광주지방법원 2026타경30800. 광주 북구 용봉동 ‘용봉동 도나우270’ 101동 4층 401호, 전용 56.9432㎡ 아파트입니다. 2016.06.03 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리이고, 임차인 이영수의 주민등록일은 2024.08.28로 그보다 늦습니다. 따라서 확인된 자료상 이 임차인은 대항력이 없고, 임차권등기 역시 2024.09.13 접수된 말소기준권리 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 권리보다 가격입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 255,000,000원이고, 확인되는 동일 면적 거래는 2022.05의 4층 255,000,000원 1건입니다. 즉 신건 최저가는 이 거래사례의 100.0%로, 확인된 가격자료 대비 할인폭이 없습니다. 거래사례가 1건에 그치므로 이를 근거로 현재 가격이 싸다고 단정하기도 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30800 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 101동 4층 401호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 56.9432㎡ · 15층 건물 중 4층 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 158,290,000원 |
| 사용승인 / 세대수 | 2016.05.27 / 230세대 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 인수 0원, 다만 등기 특이사항은 확인
말소기준은 2016.06.03 우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 14,719,680,000원으로 기재되어 있고, 같은 날 근저당권 변경등기에는 채권최고액 64,080,000원·공동담보 해제 내용도 나타납니다. 예상배당은 주어진 배당내역에 따라 우리은행 근저당에 250,630,000원이 배당되는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이영수 건물전부 · 주거(임차권등기) | 160,800,000원 | 2024.08.28 / 2016.06.08 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
이영수의 임차보증금은 160,800,000원이고 배당요구는 2024.09.13 이뤄졌습니다. 점유개시일은 2016.06.23, 주민등록일은 2024.08.28로 확인됩니다. 말소기준권리인 2016.06.03 우리은행 근저당보다 주민등록일이 늦어 자료상 대항력 없음으로 판정돼 있으며, 매수인에게 승계되는 보증금은 0원으로 계산돼 있습니다. 우선변제 여부는 확인된 자료만으로 확정되지 않습니다.
③ 시세 비교 — 할인 없이 확인 거래와 동일
용봉동도나우270은 230세대, 사용승인일 2016.05.27이며 비교 면적은 전용 56.9432㎡입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 아래 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 평균 | — | 1건 | 255,000,000원 |
현재 최저가 255,000,000원과 실질취득 255,000,000원은 확인된 실거래 255,000,000원과 동일합니다. 비율도 100.0%입니다. 따라서 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수 없고, 가격 메리트 가점을 줄 근거도 없습니다. 특히 거래사례가 2022.05의 1건뿐이므로 현재 시장가격을 판단할 때는 표본의 제한을 함께 봐야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,370,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 250,630,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 158,290,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 14,877,970,000원 중 예상 배당액은 250,630,000원이며, 미배당은 14,627,340,000원입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 255,000,000원 | 250,630,000원 | 14,627,340,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 204,000,000원 | 200,344,000원 | 14,677,626,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 163,200,000원 | 160,115,200원 | 14,717,854,800원 | 0원 |
대항력 있는 보증금 승계가 없는 구조이므로 회차가 내려가도 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 실질취득비용은 각 회차의 매각가와 동일하게 움직입니다. 현재 신건에서는 255,000,000원, 1회 유찰 시 204,000,000원, 2회 유찰 시 163,200,000원입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 용봉동 광주비엔날레 북동측 인근으로, 주위는 아파트단지·주택·점포 등이 소재하는 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진입이 가능하며 제반 교통여건은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 4층 401호이며 사용승인일은 2016.05.27입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·경보·승강기·도시가스 설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 본건 필지 동측 및 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 소재합니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고 전통상업보존구역에 포함됩니다. 공시지가는 979,700원/㎡입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 표시되지 않았고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 단지는 230세대이며 확인 가능한 동일 면적 실거래가 1건으로 제한돼 있어, 가격 판단 시 거래표본 부족을 감안할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신건 가격 검증. 최저가 255,000,000원이 확인된 실거래와 동일합니다. ‘경매라서 싸다’는 전제를 두지 말고 현재 호가·추가 실거래와 대조해야 합니다.
- 임차인 원본 대조. 이영수의 임차보증금은 160,800,000원이지만 전입일이 말소기준 이후여서 대항력 없음으로 정리됩니다. 임차권등기와 배당요구 내역을 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 확인. 최초 근저당 채권최고액 14,719,680,000원과 같은 날 변경등기의 64,080,000원·공동담보 해제 표시를 등기원문에서 대조해야 합니다.
- 민간임대주택·금지사항등기. 두 특이 등기의 내용과 경매 후 처리 범위를 매각물건명세서·등기원문과 함께 확인해야 합니다.
- 관리비·조세. 예상배당에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 점유·명도. 임차인이 확인되는 사건이므로 실제 점유상태와 인도 절차를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건에서 가장 중요한 권리 포인트는 명확합니다. 실제 임차인 이영수의 주민등록일이 2024.08.28로 말소기준권리인 2016.06.03 우리은행 근저당보다 늦어 대항력은 없고, 예상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 보증금 160,800,000원을 낙찰자가 추가 부담하는 구조는 아닙니다.
반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가와 실질취득비용은 모두 255,000,000원이고, 확인된 2022.05 실거래 역시 255,000,000원입니다. 할인율은 0%이며 거래표본도 1건뿐입니다. 따라서 현재 회차의 핵심은 ‘인수 위험’보다는 255,000,000원이 현재 시장에서도 적정한지, 그리고 금지사항등기·민간임대주택등기·근저당 변경등기의 원문 내용에 추가 확인사항이 없는지를 입찰 전에 대조하는 것입니다.
