광주지방법원 2026타경30784. 용봉동 도나우270 101동 3층 302호, 전용 56.9432㎡ 아파트입니다. 소유자는 주식회사심산건설이며, 2016.06.03 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권의 채권최고액은 14,719,680,000원이고 공동담보가 설정된 권리입니다. 이후 2024.09.12 조철희 명의 주택임차권등기와 2026.03.18 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 존재합니다.
핵심은 임차권의 순서입니다. 조철희의 주민등록일은 2021.07.09, 점유개시일은 2021.07.02, 최초 확정일자는 2021.06.29입니다. 모두 2016.06.03 말소기준 근저당보다 뒤입니다. 따라서 이 사건에서 해당 임차인은 대항력 없음으로 정리되어 있고, 매각가 246,000,000원 가정 시 매수인 승계액도 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30784 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 제101동 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 56.9432㎡ · 철근콘크리트구조 15층 건물 중 3층 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 246,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 있지만 매수인 승계는 없다
말소기준은 2016.06.03 우리은행 근저당권입니다. 조철희의 전입·점유·확정일자는 모두 그 이후이므로 대항력 없는 임차권입니다. 2024.09.12 임차권등기와 2026.03.18 강제경매개시결정 역시 말소기준보다 뒤이며, 등기자료상 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 조철희 | 건물 전체 · 주거(임차권등기) | 160,800,000원 | 대항력 無 우선변제 후순위 승계 無 |
실제 임차인은 1명입니다. 주민등록 2021.07.09 · 점유개시 2021.07.02 · 확정일자 2021.06.29, 증액분 7,650,000원에 대한 확정일자는 2024.08.30입니다. 배당요구는 2024.09.12 접수되어 있으나 말소기준 근저당보다 후순위입니다.
② 시세 비교 — 할인은 3.5%, 표본은 1건
용봉동도나우270은 230세대, 사용승인일은 2016.05.27입니다. 대상면적 56.9432㎡와 매칭되는 실거래 표본은 1건으로, 2022.05 전용 56.94㎡ 4층이 255,000,000원에 거래됐습니다. 제공된 시세지표의 평균·최신 거래·최근 12개월 평균은 모두 255,000,000원이며, 최저가 246,000,000원은 그 금액의 96.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 255,000,000원 |
금액만 놓고 보면 최저가가 비교 거래보다 9,000,000원 낮습니다. 다만 확인 가능한 거래가 2022.05 한 건뿐이고 매각기일은 2026.10.06이므로, 이 3.5% 차이를 현재 시점의 강한 가격 메리트로 단정하기는 어렵습니다. 특히 권리 인수액이 0원이므로 비교 기준은 최저가와 동일한 실질취득가 246,000,000원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 246,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,244,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 241,756,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,800,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 246,000,000원에서 집행비용 4,244,000원을 제외한 241,756,000원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사 예상배당은 0원, 소유자 잔여도 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 용봉동 소재 용봉제 동측 인근으로, 주위는 아파트단지와 상가가 혼용된 지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 주변에 버스정류장이 있어 대중교통 이용은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 중 3층이며, 위생·급배수·개별난방·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 979,700원/㎡, 지목은 대이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 도로·규제. 동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하며, 중로2류·소로2류에 접하고 전통상업보존구역에 포함됩니다.
- 환금성. 230세대 아파트이며 확인 가능한 동일 면적 실거래는 1건입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.8회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 조철희의 전입·점유·확정일자가 2016.06.03 말소기준보다 뒤라는 점을 등기부와 매각물건명세서 원문에서 다시 대조하세요.
- 배당과 승계 구분. 임차보증금 160,800,000원이 존재하더라도 이 사건의 매수인 인수액은 0원입니다. 배당 부족과 낙찰자 승계는 별개의 문제입니다.
- 금지사항·민간임대주택등기. 갑구의 금지사항 부기와 민간임대주택등기에 대해 매각 후 처리 상태와 매각조건을 반드시 확인하세요.
- 가격 상한. 비교 가능한 실거래는 2022.05의 255,000,000원 1건입니다. 현재 246,000,000원의 3.5% 차이만으로 충분한 할인이라고 단정하지 말고 응찰가를 별도로 검토하세요.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 196,800,000원, 2회 유찰 시 157,440,000원으로 내려가는 시나리오와 현재가를 비교해 자금계획을 세우세요.
- 현장·관리 상태. 임대관계는 현장 감정에서 확인되지 않았으므로 실제 점유 상태, 관리비, 내부 상태를 별도로 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 가격과 특수등기 확인
이 사건의 가장 중요한 결론은 분명합니다. 임차보증금이 160,800,000원으로 크지만, 임차인의 전입과 점유가 2016.06.03 말소기준 근저당보다 늦어 대항력이 없고, 매수인이 인수할 금액도 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득가는 최저가와 같은 246,000,000원입니다.
가격은 그보다 조심스럽게 볼 필요가 있습니다. 확인 가능한 실거래는 2022.05의 255,000,000원 1건이고 현재가는 그 96.5%입니다. 권리상 큰 인수 부담은 없지만 할인폭은 9,000,000원에 그치며, 갑구의 금지사항등기와 민간임대주택등기도 별도로 확인해야 합니다. 권리 인수는 단순하지만 가격 여유는 크지 않은 신건으로 정리할 수 있습니다.
