광주지방법원 2026타경30754. 광주광역시 남구 월산동 614-38 소재 건물과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 물건 표기는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정평가상 실제 이용상태는 단독주택(다가구주택)입니다. 철근콘크리트구조의 지상 4층 건물로, 1층은 계단실, 2~4층은 다가구주택으로 이용되고 있습니다.

소유자는 신동길입니다. 채권자 김경호의 강제경매개시결정이 2026.03.23 등기됐으며, 신청채권자의 청구액은 63,892,602원입니다. 그런데 이 건물에는 경매개시 전부터 여러 주택임차권등기가 존재하고, 상당수 점유자의 전입신고 역시 경매개시결정보다 빠릅니다.

따라서 신청채권자의 청구액만 보거나 배당표에 표시된 채권자 미배당액이 없다는 이유로 권리가 정리된다고 판단해서는 안 됩니다. 선순위 임차인의 미배당 보증금과 별도 임차권의 인수 여부가 매수인의 실제 부담을 결정합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매개시 이전 임차권이 핵심

기존 장현아의 가압류와 강제경매개시결정은 2023년에 각각 해제·취하돼 등기부상 말소됐습니다. 현재 김경호의 강제경매개시결정 이후 등기된 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류돼 있습니다. 다만 임차인의 대항력 및 미배당 보증금은 이와 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력과 보증금 인수를 분리하라

주거 점유자와 임차권자가 다수 확인됩니다. 실명으로 기재된 사람은 14명이나, 일부는 호실·계약관계가 불명확하고 다른 기록과 중복될 가능성이 있어 이를 실제 독립 임차인 수로 확정할 수 없습니다.

한국토지주택공사의 대위·승계 신고는 실제 입주자와 중복 합산하지 않습니다. 특히 을구 1번 관련 신고는 이다경의 보증금에 대한 중복 신고로 표시돼 있습니다. 그러나 해당 임차권의 등기상 범위는 403호, 이다경의 점유 호실은 203호로 서로 다르므로 동일한 보증금·호실인지 확인하기 전에는 중복 관계와 최종 인수액 모두 확정할 수 없습니다.

전입일만으로 대항력이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 주택 인도, 임대차계약, 점유의 계속 여부 등을 확인해야 합니다. 배당요구 사실만으로 우선변제권이나 전액 배당이 확정되는 것도 아닙니다.

③ 등기된 주택임차권 — 배당 후 잔액을 확인해야 한다

④ 예상배당표 (매각가 1,192,643,100원 가정)

다음은 현재 제공된 배당 시뮬레이션을 그대로 정리한 것입니다. 법원의 확정 배당표가 아니며, 누락된 임차권과 미상 보증금이 반영되지 않은 불완전한 추정입니다.

위 배당 합계는 가정 매각대금과 일치합니다. 그러나 별도 임차권, 미상 보증금, 당해세·최우선변제 등이 추가로 반영되면 실제 배당 순서와 금액 및 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 실질취득액 — 최저매각가만 보면 안 된다

현재 시뮬레이션에서 매수인이 떠안는 보증금은 108,500,000원입니다. 다음 임차인들의 인수 추정액을 합한 값입니다.

⑥ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 인수 위험은 남는다

모든 실질취득액은 제공된 회차별 최저가에 현재 추정 인수액만 합산한 금액입니다. 해당 회차에 실제 낙찰된다는 의미가 아니며, 추가 인수액은 별도입니다.

⑦ 시세 비교 — 가격 메리트 판단 보류

이 물건은 단순한 개별 아파트가 아니라 여러 임대 호실이 있는 다가구주택과 토지의 일괄매각입니다. 따라서 주변 소형 아파트나 개별 호실 거래가를 그대로 시세로 적용해서는 안 됩니다.

현재 감정가는 1,192,643,100원이고, 인수액을 포함한 신건 실질취득 추정액은 1,301,143,100원입니다. 이 가격과 직접 비교할 수 있는 확인된 실거래가격이 없으므로 시세보다 저렴하다거나 할인 매력이 있다는 결론을 내릴 수 없습니다.

⑧ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 광주광역시 남구 월산동 소재 신우아파트 북측 인근. 아파트·단독주택·다가구주택 등이 형성된 기존 주택지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하며 기존 시가지에 위치합니다. 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통 정도입니다.
• 구조. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 지상 4층 건물입니다. 외벽은 화강석판재 붙임 및 스톤코팅 마감입니다.
• 설비. 급배수·위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기 등이 설치돼 있습니다.
• 용도지역. 제1종일반주거지역이며 소로2류·소로3류에 접합니다.
• 토지. 공부상 지목은 '전'이나 실제 현황은 '대지'입니다. 일괄매각 대상의 토지 관련 공부와 현황을 대조해야 합니다.
• 이용상태. 1층은 계단실, 2~4층은 다가구주택으로 사용됩니다. 다수 임차관계와 각 호실의 점유 상태가 환금성 및 명도에 영향을 미칠 수 있습니다.

⑨ 입찰 체크리스트

• 매각물건명세서 원본. 을구 1~5번 주택임차권 전체에 대한 인수 문구의 정확한 범위와 경매개시 후 등기된 을구 5번의 소멸 여부를 확인하세요.
• LH 임차권별 대조. 403호·304호·404호·203호의 임대차계약, 원보증금, 반환액, 남은 보증금과 실제 배당 가능액을 각각 확인하세요.
• 중복 신고 검증. 이다경의 203호 기록과 LH 을구 1번의 403호 기록이 서로 다른 이유를 확인하고, 동일한 보증금을 중복 합산하지 마세요.
• 김경호 채권관계. 306호 임차권과 경매 신청채권의 독립성, 실제 임대차 및 채권 발생 원인을 확인하세요.
• 미상 점유자 조사. 모경욱·황시우·박지환·황준형·차승록·고아라 등의 실제 점유, 보증금, 확정일자와 호실을 확인하세요.
• 신원 중복 확인. 고영욱과 모경욱, '입주자'와 황시우 등 동일인 가능성을 확인하고 실제 독립 임차인 수를 확정하세요.
• 배당요구 및 우선변제. 임기택·차승록·주연우 등의 배당요구 내용과 배당요구 종기 준수 여부, 우선변제권 및 미배당 인수액을 확인하세요.
• 토지 공부. 공부상 '전'과 현황상 '대지'의 차이가 실제 이용, 공부 정리 및 향후 거래에 미치는 영향을 확인하세요.
• 실질취득액 재계산. 현재 인수 추정액 108,500,000원만 믿지 말고, 모든 임차권의 예상배당과 잔액을 다시 계산하세요.
• 입찰 전 최종 확인. 최신 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원 사건 진행 상태를 대조하세요.

맺으며 — “낙찰가보다 미배당 보증금부터 확인할 사건”

이 물건의 핵심은 단순히 11.92억이라는 최저매각가가 아닙니다. 경매개시 전부터 존재하는 임차권등기, 실제 점유자들의 대항력, 보증금 미상 기록, 한국토지주택공사의 중복 신고와 별도 호실 임차권, 그리고 김경호의 임차권·신청채권 관계까지 여러 변수가 겹쳐 있습니다.

현재 계산상 매수인 인수액은 108,500,000원이고, 신건 실질취득액은 1,301,143,100원입니다. 하지만 이는 일부 임차권이 배당 계산에서 빠진 상태의 추정치입니다. 실제 인수액이 더 늘어날 수 있다는 점이 이 사건의 가장 중요한 위험입니다.

또한 실거래 비교자료가 확인되지 않아 현재 가격이 저렴한지도 판단할 수 없습니다. 유찰로 최저가가 하락하더라도 임차인 인수액을 재확인하지 않으면 실질취득비용을 잘못 계산할 수 있습니다.

결론은 권리·배당·가격 모두 보수적으로 접근해야 한다는 것입니다. 특히 을구 1~5번 임차권의 실제 인수 범위와 누락된 배당채권, 보증금 미상 점유자의 권리관계를 확정하는 것이 입찰 검토의 선행 조건입니다.