광주지방법원 2026타경30776. 광주 서구 농성동에 있는 농성에스케이뷰센트럴 102동 15층 1503호 아파트입니다. 동일 평형 거래 비교에 사용된 전용면적은 74.9651㎡이며, 감정평가상 26층 건물 중 15층에 위치합니다. 광주은행이 채권최고액 354,200,000원의 근저당권을 바탕으로 임의경매를 신청했고, 청구액은 279,700,765원입니다.

권리의 핵심은 명확합니다. 광주은행 근저당권이 말소기준이고, 이후 설정된 에스비아이저축은행 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 소유권 상속 및 경정 이력이 있고, 별도의 전입자가 배당요구까지 했기 때문에 말소되는 등기권리와 실제 점유관계를 구분해 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 광주은행 근저당이 말소기준

최초 소유자는 김태규입니다. 이후 상속을 원인으로 공유지분 이전등기가 이루어졌으나 해당 등기는 이미 말소됐고, 상속포기를 원인으로 하는 소유권 경정을 통해 오원순 단독소유로 정리됐습니다.

말소기준권리는 2020.01.07 설정된 광주은행 근저당권입니다. 채권최고액은 354,200,000원이며, 채무자는 김태규입니다. 후순위인 에스비아이저축은행 근저당권 196,800,000원과 광주은행의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 임차인·점유 분석 — 전입자 1명, 보증금 미상

현황조사 및 매각 관련 서류에서 확인되는 전입자는 마정운 1명입니다. 전입일은 2025.11.03으로 말소기준권리 설정일인 2020.01.07보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일을 기준으로는 선순위 대항력이 인정되지 않는 것으로 분석됩니다.

핵심은 인수 위험과 명도 부담을 구별하는 것입니다. 등기 및 확인된 전입일 기준 인수액은 0원이지만, 점유자의 실제 점유 여부와 점유 권원이 확인되지 않은 상태에서는 명도 부담이 없다고 단정할 수 없습니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균의 99.9%, 가격 여유는 미미하다

농성에스케이뷰센트럴의 동일 평형 전용 74.97㎡ 내외 실거래 12건을 비교합니다. 전체 평균은 489,083,333원이지만, 가격 판단에서는 최근 12개월 집계 평균과 최신 거래를 우선 확인합니다.

시세 핵심 지표

전체 실거래 평균은 489,083,333원으로, 신건 최저가 491,000,000원보다 낮습니다. 반면 최근 12개월 집계 평균은 491,500,000원으로, 최저가가 이보다 500,000원 낮습니다. 비율로는 99.9%입니다.

최신 확인 거래는 2025.11의 502,000,000원이며, 신건 최저가는 이보다 11,000,000원 낮습니다. 최근 거래 추세는 과거 대비 +1.0%로 집계되어 하락 추세로 보기는 어렵습니다. 다만 실거래 표본은 층별 가격 차이가 있고, 신건 최저가와 최근 평균의 차이가 극히 작아 유의미한 시세 할인이라고 평가하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 491,000,000원 가정)

집행비용은 추정치입니다. 광주은행과 에스비아이저축은행의 배당액은 채권최고액을 기준으로 한 예상액이며, 실제 채권잔액과 배당 결과는 달라질 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 마정운의 보증금과 우선변제 여부도 확인되지 않았으므로 예상배당표를 확정 배당표로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 가격은 낮아져도 미배당은 커진다

신건에서 채권자 미배당액은 67,310,000원이며, 1회 유찰 시나리오에서는 164,499,200원, 2회 유찰 시나리오에서는 241,959,360원으로 증가합니다. 그러나 말소되는 후순위 근저당권의 미배당액을 매수인이 인수하는 것은 아닙니다.

따라서 회차가 내려가면 예상 매수가격도 하락하지만, 실제 유찰 여부와 향후 최저매각가격은 확정되지 않았습니다. 회차별 금액은 가격 변화에 따른 가정일 뿐, 향후 매각 일정이나 낙찰 가능성을 의미하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 서구 농성동 소재 농성역 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 단독주택, 근린상가 등이 혼재한 주택지대입니다.
• 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 단지 규모. 2019.08.30 준공된 총 842세대 아파트입니다. 동일 평형 실거래 표본은 12건 확인됩니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조의 26층 건물 중 15층이며, 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 북측 및 남서측으로 왕복 3차선 아스팔트 포장도로에 접합니다. 토지는 부정형 평지입니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역·준주거지역·지구단위계획구역 등에 해당합니다. 공시지가는 ㎡당 1,225,000원입니다.
• 건축 관련. 위반건축물 사항은 확인되지 않았으며, 감정평가상 공부와의 차이도 기재되지 않았습니다.
• 환금성. 동일 평형 거래가 445,000,000원부터 515,000,000원까지 분포합니다. 층과 개별 상태에 따른 가격 편차가 있어 15층인 본건의 적정가격은 평균값 외에 층별 거래와 내부 상태를 함께 비교해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 시세 재확인. 최근 12개월 집계 평균은 491,500,000원이지만 최신 확인 거래는 2025.11입니다. 매각기일 전 새로운 실거래를 확인하고 15층 물건과 비교해야 합니다.
• 가격 여유 확보. 신건 최저가가 최근 평균의 99.9%로 거의 같으므로 평균보다 조금 낮다는 이유만으로 가격 메리트를 인정해서는 안 됩니다.
• 점유자 확인. 마정운의 실제 점유 여부, 점유 부분, 점유 권원을 확인해야 합니다. 명도 절차가 필요한지도 별도로 검토해야 합니다.
• 보증금·확정일자 확인. 마정운의 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구 관련 서류 및 매각물건명세서 원본을 대조해야 합니다.
• 말소기준 확인. 2020.01.07 광주은행 근저당권을 기준으로 후순위 에스비아이저축은행 근저당권의 소멸 여부를 확인해야 합니다.
• 소유권 경정 확인. 상속에 따른 공유지분 이전등기가 말소되고 오원순 단독소유로 경정된 이력을 최신 등기부에서 확인해야 합니다.
• 배당표 검증. 신건 기준 예상 미배당액은 67,310,000원입니다. 이는 근저당권 채권최고액 기준 추정치로 실제 채권잔액과 당해세, 임차인 관련 배당에 따라 달라질 수 있습니다.
• 관리비·명도 비용. 미납 관리비와 점유자 인도 관련 비용은 별도로 확인해야 합니다. 확인되지 않은 비용을 0원으로 가정해서는 안 됩니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 서류, 감정평가서 및 실거래 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 따져야 한다”

이 사건의 등기상 권리 구조는 비교적 명확합니다. 광주은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 에스비아이저축은행 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 신건 예상 미배당액은 67,310,000원이지만 이는 낙찰자가 떠안는 채무가 아닙니다. 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.

다만 마정운의 전입일은 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정되지만, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 배당요구까지 이루어진 만큼 점유관계와 배당 관련 서류를 확인하지 않고 임차인 문제가 완전히 끝났다고 단정해서는 안 됩니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 491,000,000원은 최근 12개월 집계 평균 491,500,000원과 거의 같습니다. 최근 대비 과거 가격 추세는 +1.0%지만, 최신 확인 거래가 2025.11이므로 현재 시장가격을 확정하기에는 시차가 있습니다.

결론은 권리 인수 0원, 점유 확인 필요, 신건 가격 메리트 제한적입니다. 말소권리 자체보다 확인되지 않은 점유 관련 사항과 현재 최저가의 적정성을 검증하는 것이 이 물건의 핵심입니다.