실제 임대차 여부를 먼저 확인해야 합니다.
- 공유자 동일인 점검. 현황조사상 이삼옥은 등기부상 공유자와 동일합니다. 관계인 점유인지 실제 임차관계인지 구분이 핵심입니다.
- 실질취득가 재산정. 보증금이 존재하고 인수 대상이면 낙찰가에 인수액을 더한 실질취득가로 시세와 비교해야 합니다.
- 가격 기준. 신건 369,000,000원은 최근 12개월 평균 302,583,333원의 121.9%이므로 현재 회차는 가격 메리트가 없습니다.
- 회차 확인. 시나리오상 1회 유찰 295,200,000원, 2회 유찰 236,160,000원이지만 임차관계 확인 전 최저가만으로 싸다고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격도 높고, 인수액도 아직 확정할 수 없다
이 사건은 등기부만 보면 말소기준 이후의 권리가 정리되는 구조입니다. 그러나 현황조사상 이삼옥의 전입일 2008.03.10이 말소기준 2024.01.30보다 앞서고, 보증금·확정일자가 미상입니다. 이삼옥은 등기부상 공유자와 동일인이어서 실제 임차관계인지 관계인 점유인지 확인이 선행돼야 합니다. 따라서 현재 단계에서는 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.
가격 역시 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 369,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 302,583,333원의 121.9%이며, 최신 거래 305,000,000원과 최근 최고가 325,000,000원도 넘어섭니다. 이 물건의 핵심은 현재 가격을 싸다고 보는 것이 아니라, 임차관계를 먼저 확정한 뒤 실질취득가 기준으로 다시 시세를 비교하는 것입니다.
