광주지방법원 2026타경30739. 광주광역시 북구 운암동 수하임아파트 101동 605호를 대상으로 한 강제경매입니다. 주택도시보증공사가 채권자로 경매를 신청했으며 청구금액은 171,500,000원입니다. 소유자는 유한회사와이지개발이고, 2017년 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다.

임차인 이진영의 전입 및 점유개시일은 2024.04.12로, 우리은행 근저당권 설정일인 2017.05.04보다 늦습니다. 따라서 제시된 권리관계에 따르면 임차보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 다만 임차권등기가 존재하고, 민간임대주택 관련 등기도 확인되므로 매각물건명세서와 등기 원본의 내용을 대조해야 합니다.

가격 또한 별도의 문제입니다. 현재 최저매각가는 211,000,000원인데, 제공된 동일 면적대 실거래 평균은 206,250,000원입니다. 최신 거래가로 기재된 210,500,000원보다도 높습니다. 다만 거래 표본은 2025년에 집중되어 있으므로 2026년 현재 시세를 그대로 나타낸다고 보기는 어렵습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

말소기준권리는 2017.05.04. 설정된 우리은행 근저당권입니다. 이후 전입한 임차인 이진영의 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 제공된 권리분류상 매각으로 소멸하는 권리입니다.

다만 우리은행 근저당권의 최초 채권최고액은 5,886,000,000원이고 공동담보목록이 기재되어 있습니다. 같은 날 근저당권 변경등기에는 채권최고액 66,360,000원 및 공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 따라서 최초 공동담보 채권최고액을 이 호실에 그대로 적용할 수 있는지, 변경등기 이후 실제 담보범위와 피담보채무가 무엇인지를 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 171,500,000원, 인수 0원

확인되는 실제 임차인은 이진영 1명입니다. 임차권등기가 설정되어 있으며 배당요구도 확인됩니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 표시되어 있으므로 임차인 수에 추가하지 않습니다.

주택도시보증공사의 신청채권액은 171,500,000원으로 임차보증금과 금액이 같습니다. 다만 금액이 같다는 사실만으로 채권 이전 또는 대위관계의 구체적 범위를 확정할 수는 없습니다. 배당요구 및 채권자 관계를 원본에서 확인하되, 보증금과 신청채권액을 별도의 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 거래평균을 웃돈다

비교 대상은 수하임아파트101동이며, 단지 규모는 86세대, 사용승인 관련 준공일은 2017.04.26.입니다. 대상 비교면적은 58.4229㎡이고, 실거래 표본은 전용 58.01㎡의 거래 4건입니다.

거래 표본 기간은 2025.02~2025.06입니다. 2026.09.23. 기준으로는 과거 거래이므로 현재 시세 및 최근 가격 추세를 확정하는 자료로 사용하기 어렵습니다.

거래평균 206,250,000원과 현재 최저매각가 211,000,000원을 비교하면 최저가가 평균의 102.3%입니다. 최신 거래로 기재된 2025년 6월의 210,500,000원보다도 높은 수준입니다.

따라서 제공된 실거래 자료를 기준으로 신건 가격이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거는 없습니다. 다만 비교 대상이 2025년 거래 4건으로 제한되어 있으므로 2026년 실거래와 현재 매도 호가를 추가로 확인해야 합니다. 이 표본만으로 상승장이나 하락장이라고 단정할 수도 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 211,000,000원 가정)

현재 회차 최저매각가인 211,000,000원에 매각된다고 가정한 배당 시나리오입니다. 집행비용 추정액을 먼저 공제하고 우리은행 근저당권에 배당하는 구조로 계산되어 있습니다.

공동담보 근저당권의 최초 채권최고액을 적용한 추정 배당표입니다. 같은 날 변경등기의 채권최고액 66,360,000원 및 공동담보 해제 내용이 실제 배당에 어떻게 반영되는지는 확인되지 않았습니다. 당해세와 임차인 최우선변제 등도 미반영되어 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 회차별 가격과 미배당 위험

현재 신건부터 유찰 시나리오까지 매각가격과 배당액을 비교하면, 최저매각가가 낮아질수록 채권자 미배당액이 늘어납니다. 그러나 제시된 권리분류에서는 각 회차의 매수인 인수액이 모두 0원입니다.

회차별 금액은 가정된 매각가격에 따른 시뮬레이션이며 실제 유찰이나 해당 가격의 매각을 보장하지 않습니다. 미배당액은 최초 공동담보 채권최고액 등을 합산한 추정치이므로 개별 호실의 확정 채무액으로 해석해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 운암동 경양초등학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지·근린생활시설·학교 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 대중교통 이용 여건은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 19층 건물 중 6층입니다. 급배수·위생·소방·승강기설비와 도시가스 난방설비가 있습니다.
• 도로. 단지 북서측으로 진입로가 개설되어 있으며, 토지는 사다리형 평지의 공동주택 부지로 이용되고 있습니다.
• 토지이용. 제3종일반주거지역 및 상대보호구역에 포함됩니다. 공시지가는 997,100원/㎡로 기재되어 있습니다.
• 건축물. 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시되어 있습니다.
• 환금성. 86세대 단지이고 확인된 비교 거래는 4건입니다. 거래 표본이 제한적이므로 실제 매도 가능가격과 매수 수요를 별도로 점검해야 합니다.
• 임대 관련. 민간임대주택등기 및 금지사항등기가 확인됩니다. 경매 이후 등기 처리와 임대 관련 의무를 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 가격 검증. 현재 최저가 211,000,000원은 거래평균 206,250,000원의 102.3%입니다. 2025년 거래 외에 2026년 실거래 및 현재 호가를 대조해야 합니다.
• 근저당 변경등기. 우리은행 최초 채권최고액 5,886,000,000원과 변경등기의 66,360,000원, 공동담보 해제의 관계를 원본으로 확인해야 합니다.
• 임차권등기. 이진영의 임차권등기 및 배당요구 내용을 확인하고 매각 후 말소 절차와 실제 점유 상태를 점검해야 합니다.
• 보증기관 채권. 주택도시보증공사의 신청채권 171,500,000원과 임차보증금의 관계를 확인하되 중복 임차인이나 별도 보증금으로 계산하지 않아야 합니다.
• 민간임대주택. 금지사항등기와 민간임대주택등기의 현재 효력, 경매 후 처리 및 임대 관련 의무를 관계 기관과 원본 서류로 확인해야 합니다.
• 소재지 대조. 소재지의 행정구역 표기에 차이가 있으므로 최신 등기부와 매각물건명세서의 부동산 표시를 대조해야 합니다.
• 점유·명도. 임차권등기가 확인되지만 현재 실제 점유 상태는 별도로 확인해야 합니다. 점유자가 있으면 인도 및 명도 절차를 검토해야 합니다.
• 관리비·세금. 공용부분 미납 관리비와 당해세 등 추가 부담 가능성을 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최신 실거래를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 가격과 등기는 따로 확인해야 한다”

광주지방법원 2026타경30739는 임차인 이진영의 전입일이 말소기준권리보다 늦어 보증금 인수액이 0원으로 분석되는 사건입니다. 제공된 회차별 시나리오에서도 매수인 인수액은 동일하게 0원입니다.

그러나 최초 공동담보 근저당의 채권최고액과 변경등기 사이의 관계를 확인해야 하고, 민간임대주택등기 및 금지사항등기의 경매 후 처리도 별도로 검토해야 합니다. 배당표상 우리은행의 예상배당액이 매각대금을 사실상 소진하는 구조 역시 변경등기 확인 전에는 확정할 수 없습니다.

가격 측면에서는 최저가 211,000,000원이 제공된 거래평균 206,250,000원의 102.3%로, 최신 거래가 210,500,000원보다도 높습니다. 더욱이 거래 표본은 2025년의 4건이므로 현재 시세 검증이 필요합니다.

결론적으로 임차보증금 승계 부담은 없는 것으로 분석되지만, 신건 가격에 뚜렷한 할인 근거가 없고 등기상 추가 확인 사항이 남아 있습니다. 현재 시세와 근저당 변경등기, 민간임대주택 관련 권리관계를 확인한 뒤 입찰가격을 판단하는 것이 적절합니다.