광주지방법원 2026타경30741. 광주 북구 운암동 수하임아파트 101동 16층 1603호입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상19층 건물의 16층, 남동향 계단식입니다. 말소기준권리는 2017.05.04. 우리은행 근저당권입니다. 임차권자 채성아의 주민등록일은 2019.12.03., 점유개시일은 2019.12.06.으로 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없습니다. 2024.12.26. 등기된 임차권도 매각으로 소멸하므로 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 신중하게 봐야 합니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 210,000,000원이고, 같은 면적의 최근 12개월 실거래 4건 평균은 206,250,000원입니다. 최저가는 최근 평균의 101.8%로 최근 시세 이상이며, 최신 거래 210,500,000원과는 비슷한 수준입니다. 따라서 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30741 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 운암동 1769 수하임아파트 101동 16층1603호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 58.0093㎡ · 지하1층·지상19층 중 16층 · 남동향 계단식 |
| 소유자 | 유한회사와이지개발 |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 168,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 뒤 임차권
말소기준은 2017.05.04. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 5,886,000,000원이고 공동담보가 설정된 권리입니다. 이후 채성아는 2019.12.03. 주민등록을 마치고 2019.12.06. 점유를 개시했으므로 말소기준보다 뒤입니다. 임차보증금은 168,900,000원이지만 전입신고가 말소기준권리 이후여서 대항력은 없습니다. 2024.12.26. 임차권등기가 이루어졌고, 이 역시 매각으로 소멸합니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 채성아 | 건물전부 · 주거 (임차권등기) | 168,900,000원 | 2019.12.03. | 2019.12.03. | 대항력 없음 | 매각 소멸 |
② 시세 비교 — 신건 최저가는 최근 평균의 101.8%
수하임아파트101동 전용 58.01㎡의 최근 실거래는 4건입니다. 최근 12개월 평균은 206,250,000원, 최저는 202,000,000원, 최고는 210,500,000원입니다. 현재 경매 최저가 210,000,000원은 최근 평균보다 높고 최신 거래 210,500,000원과 거의 같은 가격대입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 58.01㎡ | 12 | 210,500,000원 |
| 2025.06 | 58.01㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2025.03 | 58.01㎡ | 4 | 202,000,000원 |
| 2025.02 | 58.01㎡ | 12 | 210,500,000원 |
| 평균 | 58.01㎡ | 4건 | 206,250,000원 |
현재 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균 206,250,000원의 101.8%입니다. 최신 거래는 2025.06.의 210,500,000원으로 최저가보다 500,000원 높지만, 최근 평균을 기준으로는 경매가가 더 높습니다. 따라서 신건 단계에서는 가격 할인 효과가 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,740,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 5,886,000,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 168,900,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 210,000,000원 가정 시 집행비용 3,740,000원 후 나머지 206,260,000원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되는 구조입니다. 채권총액 대비 미배당액은 5,848,640,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경양초등학교 북동측 인근 수하임아파트 101동에 위치하며, 주변은 아파트단지·학교·고속도로 등이 소재하는 아파트지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 제반 교통사정은 대체로 무난하며, 북서측으로 왕복 4차선 포장도로와 접합니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조, 지하1층·지상19층 중 16층, 남동향 계단식입니다.
- 설비. 난방·위생·급배수·소화전·화재탐지 및 경보·승강기·주차설비 등이 구비되어 있습니다.
- 규제. 제3종일반주거지역·상대보호구역이며 공시지가는 997,100원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 거래. 수하임아파트101동은 86세대이며, 같은 면적 최근 실거래 4건의 가격 범위는 202,000,000원~210,500,000원입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 채성아의 전입일 2019.12.03.과 말소기준 우리은행 근저당 2017.05.04.의 선후관계를 등기부·매각물건명세서 원본에서 다시 대조하세요.
- 신건 가격 점검. 210,000,000원은 최근 12개월 평균 206,250,000원의 101.8%입니다. 현재 회차를 할인 경매가로 오인하면 안 됩니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 168,000,000원, 2회 유찰 시 134,400,000원으로 내려갑니다. 회차별 가격 차이를 미리 비교하세요.
- 배당구조 확인. 매각가 210,000,000원 가정에서도 선순위 우리은행 근저당에 206,260,000원이 배당되고 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원입니다.
- 임대주택 관련 등기 확인. 등기부에는 민간임대주택등기와 금지사항등기가 존재하므로 입찰 전 등기사항전부증명서 및 매각물건명세서 원문을 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 핵심은 권리와 가격을 분리해서 보는 것입니다. 임차권자 채성아는 말소기준권리보다 후순위이고 대항력이 없으므로 매수인에게 보증금이 승계되지 않습니다. 계산상 인수액은 0원입니다. 하지만 신건 최저가 210,000,000원은 최근 12개월 평균 206,250,000원의 101.8%로 최근 평균보다 높습니다. 최신 거래 210,500,000원과는 비슷하지만, 현재 회차 자체에서 가격 할인은 확인되지 않습니다. 이 물건은 권리 인수 위험은 낮지만 신건 가격 메리트는 부족한 구조로 보는 것이 데이터와 가장 일치합니다.
