광주지방법원 2026타경30752. 광주 광산구 소촌동 소촌2차라인아파트 208동 5층 501호입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 121,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 김영주이고, 말소기준권리는 2016.10.10 동부화재해상보험주식회사 근저당권으로 채권최고액은 103,200,000원입니다. 이 근저당권은 이후 디비손해보험주식회사로 명칭이 변경됐고, 2025.10.30 확정채권양도를 원인으로 2025.12.02 한국자산관리공사에 이전됐습니다.
등기 권리만 보면 2025.08.06 광산구(광주광역시)의 압류와 2026.03.18 한국자산관리공사의 임의경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 다만 이 사건은 등기부만 보고 ‘인수 0원’으로 결론 내릴 수 없습니다. 신미혜의 전입신고일이 1997.08.19로 말소기준권리보다 앞서고, 보증금과 확정일자가 확인되지 않기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30752 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 소촌동 97-1 소촌2차라인아파트 208동 5층501호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 층 / 구조 | 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 · 지상10층 중 제5층 제501호 |
| 사용승인일 | 1997.11.06 |
| 소유자 | 김영주 |
| 감정가 / 최저가 | 121,000,000원 / 121,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 78,342,615원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기는 소멸하지만 임차관계는 별도 확인
말소기준권리는 2016.10.10 설정된 동부화재해상보험주식회사 근저당권 103,200,000원입니다. 2025.08.06 압류와 2026.03.18 임의경매개시결정은 그 뒤에 설정돼 매각으로 소멸합니다. 근저당권 자체는 2025.12.02 한국자산관리공사에 이전돼 현재 경매와 연결됩니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 신미혜 | 1997.08.19 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 평균보다 높다
라인2차 동일 면적 59.9㎡의 최근 12건 거래 평균은 109,583,333원입니다. 신건 최저가 121,000,000원은 최근 12개월 평균의 110.4%입니다. 최신 거래는 2026.04 105,000,000원으로, 현재 최저가보다 낮습니다. 최근 거래 기준으로 신건 가격을 ‘싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 59.9㎡ | 6 | 105,000,000원 |
| 2026.03 | 59.9㎡ | 7 | 95,000,000원 |
| 2026.02 | 59.9㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2026.02 | 59.9㎡ | 10 | 133,000,000원 |
| 2026.01 | 59.9㎡ | 10 | 116,000,000원 |
| 2026.01 | 59.9㎡ | 10 | 117,000,000원 |
| 2026.01 | 59.9㎡ | 6 | 100,000,000원 |
| 2026.01 | 59.9㎡ | 10 | 125,000,000원 |
| 2025.11 | 59.9㎡ | 3 | 108,000,000원 |
| 2025.10 | 59.9㎡ | 10 | 100,000,000원 |
| 2025.10 | 59.9㎡ | 5 | 109,000,000원 |
| 2025.10 | 59.9㎡ | 9 | 107,000,000원 |
| 평균 | 59.9㎡ | 12건 | 109,583,333원 |
최근 12건은 95,000,000원~133,000,000원 범위이고 평균은 109,583,333원입니다. 감정가와 최저가는 121,000,000원으로 평균보다 높으며, 최신 거래 105,000,000원도 웃돕니다. 따라서 현재 회차에서는 권리위험을 떠나 가격 자체에도 할인 메리트가 확인되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 121,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,494,000원 |
| 1. 근저당 · 동부화재해상보험주식회사 | 103,200,000원 | 103,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 15,306,000원 |
위 배당 계산은 집행비용 2,494,000원과 근저당권 103,200,000원을 반영한 시나리오입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 신미혜의 보증금도 확인되지 않아 실제 배당과 매수인 인수액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 소촌동 소재 광주경찰청 남측 인근으로, 소규모 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 있는 일반 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 북동측 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 슬래브지붕 지상10층 건물의 제5층 제501호이며 사용승인일은 1997.11.06입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 승강기설비, 옥내소화전설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 아파트건부지로 이용 중이며 동측·서측 약 6미터 내외 포장도로, 북측 2차선 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 가축사육제한구역·비행안전제5구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지·거래. 라인2차는 436세대이며 동일 면적 최근 12건 거래가 95,000,000원~133,000,000원 범위에 형성돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신미혜의 실제 점유·임대차관계 확인. 전입일 1997.08.19가 말소기준권리보다 앞서므로 보증금·점유 여부·임대차관계를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 보증금 확인 전 인수액 확정 금지. 보증금이 미상이므로 배당표의 매수인 인수 0원 계산만으로 실제 부담이 없다고 단정하면 안 됩니다.
- 신건 가격 점검. 최저가 121,000,000원은 최근 12개월 평균 109,583,333원의 110.4%이고 최신 거래 105,000,000원보다도 높습니다.
- 유찰 후에도 실질취득비용 기준. 1회 유찰 96,800,000원, 2회 유찰 77,440,000원으로 내려가더라도 선순위 임차보증금이 확인되기 전에는 가격만으로 메리트를 판단하지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사와 임대차관계 자료를 대조해 선순위 전입자의 권리와 실제 인수액을 확정해야 합니다.
맺으며 — “시세보다 높은 신건 + 선순위 전입 미상”
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 신건 최저가 121,000,000원이 최근 12개월 평균 109,583,333원의 110.4%로 최근 시세보다 높다는 점입니다. 둘째, 1997.08.19 전입한 신미혜가 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이라 실제 대항력과 매수인 인수액을 확정할 수 없다는 점입니다. 등기상 후순위 권리는 소멸하는 구조지만, 임차관계 확인 전에는 권리가 깨끗하다고 결론 내릴 수 없습니다. 유찰로 최저가가 내려가더라도 선순위 전입자의 보증금부터 확인해야 실질취득비용과 시세 대비 수준을 제대로 판단할 수 있습니다.
