광주지방법원 2026타경30783. 광주광역시 북구 용봉동 소재 도나우270 101동 301호, 전용 56.9432㎡ 아파트입니다. 소유자는 주식회사심산건설이며, 주택도시보증공사가 청구액 160,600,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 매각기일은 2026년 10월 6일, 최저매각가는 감정가와 같은 252,000,000원입니다.

권리 흐름의 출발점은 2016년 6월 3일 우리은행 근저당권입니다. 이후 민간임대주택 등기와 최진석의 주택임차권등기가 이루어졌고, 2026년 주택도시보증공사가 강제경매를 개시했습니다. 임차인의 전입신고일은 근저당권 설정일보다 늦으며, 대항력은 없는 것으로 판정되어 있습니다. 다만 등기부의 금지사항등기 및 민간임대주택등기는 일반적인 후순위 금전채권과 성격이 다르므로, 매각으로 인한 효력과 실제 임대관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 후순위 임차권

후순위인 최진석의 주택임차권등기는 2024.09.12 접수되었고, 2026.03.18 강제경매개시결정이 이루어졌습니다. 제시된 권리 판정상 우리은행 근저당권과 임차권등기, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 임차인의 전입신고가 말소기준권리보다 늦으므로 선순위 대항력에 따른 보증금 승계는 발생하지 않는 구조입니다.

다만 소유권보존등기에 부기된 금지사항등기는 임차인 동의 없는 제한물권 설정과 압류 등을 제한하는 내용이며, 2022.11.21 민간임대주택등기도 이루어졌습니다. 이들 등기의 법적 효력과 경매 매각에 따른 처리, 임대사업자 의무의 관계는 매각물건명세서와 관계기관 확인이 필요합니다. 금전채권이 소멸한다는 판단만으로 모든 행정적·임대차상 문제가 해소된다고 단정할 수는 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음

③ 시세 비교 — 98.8%라는 숫자의 함정

용봉동도나우270은 230세대 규모이며, 전용 56.9432㎡를 비교 대상으로 합니다. 확인된 실거래는 2022년 5월 거래 한 건입니다. 해당 거래는 전용 56.94㎡, 4층, 거래금액 255,000,000원입니다.

최저매각가 252,000,000원은 2022년 5월 실거래 255,000,000원의 98.8%입니다. 그러나 과거 거래 한 건과 비교한 비율이므로 현재 시장가격 대비 할인율이라고 볼 수 없습니다. 특히 거래 시점이 오래되었고 표본도 한 건이어서 최근 가격 변동 방향이나 실제 매도 가능 가격을 판단하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 252,000,000원 가정)

집행비용 4,328,000원을 제외한 247,672,000원이 우리은행에 배분되는 추정입니다. 공동담보 근저당권의 실제 피담보채권액과 변경등기 효력, 임차인의 배당순위 및 우선변제, 당해세 등은 별도 확인해야 합니다. 최진석의 보증금은 위 추정표에서 개별 배당액이 확정되어 있지 않으며, 주택도시보증공사의 신청채권과 합쳐 별도 채권으로 중복 계산하지 않았습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원 유지

제시된 회차별 계산에서는 낙찰가가 내려가더라도 매수인 인수액이 0원으로 유지됩니다. 따라서 보증금 승계 때문에 실질취득 비용이 일정하게 고정되는 대항력 인수형과는 다릅니다. 다만 유찰에 따른 가격 인하 가능성이 곧바로 투자수익을 보장하는 것은 아니며, 현재 시세와 실제 명도비용 등을 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 용봉동 용봉제 동측 인근에 위치하며, 주위는 주택과 상가가 혼재된 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하며 일반적인 교통 이용 사정은 양호한 편으로 평가되어 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕의 15층 건물 중 3층 301호입니다. 난방·위생·급배수·승강기·도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 남측 약 15m, 동측 약 8m 포장도로에 접해 있습니다.
• 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 8,114.2㎡, 공시지가는 979,700원/㎡입니다. 전통상업보존구역에도 포함되어 있습니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 여부는 해당 없음으로 표시되어 있고, 공부와의 차이도 해당사항 없음으로 조사되어 있습니다.
• 환금성. 230세대 아파트이나 확인된 동일 면적 실거래가 2022년의 한 건에 그쳐 최근 거래 유동성 및 현재 매도가격을 판단할 근거가 충분하지 않습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 우리은행 근저당 변경등기 확인. 최초 채권최고액 14,719,680,000원과 변경등기 기재액 64,080,000원, 공동담보 해제의 실제 범위 및 현존 피담보채권액을 최신 등기와 채권계산서로 확인하세요.
• 임차인 배당 및 대항력 재확인. 최진석의 전입·점유·확정일자와 임차권등기를 원본으로 대조하고, 배당순위 및 실제 점유 여부를 확인하세요.
• 주택도시보증공사 채권 확인. 신청채권자 청구액 160,600,000원의 근거와 임차보증금 160,800,000원 사이의 관계를 배당요구서와 관련 서류에서 확인하고 중복 채권 계산을 피하세요.
• 민간임대주택 관련 등기. 소유권보존등기의 금지사항과 민간임대주택 등록에 따른 의무, 매각 후 효력 및 처리 절차를 확인하세요.
• 최신 시세. 2022.05 거래 한 건만으로 현재 가격을 확정하지 말고, 최근 동일 면적 실거래와 실제 매도 가능 가격을 확인하세요.
• 점유·명도. 임대관계는 미상으로 조사되어 있으므로 현장 점유자와 인도 가능 여부, 명도 절차 및 예상 비용을 점검하세요.
• 관리비·세금. 체납 관리비의 공용부분 부담 가능성과 배당에 영향을 줄 수 있는 당해세 등을 별도 확인하세요.
• 주소 및 원본 대조. 물건 소재지의 광주광역시 표기와 등기부 표제부의 전남광주통합특별시 표기를 최신 공부에서 대조하고 동일 물건 여부를 확인하세요.
• 매각 전 최종 확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·감정평가서와 사건 진행상태를 입찰 직전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트 확정”

광주지방법원 2026타경30783 용봉동 도나우270 301호는 우리은행 근저당권을 말소기준으로 하는 후순위 임차권 구조입니다. 최진석의 전입신고가 말소기준권리보다 늦고 대항력 없음으로 판정되어, 제시된 분석상 낙찰자의 보증금 인수액은 0원입니다.

반면 공동담보 근저당권의 실제 적용 범위와 민간임대주택 관련 등기는 추가 확인이 필요합니다. 배당 시뮬레이션에서 주택도시보증공사의 예상배당액은 0원으로 계산되어 있으나, 이러한 채권자의 배당 부족이 낙찰자의 채무 승계를 의미하지는 않습니다.

가격은 더욱 신중히 볼 필요가 있습니다. 최저가 252,000,000원이 과거 거래가 255,000,000원의 98.8%라는 사실만으로 현재 시세보다 저렴하다고 판단할 수 없습니다. 확인된 거래가 2022년 5월 한 건에 그치므로 현재 시세와 환금성을 먼저 검증해야 합니다. 결론적으로 매수인 인수액은 0원으로 분석되지만, 가격 적정성과 특수 등기 확인은 남아 있는 물건입니다.