광주지방법원 2026타경30745. 광주 광산구 송정동 ‘송정크레지움센트럴’ 9층 901호 아파트입니다. 감정 이용상태도 아파트이며, 건물은 12층 중 9층입니다. 이 사건의 권리분석 포인트는 일반적인 근저당보다 임차인 류숙현의 선순위 대항력입니다. 전입신고는 2021.10.25, 점유개시는 2021.10.15, 확정일자는 2022.06.17이고 보증금은 178,000,000원입니다. 임차권등기도 2024.06.17 접수되어 있습니다.
말소기준은 데이터상 2026.03.13 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차인의 전입은 그보다 훨씬 앞서므로 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있는 구조입니다. 현재 매각가 207,000,000원 가정에서는 집행비용 3,698,000원을 먼저 공제한 뒤 임차인에게 보증금 178,000,000원이 전액 배당됩니다. 따라서 현재 회차에 한해서는 매수인이 넘겨받는 임차보증금이 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30745 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 송정동 731-1 송정크레지움센트럴 9층 901호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용중 |
| 건물 위치 | 철근콘크리트구조 12층 건물 내 9층 901호 |
| 소유자 | 향원주택주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 207,000,000원 / 207,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 206,467,371원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 현재 인수 0원, 유찰하면 달라진다
이 사건의 실제 임차인은 류숙현 1명입니다. 보증금은 178,000,000원이고 건물 전부를 대상으로 한 주거 임차권입니다. 전입과 점유가 말소기준보다 앞서므로 대항력 있음, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권 있음으로 정리됩니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 류숙현 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 178,000,000원 | 2021.10.25 | 2022.06.17 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 현재 0원 |
② 시세 비교 — 2.07억이 2.30억의 90%지만, 표본 신뢰도는 낮다
제공된 거래 자료는 송정크레지움센트럴 1건입니다. 거래 시점은 2023.11, 거래가는 230,000,000원, 전용면적은 84.58㎡, 2층입니다. 대상 물건의 비교대상 면적은 73.9539㎡로 표시되어 있고 면적 일치도는 불일치입니다. 따라서 최저가 207,000,000원이 거래가 230,000,000원의 90.0%라는 숫자는 확인되지만, 이를 곧바로 “시세보다 10% 싸다”는 결론으로 쓰기에는 표본이 너무 좁습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.11 | 84.58㎡ | 2 | 230,000,000원 |
데이터상 평균 거래가와 최근 12개월 평균 거래가는 모두 230,000,000원으로 집계되어 있으나, 실제 표시된 거래는 2023.11의 단 1건입니다. 대상과 면적도 다르므로 가격 판단은 보수적으로 해야 합니다. 특히 유찰 후에는 최저가 자체가 아니라 낙찰가 + 임차보증금 미배당 인수액을 합친 실질취득액을 기준으로 비교해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 207,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,698,000원 |
| 1. 임차인 류숙현 보증금 | 178,000,000원 | 178,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 206,467,371원 | 25,302,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 주택도시보증공사의 청구액 206,467,371원 중 예상배당은 25,302,000원이며 181,165,371원이 미배당으로 남지만, 이 금액 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 인수 시나리오
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 100% | 207,000,000원 | 0원 | 207,000,000원 |
| 1회 유찰 80% | 165,600,000원 | 15,518,400원 | 181,118,400원 |
| 2회 유찰 64% | 132,480,000원 | 48,174,720원 | 180,654,720원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송정중학교 북동측 인근으로, 주변은 다세대주택·단독주택·근린상가 등이 형성된 지역입니다.
- 교통. 아파트단지까지 차량 접근이 가능하며 일반적인 교통상황은 양호한 편으로 평가됐습니다.
- 도로. 부정형 공동주택 부지이며 2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 일반상업지역·방화지구이며 소로2류에 접하고, 가축사육제한구역·비행안전제5구역·교육환경 보호구역·중점경관관리구역 등에 포함 또는 저촉됩니다.
- 규모. 송정크레지움센트럴은 40세대, 사용승인일은 2018.05.21입니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 배당액 확인. 현재 회차에서는 178,000,000원 전액 배당 가정이지만 실제 집행비용·조세 등으로 배당액이 달라지면 인수액도 달라질 수 있습니다.
- 유찰 시 최저가만 보지 않기. 1회 유찰 인수 15,518,400원, 2회 유찰 인수 48,174,720원을 반드시 낙찰가에 더해 실질취득액을 계산해야 합니다.
- 임차권등기 확인. 류숙현 명의 임차권등기는 2024.06.17 접수됐고 보증금 178,000,000원이 등기되어 있습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 등기부에 2018.07.13 민간임대주택 등록에 따른 등기가 존재하므로, 매각 후 법률효과와 말소 여부를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 시세 표본 보강. 제공 거래는 2023.11 230,000,000원 1건이고 면적도 대상과 일치하지 않습니다. 실제 입찰 전 동일 면적·유사 층의 최신 거래를 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·조세관계 원본을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “신건은 인수 0원, 유찰은 실질취득액으로 봐야 한다”
이 사건은 대항력 임차인이 있다는 사실 자체보다 회차별 인수액 변화가 핵심입니다. 신건 207,000,000원에서는 류숙현의 보증금 178,000,000원이 전액 배당되어 매수인 인수는 0원입니다. 그러나 유찰로 낙찰가가 보증금 아래로 내려가면 미배당분이 매수인에게 남아, 1회 유찰의 실질취득은 181,118,400원, 2회 유찰은 180,654,720원으로 크게 낮아지지 않습니다.
가격 측면에서는 230,000,000원 거래가와 비교하면 현재 최저가가 90.0%이지만, 그 거래는 2023.11 단 1건이고 전용 84.58㎡로 대상과 면적이 맞지 않습니다. 따라서 “2.07억이면 시세보다 싸다”는 단정도, “1.32억까지 떨어지면 매우 싸다”는 단정도 모두 피해야 합니다. 현재 회차는 인수 0원의 장점이 있지만, 유찰 후에는 최저가보다 실질취득액을 중심으로 판단하는 사건입니다.
