광주지방법원 2026타경30744. 광주 광산구 송정동 ‘송정크레지움센트럴’ 4층 403호 아파트입니다. 권리분석의 중심은 조명숙 임차인입니다. 임대차계약·전입·점유개시는 모두 2022.01.24, 보증금은 178,000,000원이며, 2024.02.28 확정일자를 받고 2024.06.07 임차권등기가 마쳐졌습니다. 말소기준은 2026.03.16 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로, 임차인의 전입·점유가 훨씬 앞서 대항력이 있습니다.
다만 현재 회차의 예상배당은 다릅니다. 매각가를 202,000,000원으로 놓으면 집행비용 3,628,000원 이후 임차인에게 보증금 178,000,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에 20,372,000원이 배당됩니다. 이 시나리오에서는 임차인에게 남는 미배당 보증금이 없어 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 문제는 유찰 이후입니다. 매각대금이 보증금을 다 충당하지 못하면 그 부족액이 승계되므로, 최저매각가가 낮아져도 그 차액만큼 취득비용이 다시 늘어납니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30744 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 4층 403호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 · 지하1층, 지상12층 중 4층 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 202,000,000원 / 202,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 206,599,042원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 민간임대주택등기 | 2018.07.13 민간임대주택 등록 · 2022.11.15 등기 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 핵심
현재 확인되는 실제 임차인은 조명숙 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 임차인과 중복된 구조는 아닙니다. 조명숙은 2022.01.24 전입·점유를 시작했고, 말소기준 2026.03.16보다 앞서므로 대항력 있음으로 정리됩니다. 2024.02.28 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 따라서 배당으로 보증금 전액을 회수하면 매수인 인수는 없어지지만, 미배당이 생기면 그 부분은 매수인이 부담하는 구조입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입일 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조명숙 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2022.01.24 | 2024.02.28 | 178,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 승계 |
② 시세 비교 — 숫자상 87.8%, 그러나 직접 비교에는 한계
확인되는 실거래는 2023.11 1건으로, 전용 84.58㎡·2층· 230,000,000원입니다. 시세 분석 대상면적은 73.9539㎡로 표시돼 있고 면적 매칭도 일치하지 않습니다. 따라서 최저가 202,000,000원이 실거래 금액의 87.8%라는 숫자만으로 “시세보다 싸다”고 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 84.58㎡ | 2 | 230,000,000원 |
현재 최저가와 실질취득은 모두 202,000,000원입니다. 이는 유일한 실거래 230,000,000원보다 낮지만, 거래 표본이 1건뿐이고 면적이 일치하지 않으므로 가격 메리트의 근거로 강하게 사용하기 어렵습니다. 특히 유찰 후에는 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 임차보증금 미배당액을 기준으로 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 202,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,628,000원 |
| 1. 임차인 조명숙 보증금 | 178,000,000원 | 178,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 206,599,042원 | 20,372,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 178,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액 206,599,042원 중 예상배당은 20,372,000원이며 미배당은 186,227,042원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 인수 구조
| 회차 | 매각가 | 임차인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 202,000,000원 | 0원 | 202,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 161,600,000원 | 19,462,400원 | 181,062,400원 |
| 2회 유찰 시 | 129,280,000원 | 51,329,920원 | 180,609,920원 |
이 표가 이 사건의 핵심입니다. 임차인이 대항력을 갖고 있기 때문에 보증금보다 낮은 매각가 구간에서는 미배당액을 매수인이 이어받습니다. 매각가가 202,000,000원에서 129,280,000원까지 내려가더라도 실질취득 부담은 180,609,920원까지밖에 내려가지 않습니다. 유찰폭과 실제 취득비용의 하락폭이 전혀 같지 않습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주소프트웨어마이스터고등학교 서측 인근. 주위는 다가구주택과 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층·지상12층. 위생·급배수, 도시가스 난방, 소방, 승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 주거용 건부지이며 북측으로 왕복2차로 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류에 접하고, 비행안전제5구역·절대보호구역·상대보호구역·전통상업보존구역·중점경관관리구역 등의 제한이 확인됩니다.
- 환금성. 40세대 단지이고 확인되는 실거래가 1건뿐이며 면적도 일치하지 않아, 시세 추정의 표본 신뢰도는 제한적입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차인 배당액 최종 확인. 현재 예상배당에서는 보증금 178,000,000원이 전액 배당되지만, 실제 배당표에서 미배당이 발생하면 그 금액이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다.
- 유찰가가 아니라 실질취득으로 비교. 1회 유찰 161,600,000원은 실질취득 181,062,400원, 2회 유찰 129,280,000원은 실질취득 180,609,920원입니다.
- 실거래 직접 비교 주의. 확인되는 230,000,000원 거래는 84.58㎡이고 시세 분석 대상면적 73.9539㎡와 일치하지 않습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2018.07.13 민간임대주택 등록을 원인으로 한 등기가 남아 있으므로 매각 이후 효력과 관련 의무를 원문에서 확인할 필요가 있습니다.
- 압류·세금 확인. 국민건강보험공단 압류와 국 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 표시돼 있으나, 실제 배당과 조세 관련 부담은 매각물건명세서와 배당표 원본으로 최종 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 이 사건은 ‘낙찰가’보다 ‘미배당 보증금’이 중요하다
현재 최저가 202,000,000원에서는 조명숙 임차인의 보증금 178,000,000원이 예상상 전액 배당돼 인수액은 0원입니다. 그러나 이 임차인은 말소기준보다 앞서 전입·점유한 대항력 임차인이므로, 유찰되어 매각대금이 내려가면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어옵니다. 실제로 1회 유찰 후 실질취득은 181,062,400원, 2회 유찰 후에도 180,609,920원입니다.
가격 면에서는 230,000,000원 실거래가 확인되지만 2023.11의 1건이고 면적도 다릅니다. 따라서 현재 202,000,000원이 숫자상 87.8%라는 사실만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 현재 회차에서는 인수 0원이지만, 유찰 이후에는 낙찰가 하락분 상당 부분을 임차보증금 승계가 상쇄한다는 점입니다. 응찰가를 판단할 때는 반드시 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득 기준으로 계산해야 합니다.
