광주지방법원 2026타경30802. 용봉동 도나우270 101동 5층 501호 아파트입니다. 권리분석의 기준점은 2016.06.03 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.09.13 등기된 박슬기 명의 주택임차권은 전입일이 2020.03.20으로 말소기준권리보다 늦고, 권리조사상 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 예상배당에서도 매수인이 떠안는 금액은 0원입니다.
다만 등기에는 같은 날인 2016.06.03 우리은행 1번 근저당권에 대한 변경등기가 함께 있고, 그 변경등기에는 채권최고액 64,080,000원·공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 반면 예상배당은 을구 1번 근저당권의 채권최고액 14,719,680,000원을 기준으로 산정되어 있습니다. 입찰 전에는 이 부분을 등기 원문과 배당관계에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30802 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 101동 5층 501호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 56.9432㎡ · 15층 건물 내 5층 501호 · 계단식 · 남향 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 158,390,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권
말소기준권리는 2016.06.03 우리은행 근저당입니다. 박슬기의 주민등록일은 2020.03.20, 점유개시일은 2020.04.20, 최초 확정일자는 2020.03.25로 모두 말소기준권리보다 뒤입니다. 주택임차권등기는 2024.09.13 접수됐으며, 권리조사 결과 대항력 없음입니다. 따라서 임차보증금 160,800,000원이 존재하더라도 매수인이 이를 승계하는 구조는 아니며, 예상 인수액은 0원입니다.
| 임차권자 | 사용부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 박슬기 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 160,800,000원 | 2020.03.20 / 2020.03.25 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
배당요구는 2024.09.13 접수됐습니다. 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있으며, 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건 가격에 할인은 없다
용봉동도나우270은 230세대, 2016.05.27 준공 단지입니다. 비교 대상 면적은 전용 56.9432㎡이며, 확인되는 거래 표본은 2022.05 4층 255,000,000원 1건입니다. 감정가와 최저매각가 역시 255,000,000원으로 동일합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 평균 | 56.9432㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
최저가 ÷ 확인 실거래는 100.0%이고, 제시된 최근 12개월 평균 금액도 255,000,000원으로 동일합니다. 따라서 신건 가격을 두고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 특히 비교 가능한 거래가 1건뿐이므로 가격 판단에서는 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 250,630,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 158,390,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
255,000,000원 가정 시 집행비용 4,370,000원을 제외한 250,630,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사와 소유자 잔여는 0원입니다. 총 미배당액은 14,627,440,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건(100%) | 255,000,000원 | 250,630,000원 | 14,627,440,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 204,000,000원 | 200,344,000원 | 14,677,726,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 163,200,000원 | 160,115,200원 | 14,717,954,800원 | 0원 |
유찰되어 매각가가 내려가더라도 예상 매수인 인수액은 각 시나리오에서 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 낙찰가가 내려갈수록 임차보증금 인수가 늘어나는 대항력 인수형이 아닙니다. 가격 변화가 그대로 실질취득액 변화로 연결됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주비엔날레 북동측 인근이며, 주변은 아파트단지·주택·근린생활시설이 섞인 주택 및 상가 혼용지대입니다.
- 교통. 단지 내까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재해 전반적인 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물 내 5층 501호, 계단식·남향이며 위생·급배수·옥내소화전·승강기·도시가스 개별난방설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 동측 및 남측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로에 접하고, 동측에 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고 전통상업보존구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지. 용봉동도나우270은 230세대, 2016.05.27 준공이며 공시지가는 979,700원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권. 박슬기의 보증금은 160,800,000원이지만 전입이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 입찰 전 매각물건명세서와 임차권등기 원문을 다시 대조하세요.
- 근저당 변경등기. 같은 날 우리은행 근저당 변경등기에 채권최고액 64,080,000원·공동담보 해제가 기재되어 있는 반면 예상배당은 14,719,680,000원을 기준으로 합니다. 이 차이를 반드시 확인하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.21 민간임대주택등기가 있으므로 현재 효력과 매각 후 처리관계를 확인하세요.
- 가격. 신건 최저가 255,000,000원은 확인 실거래와 동일해 가격 할인은 없습니다. 비교 거래도 1건이므로 현재 가치 판단 시 추가 실거래 확인이 중요합니다.
- 배당. 신건 가정에서도 주택도시보증공사 예상배당은 0원이고 우리은행 채권에도 대규모 미배당이 발생합니다. 다만 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 가격은 신건 그대로
이 사건의 핵심은 분명합니다. 박슬기의 임차권은 보증금 160,800,000원이지만 전입일이 2020.03.20으로 2016.06.03 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음이고, 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수 부담 때문에 실질취득액이 불어나는 구조는 아닙니다.
반면 가격은 별개입니다. 신건 최저가 255,000,000원은 확인된 동일 면적 거래 255,000,000원과 100.0%로 같습니다. 따라서 현재 회차에서 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 여기에 동일 거래 표본이 1건뿐이고, 근저당 변경등기 및 민간임대주택등기의 현재 효력 확인도 남아 있으므로, 권리는 인수 0원으로 정리되지만 가격과 원문 대조가 입찰 판단의 핵심입니다.
