광주지방법원 2026타경30768. 광주 남구 진월동 호반아파트 102동 7층 701호입니다. 현재 소유자는 백민경이고, 2019.03.22 임의경매로 인한 매각을 통해 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 권리분석에서 가장 먼저 볼 것은 2025.05.23 서울보증보험주식회사의 가압류가 아니라, 그보다 앞선 2022.01.04 전입·점유를 갖춘 임차인 나군수의 대항력입니다. 확정일자는 2021.12.09, 보증금은 55,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다.
주택임차권등기 자체는 2025.07.18에 이뤄졌지만, 임차인의 전입·점유는 말소기준권리인 2025.05.23 가압류보다 앞섭니다. 따라서 배당에서 보증금 전액을 받지 못하면 부족액은 매수인이 인수합니다. 현재 회차 예상배당에서는 임차인이 48,700,000원을 배당받고, 부족분 6,300,000원이 남습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30768 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 남구 진월동 388 호반아파트 102동 7층 701호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 16층 건물 중 7층 701호 |
| 소유자 | 백민경 |
| 감정가 / 최저가 | 50,000,000원 / 50,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 나군수 / 57,404,931원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소보다 먼저 온 임차인의 대항력
현재 권리관계의 기준점은 2025.05.23 가압류입니다. 이후 2025.07.18 등기된 주택임차권과 2026.03.18 강제경매개시결정은 등기 순서만 보면 뒤에 있지만, 임차인 나군수는 2022.01.04 전입·점유로 그보다 먼저 대항력을 갖춘 것으로 확인됩니다. 매각물건명세서에도 보증금이 전액 변제되지 않으면 잔액을 매수인이 인수하는 것으로 명시돼 있습니다.
| 임차인 | 점유 부분 | 보증금 | 권리 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 나군수 | 건물 전유부분 전부 | 55,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 미배당 인수 | 2025.07.18 |
② 가격 구조 — 유찰돼도 실질취득액은 크게 내려가지 않는다
이 사건에는 동일 단지 실거래 평균·최신 거래·최근 추세를 비교할 수 있는 시세 자료가 확인되지 않으므로 싸다거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 대신 현재 제공된 경매 구조만 보면, 최저매각가가 내려갈수록 임차보증금 미배당액이 커져 매수인의 실질부담을 떠받칩니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 50,000,000원 | 6,300,000원 | 56,300,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 40,000,000원 | 16,120,000원 | 56,120,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 32,000,000원 | 23,976,000원 | 55,976,000원 |
즉 5,000만원에서 4,000만원, 다시 3,200만원으로 최저가가 낮아져도 인수액은 630만원 → 1,612만원 → 2,397만6천원으로 늘어납니다. 제공된 시나리오의 실질취득액은 56,300,000원 → 56,120,000원 → 55,976,000원으로, 낙찰가의 큰 하락이 실질부담의 같은 폭 하락으로 이어지지 않습니다. 대항력 임차보증금이 사실상 가격 하단을 만드는 구조입니다.
③ 예상배당표 (매각가 50,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,300,000원 |
| 1. 임차인 나군수 보증금 | 55,000,000원 | 48,700,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 58,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 나군수 | 57,404,931원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 50,000,000원 중 집행비용 1,300,000원을 제외한 48,700,000원이 임차보증금에 배당되는 시나리오입니다. 보증금 부족분 6,300,000원은 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 소유자 잔여는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 남구 진월동 대성여자고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트지대·정비된 주택지대·주택 및 상가혼용지대가 혼재합니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 소재하며 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식구조 슬래브지붕 16층 건물 중 7층 701호이며, 일반적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 사다리 평지의 아파트 부지이며 인접 도로상태는 소로각지입니다.
- 현장 확인. 감정평가 당시 대상 물건의 위치는 주출입구 및 출입문에 기재된 동·호수를 기준으로 파악했습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액으로 계산. 현재 회차 기준 최저가 50,000,000원에 인수액 6,300,000원을 더한 56,300,000원을 출발점으로 봐야 합니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시 인수 16,120,000원, 2회 유찰 시 23,976,000원으로 증가해 실질취득액은 각각 56,120,000원, 55,976,000원입니다.
- 임차권 원본 대조. 2022.01.04 전입·점유, 2021.12.09 확정일자, 55,000,000원 보증금 및 2025.07.18 임차권등기·배당요구 내용을 원본 서류로 다시 확인해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차인과 강제경매 채권자의 이름이 동일하므로 계약관계와 채권 발생 경위를 원본 서류에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 확인. 실거래 비교자료 없이 최저가만으로 가격 메리트를 판단하지 말고, 동일 단지·유사 층의 최근 거래가격을 확인한 뒤 실질취득액과 비교해야 합니다.
맺으며 — “유찰 = 싸짐”이 아닌 사건
이 물건은 최저가 숫자만 보면 50,000,000원의 신건이지만, 실제 권리구조는 그렇지 않습니다. 대항력 있는 임차인 나군수의 보증금이 55,000,000원이고, 현재 배당 시나리오에서는 6,300,000원이 미배당되어 매수인에게 넘어옵니다. 따라서 현재 실질취득액은 약 56,300,000원입니다.
더 중요한 점은 유찰 이후입니다. 40,000,000원에 낙찰되면 인수액이 16,120,000원, 32,000,000원에 낙찰되면 23,976,000원으로 커져 실질취득액은 계속 55,000,000원대에 머뭅니다. 즉 이 사건에서는 낙찰가 하락보다 보증금 인수 구조가 먼저입니다. 최근 실거래 시세가 확인되지 않은 상태에서는 가격이 싸다고 평가할 수 없으며, 입찰 판단은 반드시 실질취득액을 실제 시장가격과 비교한 뒤 내려야 합니다.
