의정부지방법원 2025타경72467. 의정부시 호원동 호원우성아파트(1차) 101동 203호, 전유면적 127.42㎡ 아파트입니다. 감정가 470,000,000원에서 한 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 329,000,000원입니다. 겉으로 보면 최근 실거래 평균과 큰 차이가 있지만, 권리관계에는 결정적으로 확인해야 할 부분이 남아 있습니다. 2003.05.19. 전입한 이루리가 2016.07.06. 설정된 말소기준 근저당보다 앞서며, 이 임차인의 보증금은 미상이라는 점입니다.
더욱이 이루리는 등기부상 가압류권자이자 강제경매 신청채권자의 이름과 같습니다. 동일인 또는 관계인일 가능성이 제기되지만, 이것만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다. 임대차계약의 진정성, 보증금, 점유 현황과 배당 관계를 먼저 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경72467 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 호원동 446 호원우성아파트(1차) 101동 2층 203호 도로명주소: 경기도 의정부시 안말로85번길 10 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전유면적 127.42㎡ · 계단식 · 지하 1층/지상 14층 중 2층 |
| 소유자 | 이영숙 (단독소유) |
| 감정가 | 470,000,000원 |
| 최저매각가 | 329,000,000원 (1회 유찰 · 감정가의 70%) |
| 경매신청채권자 | 이루리 · 신청 청구액 263,833,439원 |
| 말소기준권리 | 2016.07.06. 현대캐피탈주식회사 근저당권 · 채권최고액 116,400,000원 |
| 실제 조사 임차인 | 이루리 1명 · 보증금 미상 |
| 매수인 인수액 | 미확정 — 선순위 임차인 보증금 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.06. |
① 권리 흐름 — 근저당은 소멸하지만 선순위 임차인은 별개
말소기준은 2016.07.06. 현대캐피탈 근저당권입니다. 이 근저당과 이후 설정된 이루리의 가압류 및 강제경매개시결정 등기는 매각으로 소멸하는 것으로 정리됩니다. 과거의 신한은행·교보생명·농협·신용보증기금 근저당도 이미 말소된 이력입니다.
② 임차인 분석 — 이 사건의 핵심 변수
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이루리 점유 부분 불명 |
2003.05.19. | 미상 | 선순위 · 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 미배당금 인수 가능 |
실제 조사 임차인 1명. 보증금 대위·보증기관 승계에 따른 중복 임차인 신고는 확인되지 않습니다. 대항력은 조사상 판정이며, 최종적으로 임대차의 진정성과 대항요건 유지 여부를 확인해야 합니다.
③ 시세 비교 — 표면상 할인은 크지만 실질가격은 불명
같은 단지 우성1, 동일 면적 127.42㎡의 실거래는 총 11건입니다. 전체 평균은 525,272,727원이지만, 과거 고가 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 가격 판단에는 최근 12개월 평균 486,666,666원, 최신 거래 545,000,000원 및 최근 추세 -9.8%를 우선 적용합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 127.42㎡ | 13층 | 545,000,000원 |
| 2026.02 | 127.42㎡ | 7층 | 455,000,000원 |
| 2026.01 | 127.42㎡ | 4층 | 460,000,000원 |
| 2025.05 | 127.42㎡ | 5층 | 485,000,000원 |
| 2025.03 | 127.42㎡ | 10층 | 450,000,000원 |
| 2024.10 | 127.42㎡ | 13층 | 480,000,000원 |
| 2024.08 | 127.42㎡ | 4층 | 498,000,000원 |
| 2024.07 | 127.42㎡ | 13층 | 610,000,000원 |
| 2022.05 | 127.42㎡ | 13층 | 640,000,000원 |
| 2022.04 | 127.42㎡ | 13층 | 640,000,000원 |
| 2021.10 | 127.42㎡ | 5층 | 515,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 127.42㎡ | 3건 | 486,666,666원 |
| 전체 평균 | 127.42㎡ | 11건 | 525,272,727원 |
현재 최저매각가 329,000,000원은 최근 12개월 평균의 67.6%이며, 전체 거래 평균 대비로는 62.6%입니다. 다만 전체 평균에는 과거의 610,000,000원 및 640,000,000원 거래도 포함되어 있어 이를 그대로 현재 시세로 보기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 329,000,000원 가정 · 임차보증금 제외 잠정 계산)
아래는 확인된 등기상 채권을 기준으로 작성된 기초 배당 시뮬레이션입니다. 임차인 이루리의 보증금 및 우선변제 여부가 확정되지 않았고, 경매신청 청구액과 배당표상 가압류 채권액도 일치하지 않습니다. 따라서 아래 금액은 실제 배당순위나 인수액을 확정한 결과가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 잠정 배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,406,000원 |
| 1. 근저당 · 현대캐피탈 | 116,400,000원 | 116,400,000원 |
| 2. 가압류 · 이루리 | 115,000,000원 | 115,000,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 이루리 | 별도 채권액 미상 | 0원 |
| 잠정 잔여 · 소유자 | — | 92,194,000원 |
| 선순위 임차인 · 이루리 | 보증금 미상 | 산정 불가 |
집행비용은 5,406,000원으로 추정된 금액입니다. 당해세·최우선변제 및 미확인 임차보증금이 반영되지 않았으며, 실제 배당은 채권 확정액과 법정 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 입찰가 하락과 실질비용은 다르다
| 구분 | 최저매각가 | 기초 배당 부족액 | 인수 위험 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 1회 유찰 (70%) | 329,000,000원 | 0원 | 미확정 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 230,300,000원 | 5,124,200원 | 미확정 |
| 3회 유찰 시 (34.3%) | 161,210,000원 | 73,246,940원 | 미확정 |
배당 부족액은 등기상 채권만을 대상으로 한 기존 시뮬레이션 수치입니다. 임차인 보증금은 미반영되어 있고 채권액·배당순위도 재검증이 필요합니다. 일반 채권의 배당 부족액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 의정부시 호원동 회룡초등학교 동측 인근. 주변에는 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 공원 및 학교 등이 위치합니다.
- 교통. 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 아파트단지 남측 진입로를 통해 차량 출입이 가능합니다. 감정평가상 교통 여건은 무난한 것으로 평가되었습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕, 지하 1층·지상 14층 건물의 2층 203호입니다. 전유면적 127.42㎡, 계단식 아파트로 이용 중이며 승강기·개별난방·급배수·소방설비 등이 설치되어 있습니다.
- 단지. 우성1 단지는 381세대이며, 사용승인 관련 준공일은 1993.09.24.입니다. 동일 면적 실거래 11건의 거래가격은 450,000,000원에서 640,000,000원까지 분포합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역 및 한강수계 폐기물매립시설 설치제한지역 등이 해당합니다. 토지 공시지가는 2,136,000원/㎡입니다.
- 대지권. 등기부상 대지권비율은 14,129.3분의 52.809이나, 토지대장 대지권등록부에는 14,129.3분의 52.8091로 기재되어 차이가 있습니다. 매각 범위와 공부 정리 여부를 확인해야 합니다.
- 환금성. 최근 거래가 확인되지만, 최근 12개월 평균 표본은 3건이며 이전 기간 대비 -9.8%의 하락 추세입니다. 대상 물건은 2층이므로 고층 거래가격을 그대로 적용하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차인 보증금 확인. 이루리의 임대차계약서와 매각물건명세서 원본을 통해 실제 보증금, 차임, 점유 범위 및 계약 내용을 확인해야 합니다.
- 대항력 검증. 2003.05.19. 전입 이후 대항요건이 유지되었는지, 실질 점유와 유효한 임대차계약이 인정되는지 확인해야 합니다.
- 우선변제·배당요구 확인. 확정일자, 배당요구 여부, 배당요구 종기, 실제 배당 예상액을 확인하여 미배당 보증금을 산정해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인 이루리와 가압류·경매신청채권자 이루리가 동일인인지, 임대차보증금과 가압류 채권이 동일한 채권인지 확인해야 합니다. 가장임차인 여부도 객관적인 자료로 판단해야 합니다.
- 배당표 재산정. 가압류 115,000,000원과 신청 청구액 263,833,439원의 관계를 확인하고, 임차인 배당·당해세·집행비용 등을 포함하여 재산정해야 합니다.
- 실질취득비용 산정. 낙찰가에 실제 인수할 미배당 보증금을 더한 금액을 최근 12개월 평균 486,666,666원 및 최신 거래 545,000,000원과 비교해야 합니다.
- 시세 하락 반영. 최근 추세 -9.8%와 2층의 개별 상태를 고려하여 과거 전체 평균 525,272,727원에 의존한 가격 판단을 피해야 합니다.
- 대지권 확인. 등기부와 토지대장 간 대지권비율의 소수점 차이를 매각물건명세서 및 공부 원본과 대조해야 합니다.
- 점유·명도 확인. 현장 점유자와 임차인의 실제 관계를 확인하고, 임대차의 존속 여부에 따라 명도 및 보증금 반환 문제를 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 기록 및 최신 실거래를 입찰 전에 재확인해야 합니다.
맺으며 — “3.29억짜리 아파트”라고 단정할 수 없다
이 물건의 현재 최저가는 329,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 486,666,666원의 67.6%입니다. 그러나 이 수치는 어디까지나 낙찰가만 비교한 비율입니다.
말소기준 이전에 전입한 이루리의 보증금이 미상이며, 동일한 이름의 가압류권자·경매신청채권자와의 관계도 정리되지 않았습니다. 여기에 배당표상 신청 청구액과 잠정 배당액의 불일치, 임차보증금 누락까지 존재합니다. 기초 계산상의 인수액 0원을 믿고 입찰하기에는 권리분석의 핵심 정보가 확정되지 않았습니다.
시세 역시 최근 추세가 -9.8%로 하락하고 있어 과거 고가 거래를 기준으로 가격 메리트를 과대평가해서는 안 됩니다. 임차인의 실제 보증금과 미배당 승계액, 채권 관계 및 배당순위를 먼저 확정하고, 그다음 실질취득비용을 최근 시세와 비교해야 합니다. 현재 결론은 저가 매수 기회가 아니라 권리·배당 확인 전 판단 보류입니다.
