광주지방법원 2026타경30781. 용봉동 도나우270 제101동 제2층 제202호 아파트입니다. 소유자는 주식회사심산건설이고, 말소기준권리는 2016.06.03 주식회사우리은행 근저당권입니다. 최초 등기에는 채권최고액 14,719,680,000원이 기재돼 있고 같은 날 변경등기로 채권최고액 64,080,000원 및 공동담보 해제 내용이 확인됩니다.
이후 2024.09.13 김보영의 주택임차권, 2026.03.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.05.21 국민건강보험공단 압류가 이어집니다. 등기 분석값상 임차권·경매개시결정·압류는 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리되어 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30781 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 101동 2층202호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 아파트로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 · 지상15층 중 2층 202호 |
| 전용면적 | 56.9432㎡ |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 249,000,000원 / 249,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 160,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있으나 매수인 인수 0원
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김보영 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 160,800,000원 | 없음 전입 2016.06.08 · 말소기준 2016.06.03 | 신고 2024.09.13 | 매수인 인수 0원 |
김보영의 임차보증금은 160,800,000원이며 계약일은 2014.11.07, 2018.06.23, 2020.06.09, 2021.08.30, 2022.07.27로 이어집니다. 그러나 주민등록일자와 점유개시일자는 모두 2016.06.08로, 말소기준권리인 우리은행 근저당 2016.06.03보다 뒤입니다. 데이터상 대항력은 없음으로 판정되어 있습니다.
② 시세 비교 — 수치상 97.6%, 다만 표본은 1건
용봉동도나우270은 230세대, 준공일은 2016.05.27입니다. 대상 면적과 매칭된 실거래는 1건으로, 2022.05 전용 56.94㎡·4층 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 평균 | 56.94㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
현재 최저매각가 249,000,000원은 비교 실거래 255,000,000원의 97.6%입니다. 금액 차이는 존재하지만 거래 표본이 한 건뿐이고 거래월도 2022.05이므로, 이 숫자만으로 현재 시세보다 충분히 저렴하다고 단정하기에는 근거가 제한적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 249,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,286,000원 |
| 2. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 244,714,000원 |
| 3. 갑구 2번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 249,000,000원 가정 시 집행비용 4,286,000원, 우리은행 근저당 244,714,000원으로 매각대금이 모두 배분됩니다. 주택도시보증공사 예상배당은 0원, 소유자 잔여도 0원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정표입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 249,000,000원 | 244,714,000원 | 14,635,766,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 199,200,000원 | 195,611,200원 | 14,684,868,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 159,360,000원 | 156,328,960원 | 14,724,151,040원 | 0원 |
채권총액이 매각대금보다 훨씬 커 회차가 내려갈수록 미배당액은 증가하지만, 제공된 모든 시나리오에서 매수인 인수액은 0원으로 유지됩니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액은 160,800,000원이며 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 신청채권자 예상배당은 모두 0원으로 계산돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주비엔날레 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트와 근린생활시설이 소재하는 주택·상가 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측과 동측으로 각각 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 개설되어 있습니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로2류와 중로2류에 접합니다.
- 공시지가. 979,700원/㎡입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재경보·화재탐지·소화전·승강기·난방·도시가스설비가 갖춰져 있습니다.
- 현장조사. 폐문부재로 내부확인은 생략됐고 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 날짜 재확인. 말소기준 2016.06.03과 전입·점유개시 2016.06.08의 선후관계를 등기부·매각물건명세서 원문에서 재확인하세요.
- 금지사항등기 확인. 임차인 동의 없는 제한물권 설정 등을 제한하는 부기등기의 매각 후 처리 여부를 원문으로 확인하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.21 등기된 민간임대주택 관련 의무의 현 상태를 매각서류와 함께 대조하세요.
- 시세 표본 주의. 비교 가능한 거래가 2022.05의 1건뿐이므로 현재 호가나 추가 실거래 없이 255,000,000원을 현재 시세로 단정하지 마세요.
- 내부 상태 확인. 현장조사 때 폐문부재로 내부확인이 생략됐습니다.
- 배당표 한계. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
맺으며 — 인수는 0원, 가격 판단은 보수적으로
이 사건의 핵심은 160,800,000원의 임차보증금이 등기돼 있다는 사실 자체보다 그 임차권의 대항력과 매수인 승계 여부입니다. 제공된 판정에서는 전입·점유개시가 말소기준권리보다 뒤여서 대항력이 없고, 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
가격은 신건 249,000,000원으로 확인 실거래 255,000,000원 대비 97.6%입니다. 하지만 실거래가 2022.05 한 건뿐이라 최근 시장을 충분히 설명하기 어렵습니다. 따라서 권리상 인수 부담은 낮게 정리되지만, 가격은 현재 확인된 표본만으로 큰 할인이라고 보기보다 추가 시세 확인이 필요한 사건입니다.
