광주지방법원 2026타경30761. 전라남도 영광군 영광읍 송림리 1149-2 소재 물건으로, 토지는 공장용지 6,685.1㎡입니다. 소유자는 유한회사디자인연구소두드림이며, 2017.05.29 설정된 주식회사광주은행 근저당 1,440,000,000원이 말소기준권리입니다. 같은 날 설정된 주식회사광주은행 근저당 360,000,000원, 2020.06.03 성운종합건설주식회사 근저당 250,000,000원, 2021.07.15 조하영 근저당 450,000,000원과 2026.03.17 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
권리상 낙찰자가 별도로 떠안을 금액은 0원입니다. 반면 채권총액은 2,500,000,000원으로 현재 최저매각가 1,548,149,890원을 웃돌아, 현재 회차를 가정한 배당에서도 969,731,609원의 미배당이 발생합니다. 이 미배당은 채권자 측 손실 영역이며 매수인 인수액으로 전환되는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30761 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영광군 영광읍 송림리 1149-2 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장용지 |
| 토지 | 6,685.1㎡ · 계획관리지역 · 공업용 · 평지 · 가로장방 · 소로한면 |
| 공시지가 | 53,400원/㎡ |
| 소유자 | 유한회사디자인연구소두드림 |
| 감정가 / 최저가 | 1,548,149,890원 / 1,548,149,890원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 광주은행 / 1,119,859,786원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
임차인 없음. 매수인 인수액은 0원입니다. 말소기준은 2017.05.29 주식회사광주은행 근저당권이며, 이후 설정된 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2020.04.09 성운종합건설 주식회사의 194,740,000원 가압류는 2020.06.04 해제되어 2020.06.08 등기상 말소됐습니다.
② 매각조건 — 공장·기계기구 범위를 먼저 본다
- 일괄매각. 식재된 수목도 매각에 포함됩니다.
- 기계기구 포함. 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구가 매각 대상이며, 일부는 소재불명입니다.
- 중복 목록. 공장 및 광업재단 저당법 제6조 목록 2017-13호와 2017-14호는 중복입니다.
- 태앙광발전설비 포함. 제시외 기계기구인 지붕고정식 태앙광발전설비가 매각에 포함됩니다.
- 제외 물건. 이동 가능한 컨테이너 및 적치물은 매각대상이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,548,149,890원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,881,499원 |
| 을구 1번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 1,440,000,000원 | 1,440,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 주식회사광주은행 | 360,000,000원 | 90,268,391원 |
| 을구 4번 근저당권 · 성운종합건설주식회사 | 250,000,000원 | 0원 |
| 을구 5번 근저당권 · 조하영 | 450,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 2,500,000,000원 중 1,530,268,391원이 배당되고 969,731,609원이 미배당으로 남습니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,548,149,890원 | 1,530,268,391원 | 969,731,609원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 1,238,519,912원 | 1,223,734,713원 | 1,276,265,287원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 990,815,929원 | 978,507,770원 | 1,521,492,230원 | 0원 |
현재 회차와 1회 유찰 시에는 신청채권자 청구 1,119,859,786원이 충족되는 시나리오이고, 2회 유찰 시에는 충족되지 않는 시나리오입니다. 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 토지·환금성 메모
- 토지. 공장용지 6,685.1㎡, 토지이용상황은 공업용입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 별도 두 번째 용도지역은 지정되지 않았습니다.
- 형상. 평지의 가로장방 토지입니다.
- 도로. 소로한면 조건입니다.
- 공시지가. 53,400원/㎡입니다.
- 가격 비교. 실거래 자료가 없어 감정가·최저가와 시장가격의 직접 비교는 하지 않습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 기계기구 실사. 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구 중 일부 소재불명 여부를 현장에서 대조합니다.
- 중복 목록 확인. 2017-13호와 2017-14호의 중복 관계를 원문 목록에서 확인합니다.
- 태앙광발전설비 확인. 지붕고정식 태앙광발전설비가 매각 포함 대상이라는 점을 현물과 대조합니다.
- 제외 물건 구분. 이동 가능한 컨테이너 및 적치물은 매각대상이 아니므로 소유관계를 별도로 확인합니다.
- 근저당권 일부이전 확인. 기술보증기금 334,952,087원 일부이전 등기와 실제 배당관계를 원문에서 확인합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 유찰률만 보고 저가 매수로 단정하지 말고 별도 시장조사가 필요합니다.
맺으며 — “권리 인수 0원”과 “물건 확인”은 별개의 문제
이 사건은 임차인이 없고 매수인 인수액도 0원이라 등기상 인수부담은 단순한 편입니다. 그러나 공장용지와 건물, 공장및광업재단저당법 제6조 기계기구, 지붕고정식 태앙광발전설비가 일괄매각되고 일부 기계기구는 소재불명입니다. 이동 가능한 컨테이너와 적치물은 매각에서도 제외됩니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “떠안을 권리”보다 “실제로 무엇을 낙찰받는가”에 있습니다. 실거래 시세가 없는 만큼 가격 판단도 감정가나 유찰률만으로 단정하지 말고, 매각목록·현장·시장가치를 함께 대조해야 합니다.
