광주지방법원 2026타경30738. 광주 북구 운암동 수하임아파트 101동 17층 1704호입니다. 감정평가상 아파트(계단식)로 이용 중이며, 실거래 비교 면적은 58.0093㎡입니다. 말소기준권리는 2017.05.04 설정된 주식회사우리은행 근저당권이고, 임차인 김진옥의 주민등록일은 2017.06.19, 점유개시일은 2017.06.21입니다. 따라서 제공된 권리분석상 김진옥 임차인은 대항력이 없고 매수인 승계액은 0원입니다.
가격에서는 다른 결론이 나옵니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 209,000,000원이고 최근 12개월 동일 면적 실거래 평균은 206,250,000원입니다. 데이터상 최저가의 최근 평균 대비 비율은 101.3%이므로, 신건 가격 자체에 뚜렷한 할인은 없습니다. 다만 최신 거래는 2025.06의 210,500,000원으로 현재 최저가보다 높은 거래도 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30738 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 17층1704호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 실거래 비교 면적 58.0093㎡ · 철근콘크리트구조 19층 중 17층 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 209,000,000원 / 209,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 172,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 단지 정보 | 수하임아파트101동 · 86세대 · 2017.04.26 준공 |
① 권리 흐름 — 임차인은 있으나 매수인 인수는 0원
말소기준은 2017.05.04의 우리은행 근저당권입니다. 김진옥 임차인의 확정일자는 2017.06.01, 주민등록일은 2017.06.19, 점유개시일은 2017.06.21로 모두 말소기준권리보다 뒤에 놓입니다. 제공된 권리분석 결과도 “전입신고가 말소기준권리 이후 → 대항력 없음”으로 정리되어 있으며, 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김진옥 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 172,600,000원 | 2017.06.19 / 2017.06.01 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
김진옥은 2025.01.03 임차권등기를 마쳤고 배당요구도 접수되어 있습니다. 그러나 대항력 판단의 기준이 되는 전입·점유가 2017.05.04 말소기준권리보다 늦어 매수인에게 보증금이 승계되는 구조는 아닙니다. 따라서 낙찰가가 내려가더라도 이 사건의 실질취득금액은 낙찰가에 임차보증금을 더하는 구조가 아니라, 제공된 시나리오상 낙찰가 자체가 됩니다.
③ 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건가
수하임아파트101동 동일 면적 58.01㎡ 실거래는 4건이 확인됩니다. 최근 12개월 평균은 206,250,000원, 최신 거래는 2025.06의 210,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 58.01㎡ | 12 | 210,500,000원 |
| 2025.06 | 58.01㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2025.03 | 58.01㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2025.02 | 58.01㎡ | 12 | 210,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 58.01㎡ | 4건 | 206,250,000원 |
실거래 범위는 202,000,000원~210,500,000원이고, 최근 12개월 평균은 206,250,000원입니다. 현재 최저가 209,000,000원은 데이터상 최근 평균의 101.3%입니다. 최신 거래 210,500,000원보다는 낮지만 최근 평균보다는 높은 수준이므로, 신건을 시세보다 저렴한 물건으로 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,726,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 5,886,000,000원 | 205,274,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 172,600,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당계산에서는 집행비용 3,726,000원을 제외한 금액이 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다. 총 채권액 6,058,600,000원 중 예상 배당액은 205,274,000원, 미배당액은 5,853,326,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 209,000,000원 | 205,274,000원 | 5,853,326,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 167,200,000원 | 164,059,200원 | 5,894,540,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 133,760,000원 | 131,087,360원 | 5,927,512,640원 | 0원 |
김진옥 임차인에게 대항력이 없기 때문에 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 즉 이 사건은 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금을 낙찰자가 떠안아 실질취득가가 고정되는 유형이 아닙니다. 각 회차의 실질취득은 제공된 시나리오상 각각 209,000,000원, 167,200,000원, 133,760,000원입니다.
⑥ 민간임대 관련 등기 — 별도 확인 포인트
갑구에는 2017.04.26 원인의 금지사항등기와 2022.11.30 접수된 민간임대주택등기가 존재합니다. 민간임대주택등기에는 이 주택이 임대의무기간 동안 계속 임대되어야 하고 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 내용이 기재되어 있습니다.
또한 금지사항등기에는 국민주택기금을 위한 제한물권 설정을 제외하고 임차인 동의 없이는 제한물권 설정이나 압류·가압류·가처분 등 소유권 제한 행위를 할 수 없다는 내용이 기재되어 있습니다. 제공된 배당계산상 매수인 인수액은 0원이지만, 이 두 등기의 매각 후 효력과 말소 여부는 매각물건명세서와 등기 원문을 입찰 전에 대조해야 합니다.
⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국폴리텍대학 광주캠퍼스 북서측 인근에 위치하고 주변은 아파트단지 등 공동주택과 학교시설이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 19층 중 17층이며, 위생·급배수·옥내외소화전·화재탐지 및 경보기·승강기·개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측으로 왕복4차선 아스팔트포장도로에 접하고 진출입이 가능합니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 평지의 사다리형 아파트부지이며 공시지가는 997,100원/㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. 동일 면적 최근 실거래 4건, 최근 12개월 평균 206,250,000원입니다.
⑧ 입찰 체크리스트
- 가격 상한. 현재 최저가가 최근 12개월 평균의 101.3%이므로 신건 가격에 할인 메리트를 전제하지 말고 실거래 202,000,000원~210,500,000원 범위와 비교하세요.
- 임차권 원문 확인. 김진옥의 임차권등기 보증금은 172,600,000원이고, 전입은 2017.06.19입니다. 말소기준 2017.05.04 이후라는 순서를 등기와 명세서 원본으로 다시 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 을구 1번 5,886,000,000원과 을구 1-1의 65,160,000원·공동담보 해제 기재 관계를 원문으로 확인하세요.
- 민간임대 관련 등기. 금지사항등기와 민간임대주택등기의 매각 후 효력·말소 여부를 확인하세요.
- 배당구조. 제공된 배당계산에서는 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당이 0원이고 우리은행에 매각대금 대부분이 배당됩니다.
- 현장 확인. 17층 실제 점유 상태와 내부 상태, 관리비 체납 여부 등은 입찰 전 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수보다 가격과 등기 원문이 승부처
이 사건의 핵심은 보증금 172,600,000원의 임차인이 존재하지만 매수인에게 승계되지 않는다는 점입니다. 말소기준 우리은행 근저당이 2017.05.04이고 김진옥의 전입·점유가 그 이후이므로 제공된 분석상 대항력이 없으며, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
그러나 가격 메리트는 별개의 문제입니다. 현재 실질취득 209,000,000원은 최근 12개월 평균 206,250,000원의 101.3%로, 최신 거래 210,500,000원보다는 낮지만 최근 평균보다 높습니다. 따라서 권리상 인수 0원이라는 이유만으로 신건을 싸다고 볼 수는 없습니다. 아울러 같은 날 근저당 변경등기와 민간임대 관련 등기가 함께 존재하므로, 입찰 전 원문 대조가 이 사건의 마지막 확인 포인트입니다.
