광주지방법원 2026타경30791. 광주광역시 북구 중흥동 279-38 소재 서울고시학원 관련 근린시설 및 토지의 임의경매입니다. 감정평가상 A동은 지상 5층, B동은 지상 3층 건물이며 모두 학원으로 이용 중입니다. 토지면적은 805.2㎡입니다.

소유자는 김봉수 씨이며, 2018년 2월 소유권을 취득했습니다. 이후 2021년 광주은행이 채권최고액 2,400,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리이고, 2023년 성미경의 후순위 근저당권과 2026년 국민은행 가압류도 매각으로 소멸할 예정입니다.

그러나 권리분석은 여기서 끝나지 않습니다. 현황조사에는 여러 학원과 개인 점유자가 등장합니다. 특히 전입·확정일자·보증금이 확인되지 않은 점유자가 있어, 등기상 담보권 소멸과 임차보증금 인수위험을 반드시 구분해야 합니다. 상업용 부동산인 만큼 실제 임대차계약, 사업자등록, 점유 개시 및 임차권 성립 시점의 확인이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 임대차는 별도 검증

권리의 출발점은 2021.06.18 설정된 광주은행 근저당권입니다. 이전에 설정됐던 우리은행·새마을금고·한국씨티은행·광주비아농협 등의 근저당권은 이미 말소됐습니다. 과거 신탁등기 및 소유권이전청구권가등기도 말소된 이력이 있으며, 현재 소유자는 김봉수입니다.

광주은행 근저당 이후의 성미경 근저당권(240,000,000원)과 국민은행 가압류(199,874,010원)는 매각으로 소멸합니다. 광주광역시 북구의 압류와 롯데카드 가압류, 광주광역시축산업협동조합의 가압류는 등기부상 이미 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 실제 점유·임차 관련 4건, 미상 3건

현황조사와 매각물건명세서에는 박진선, 광주공무원경찰학원, 커넥츠트랩공시관, 광주스피치면접학원의 점유·임차 관련 기재가 확인됩니다. 보증기관의 대위변제나 승계에 따른 중복신고는 없으며, 실제 임차인·점유자 관련 기재는 4건입니다. 다만 박진선과 광주공무원경찰학원의 점유 부분이 겹쳐 기재돼 있어 독립된 임대차계약 수와 실제 사용 관계는 추가 확인이 필요합니다.

핵심은 배당표의 인수액 0원과 실질 인수액을 혼동하지 않는 것입니다. 대항력 있는 임차인이 추가 확인되고 낙찰대금에서 보증금을 전액 배당받지 못하면, 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 이러한 경우 실제 취득부담은 낙찰가와 인수액을 합산하여 판단해야 합니다.

③ 가격 판단 — 신건 35.68억, 적정가격은 별도 검증

현재 감정가와 최저매각가는 모두 3,568,374,880원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이며 감정가 그대로 입찰이 시작됩니다.

그러나 동일 지역·유사 규모 학원시설의 실거래 비교가 확인되지 않아 현재 최저가가 실제 시장가격보다 낮은지 판단할 근거가 부족합니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 평가하는 것은 적절하지 않습니다.

유찰 시나리오는 감정가 대비 80%·64%를 적용한 가정입니다. 실제 다음 회차의 진행 여부와 최저매각가는 법원 공고를 확인해야 합니다. 채권 미배당액은 곧바로 매수인의 인수채무를 의미하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,568,374,880원 가정)

채권최고액 및 청구금액 기준으로 계산한 추정 배당입니다. 광주은행 신청채권액은 1,964,945,234원이며, 위 표는 근저당 채권최고액 2,400,000,000원을 배당 가정에 적용한 것입니다. 실제 배당액은 확정 채권액에 따라 달라집니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영이며, 보증금 미상 임차인의 인수위험도 이 배당표만으로 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 북구 용봉동 소재 북구청 동측 인근에 위치하며, 주위는 근린생활시설 등이 소재하는 상가지대입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 용도에 따른 제반 교통상황은 보통입니다.
• 건물 이용상태. A동과 B동 모두 학원으로 이용 중입니다. A동은 지상 5층, B동은 지상 3층 건물입니다.
• 건물 설비. A동은 위생·급배수시설, 승강기, 천장형 냉난방설비, 소화설비 등이 있으며, B동은 위생·급배수시설과 천장형 냉난방설비 등이 있습니다.
• 건축구조 확인. B동은 공부상 철근콘크리트지붕이나 현황은 철골구조 판넬지붕으로 기재돼 있습니다. 실제 구조와 공부의 일치 여부를 확인해야 합니다.
• 토지. 면적 805.2㎡, 지목 대, 상업용으로 이용 중입니다. 평지의 부정형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 1,182,000원/㎡입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 전남대학교 상대보호구역, 토지구획정리사업지구(사업완료지구), 전통상업보존구역에 해당합니다.
• 환금성. 학원시설로 이용하는 토지·건물 일괄 취득형 물건입니다. 실제 환금성은 향후 임대차 유지 가능성, 사용 용도, 시설 상태 및 유사 부동산 거래가격을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차보증금 전수 확인. 박진선 및 학원 점유자들의 실제 계약서, 보증금, 월차임, 계약기간, 갱신 여부와 보증금 반환 주체를 확인해야 합니다.
• 대항력 발생 시점 확인. 광주공무원경찰학원·커넥츠트랩공시관·광주스피치면접학원의 사업자등록, 점유 개시일과 임대차 성립 시점을 확인하고 말소기준일과 비교해야 합니다.
• 점유 부분 중복 확인. 박진선과 광주공무원경찰학원의 A동 점유 부분이 겹칩니다. 동일 시설의 운영자 관계인지, 독립된 임차계약인지 현장 및 계약서로 대조해야 합니다.
• 공동담보·매각범위 확인. A동·B동·토지의 등기사항전부증명서 및 매각목록을 각각 확인하고 실제 취득 대상과 담보권 소멸 범위를 대조해야 합니다.
• 실질취득액 재계산. 대항력 있는 임차인과 인수보증금이 확인되는 경우 낙찰대금에 인수액을 합산하여 적정 입찰가격을 다시 계산해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 지역의 근린시설 및 학원용 건물 거래사례, 건물별 임대수익, 공실 가능성, 유지보수 비용을 확인하고 감정가와 비교해야 합니다.
• 건물 구조·용도 확인. 특히 B동 지붕의 공부상 구조와 현황 차이를 확인하고, 건축물대장·현황 및 실제 사용 상태를 대조해야 합니다.
• 배당표 검증. 광주은행 실제 채권액, 조세채권, 임차인 우선변제 및 최우선변제 여부를 확인해야 합니다. 추정 배당액을 확정 배당액으로 판단해서는 안 됩니다.
• 점유 인도·명도. 학원시설은 영업 중인 점유자와 시설물이 존재하므로, 계약 종료, 인도 협의, 시설물 처리 및 명도에 필요한 비용과 절차를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장, 토지 관련 서류와 최신 법원 매각 공고를 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “담보권 소멸과 임차위험 해소는 다르다”

이 사건은 광주은행 근저당을 말소기준으로 후순위 담보권과 가압류가 소멸하는 구조입니다. 등기상 권리 흐름 자체는 비교적 명확합니다.

하지만 임대차관계는 아직 명확하지 않습니다. 실제 점유·임차 관련 기재 4건 가운데 3건의 보증금과 대항력이 확인되지 않았습니다. 특히 A동과 B동을 여러 학원시설이 이용하는 만큼, 실제 계약관계 및 사용 부분을 확인하지 않고 매수인 인수액을 0원으로 확정하는 것은 위험합니다.

최저매각가 3,568,374,880원이 시장가격보다 유리한지도 검증되지 않았습니다. 유찰에 따라 최저가가 하락하더라도 인수보증금이 존재한다면 실질취득부담은 예상만큼 감소하지 않을 수 있습니다. 현재는 미상 임차인의 권리·보증금을 확인하고 A동·B동·토지의 권리범위를 대조하는 것이 우선입니다.

결론적으로 등기상 담보권 소멸은 명확하지만, 임차관계와 가격 검증이 끝나기 전까지는 보수적으로 접근해야 할 근린시설 경매입니다.