의정부지방법원 2025타경72423. 가능동 스타파크빌 103동 5층 505호로, 감정평가상 연립주택 단위세대로 이용 중인 다세대 물건입니다. 이 사건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금입니다. 김종민의 임대차계약일자는 2018년 9월 1일, 확정일자는 2018년 9월 6일, 전입·점유개시는 2018년 9월 18일이고, 보증금은 164,000,000원입니다. 말소기준권리는 2023년 4월 27일 인천수산업협동조합 가압류이므로, 임차인의 전입이 훨씬 앞섭니다.

매각물건명세서도 을구 1번 주택임차권등기에 대해 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수한다고 명시하고 있습니다. 신건 매각가 160,000,000원에서는 집행비용 3,040,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인에게 156,960,000원이 배당되고, 남은 7,040,000원이 매수인에게 넘어옵니다. 결과적으로 낙찰대금과 인수액을 합친 실질취득은 167,040,000원입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리보다 임차인이 먼저다

말소기준권리는 2023.04.27 인천수산업협동조합 가압류 1,000,000,000원입니다. 이후 광희신용협동조합 가압류, 죽변수산업협동조합 가압류, 의정부시 압류, 강제경매개시결정 등은 매각으로 소멸합니다. 다만 김종민은 2018.09.18 전입·점유를 시작했고 확정일자도 2018.09.06이므로 기준권리보다 앞선 대항력 있는 임차인입니다.

② 임차인 — 실제 임차인은 1명, 보증기관 신고는 중복

③ 시세 비교 — 최저가보다 실질취득을 봐야 한다

스타파크빌SP주택의 실거래는 최근 12건이 확인됩니다. 최근 12개월 표본은 9건, 평균 142,000,000원이며 최신 거래도 2026.07 140,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 구간보다 -7.6%로 낮아진 흐름입니다.

신건 최저가 160,000,000원만 놓고도 최근 12개월 평균의 112.7%입니다. 하지만 이 물건은 최저가만 비교하면 안 됩니다. 김종민의 미배당 보증금 7,040,000원을 더한 실질취득 167,040,000원이 실제 비교 기준입니다. 최신 거래 140,000,000원과 최근 12개월 평균 142,000,000원보다 높은 총 부담입니다.

④ 예상배당표 (매각가 160,000,000원 가정)

신건 160,000,000원 가정 시 집행비용 3,040,000원과 임차인 배당 156,960,000원으로 매각대금이 소진됩니다. 김종민 보증금 중 부족분 7,040,000원은 매수인 인수입니다.

⑤ 회차별 실질 부담

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)

• 입지. 의정부시맑은물사업소 남측 인근이며 공동주택·단독주택·근린생활시설·자연림이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편은 무난한 상태입니다.
• 건물. 2018.06.08 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 6층 건물이며 승강기·난방·위생설비가 구비돼 있습니다.
• 규제. 제1종일반주거지역이며 대로1류·중로2류에 접하고 상대보호구역·과밀억제권역에 해당합니다.
• 시장 흐름. 최근 12개월 평균은 142,000,000원, 최신 거래는 140,000,000원이고 최근 구간 추세는 -7.6%입니다.
• 경매 환금성. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 6.7회이며 매각률은 0.0%로 집계돼 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 보증금 인수액을 낙찰가에 반드시 더할 것. 신건 기준 매수인 인수 7,040,000원을 제외한 가격 비교는 실제 부담을 축소합니다.
• 유찰가만 보고 할인으로 판단하지 말 것. 1회 유찰 시 인수 38,592,000원, 2회 유찰 시 인수 63,833,600원으로 늘어납니다.
• 실거래 기준을 최근 구간으로 둘 것. 전체 평균 144,916,666원보다 최근 12개월 평균 142,000,000원과 최신 거래 140,000,000원이 우선입니다.
• 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간보다 -7.6%이므로 과거 고가 거래만으로 가격을 높게 평가하지 않아야 합니다.
• 보증기관 신고 중복 주의. 시보증은 김종민 보증금의 대위·승계 신고이므로 별도 2번째 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다.
• 민간임대주택등기 확인. 2022.11.14 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 관련 원본 등기와 매각조건을 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가가 내려가도 총액은 거의 그대로”

이 물건은 말소기준 이후의 가압류·압류·경매개시결정 자체보다 기준권리보다 먼저 들어온 김종민의 대항력 임차권이 핵심입니다. 신건 160,000,000원에 낙찰되면 7,040,000원을 추가 인수해 실질취득은 167,040,000원이 됩니다. 1회 유찰 후에도 166,592,000원, 2회 유찰 후에도 166,233,600원으로 총 부담은 크게 낮아지지 않습니다.

반면 최근 12개월 실거래 평균은 142,000,000원, 최신 거래는 140,000,000원이고 추세도 -7.6%입니다. 따라서 이 사건은 낙찰가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 되는 전형적인 대항력 인수형입니다. 실질취득액을 기준으로 시세와 비교하면 현재 회차뿐 아니라 제시된 유찰 시나리오에서도 가격 부담이 최근 실거래보다 높은 구조입니다.