광주지방법원 2026타경30760. 광주 북구 중흥동 ‘중흥동영무예다음아파트’ 102동 5층 504호, 대상면적 83.9485㎡ 아파트입니다. 현재 소유자는 설재홍이고, 2022.10.21 농협은행 근저당권 120,000,000원이 말소기준입니다. 이후 2023.08.28 농협은행 근저당 163,200,000원, 2025.05.30 오정은의 주택임차권 50,000,000원, 다수의 압류·가압류가 이어졌습니다. 경매자료상 매수인 인수액은 0원입니다.
이 사건에서 가격과 함께 확인해야 할 부분은 임차권 배당 순서입니다. 오정은의 임차권등기에는 임대차계약일자 2023.05.02, 점유개시 2023.05.26, 확정일자 2023.05.26, 주민등록일자 2023.06.05가 기재되어 있습니다. 말소기준 근저당 2022.10.21보다는 늦으므로 매수인에게 보증금이 승계되는 구조로 보기는 어렵지만, 2023.08.28의 후순위 근저당보다 앞선 우선변제 순위가 문제될 수 있어 실제 배당표와 원본 서류 대조가 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30760 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 중흥동 819 중흥동영무예다음아파트 102동 5층 504호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 대상면적 83.9485㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 내 5층 |
| 소유자 | 설재홍 · 2018.01.18 소유권이전 · 거래가액 270,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 360,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행 주식회사 / 248,973,414원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 단지 | 중흥동영무예다음아파트 · 309세대 · 2015.10.27 준공 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 뒤의 권리들
핵심은 2022.10.21 농협은행 근저당입니다. 이 권리 이후 설정된 2023.08.28 농협은행 근저당, 2025.05.30 주택임차권, 2025년 이후의 압류·가압류와 2026.03.17 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 따라서 현재 분석상 매수인이 별도로 떠안는 금액은 0원입니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 오정은 건물 전유부분 전부 · 주거(임차권등기) | 50,000,000원 | 매수인 대항 없음 말소기준 2022.10.21보다 후순위 | 배당요구 확정일자 2023.05.26 · 주민등록 2023.06.05 | 인수 0원 |
② 시세 비교 — 신건 3.60억은 최근 평균의 104.8%
단지 최근 12개월 실거래 평균은 343,600,000원, 최신 거래는 2026.04 · 373,000,000원입니다. 현재 최저가와 실질취득액은 모두 360,000,000원으로, 최근 12개월 평균 대비 104.8%입니다. 최근 평균만 놓고 보면 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 볼 수 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 83.95㎡ | 7 | 373,000,000원 |
| 2026.02 | 83.95㎡ | 1 | 343,000,000원 |
| 2026.02 | 83.95㎡ | 10 | 375,000,000원 |
| 2026.02 | 77.19㎡ | 2 | 299,000,000원 |
| 2026.01 | 83.95㎡ | 1 | 340,000,000원 |
| 2026.01 | 83.95㎡ | 1 | 340,000,000원 |
| 2025.12 | 77.19㎡ | 8 | 317,500,000원 |
| 2025.12 | 83.95㎡ | 8 | 375,000,000원 |
| 2025.12 | 83.95㎡ | 14 | 368,000,000원 |
| 2025.12 | 77.19㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2025.09 | 77.19㎡ | 14 | 299,700,000원 |
| 2025.09 | 83.95㎡ | 10 | 373,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 12건 | 343,600,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 360,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,840,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당 · 농협은행주식회사 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당 · 농협은행주식회사 | 163,200,000원 | 163,200,000원 |
| 3. 갑구 6번 가압류 · 정선화 | 560,000,000원 | 70,960,000원 |
| 4. 갑구 7번 가압류 · 강명화 | 261,999,000원 | 0원 |
| 5. 갑구 8번 가압류 · 광주신용보증재단 | 24,976,264원 | 0원 |
| 6. 갑구 9번 가압류 · 신용보증기금 | 79,900,000원 | 0원 |
| 7. 갑구 10번 가압류 · 김리형 | 118,000,000원 | 0원 |
| 8. 갑구 11번 가압류 · 농협은행주식회사 | 23,357,321원 | 0원 |
| 9. 갑구 12번 가압류 · 엠지캐피탈주식회사 | 411,312,099원 | 0원 |
| 10. 갑구 13번 가압류 · 주식회사 신한은행 | 77,268,597원 | 0원 |
| 11. 갑구 15번 가압류 · 신용보증기금 | 101,703,734원 | 0원 |
| 12. 갑구 16번 가압류 · 한국주택금융공사 | 106,217,673원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 예상배당 구성에서는 집행비용 5,840,000원, 농협은행 근저당 120,000,000원과 163,200,000원, 정선화 가압류 70,960,000원으로 매각대금이 모두 배분됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 오정은 임차권자의 우선변제 순서는 별도 재확인이 필요합니다.
④ 회차별 가격 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 360,000,000원 | 354,160,000원 | 1,693,774,688원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 288,000,000원 | 283,168,000원 | 1,764,766,688원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 230,400,000원 | 226,374,400원 | 1,821,560,288원 | 0원 |
회차가 내려가더라도 현재 산정상 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 현재 신건은 360,000,000원이고, 1회 유찰 시 288,000,000원, 2회 유찰 시 230,400,000원으로 제시되어 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 중흥동 소재 광주효동초등학교 북동측 인근으로, 아파트·근린상가·주택·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 15층 건물 내 제5층 제504호입니다.
- 설비. 위생·급배수·난방·승강기·소화전 설비 등이 구비되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역이며 공시지가는 868,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 단지 규모. 중흥동영무예다음아파트는 309세대이며 준공일은 2015.10.27입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 배당순위 확인. 오정은 임차권의 확정일자 2023.05.26, 주민등록일자 2023.06.05와 2023.08.28 후순위 근저당의 선후관계를 원본 배당요구·등기 서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 현재 실질취득 360,000,000원은 최근 12개월 평균 343,600,000원의 104.8%입니다. 최근 평균보다 저렴하다는 전제는 맞지 않습니다.
- 최신 거래 병행 확인. 최신 거래는 2026.04의 373,000,000원입니다. 평균과 최신 거래를 함께 놓고 대상 호수의 층·상태 차이를 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.15 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 이후 행정상 등록·말소 처리 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 체납·배당 변동. 압류가 다수 존재하며 당해세·최우선변제는 현재 예상배당에 반영되지 않았습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·임차권 관련 서류와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원과 가격 메리트는 별개의 문제
이 사건의 말소기준은 2022.10.21 농협은행 근저당이고, 임차권을 포함한 주요 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조로 정리되어 있어 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 현재 신건 실질취득액은 360,000,000원으로 최근 12개월 평균 343,600,000원의 104.8%입니다. 따라서 현재 회차는 최근 평균보다 싸다는 논리로 접근하기 어렵습니다.
또 하나의 핵심은 오정은 임차권자의 배당순위입니다. 임차권등기에는 확정일자 2023.05.26, 주민등록일자 2023.06.05가 기재되어 있는데 현재 예상배당 구성에는 해당 임차권자의 배당이 별도로 반영되어 있지 않습니다. 매수인 승계 위험과 채권자 사이의 배당순위는 서로 다른 문제이므로, 인수 0원이라는 결론만 확인하고 배당·명도 검토를 생략해서는 안 됩니다. 이 물건의 핵심은 현재 가격이 최근 평균 이상이라는 점과 임차권 배당순위 재확인입니다.
