광주지방법원 2026타경30803. 광주 북구 용봉동에 위치한 용봉동 도나우270 101동 603호 아파트입니다. 사용승인일은 2016년 5월 27일이며, 철근콘크리트구조 15층 건물의 6층에 위치합니다. 소유자는 주식회사심산건설입니다. 2016년 6월 3일 우리은행 근저당권이 설정됐고, 이후 임차권등기와 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

이 사건의 핵심은 단순히 보증금이 있다는 사실이 아니라 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 늦다는 점입니다. 임차보증금 160,800,000원이 전액 배당되지 않더라도, 제공된 권리판정에서는 대항력이 없어 그 미배당금을 매수인이 인수하지 않는 구조입니다. 그러나 등기부에는 민간임대주택등기와 금지사항등기도 존재하므로, 이를 일반적인 소유자 거주 아파트와 동일하게 취급해서는 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 임차권의 선후관계

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

임차권등기: 을구 2번 · 2024.09.06 · 임차권등기명령 2024카임220. 실제 임차인 1명이며, 주택도시보증공사는 별도의 강제경매 신청채권자로 구분합니다.

박광수의 최초 임대차계약일 및 점유개시일은 2020.08.10입니다. 이후 2022.07.28 보증금을 7,650,000원 증액한 계약 내용이 기재돼 있으며, 주민등록일은 2022.08.03, 확정일자는 2024.08.30입니다. 임차보증금은 총 160,800,000원입니다.

주민등록일이 2016년 말소기준권리보다 늦어 대항력은 없는 것으로 판정됩니다. 확정일자와 배당요구가 확인되지만, 확정일자가 존재한다는 사실만으로 선순위 근저당권보다 앞서 배당받는 것은 아닙니다. 이 사건의 제공된 예상배당에서는 근저당권에 매각대금이 모두 배분돼 임차보증금 배당재원이 확보되지 않은 것으로 계산됩니다. 실제 배당순위와 금액은 법원의 배당절차에서 확정됩니다.

③ 시세 비교 — 2022년 거래만으로 현재 가격을 확정할 수 없다

용봉동 도나우270은 총 230세대 규모로, 확인되는 유사 면적 실거래는 2022년 5월 255,000,000원 거래 1건입니다. 비교 거래는 전용 56.94㎡, 4층이며 분석 대상은 6층입니다. 시세 평균 역시 단일 거래금액과 같으므로, 여러 거래의 평균으로 오해해서는 안 됩니다.

감정가 257,000,000원은 확인된 2022년 거래가 255,000,000원보다 2,000,000원 높습니다. 매수인 인수 추정액이 0원이므로 이 사건의 취득가격 비교에서는 별도의 승계 보증금을 더하지 않고 최저매각가를 기준으로 볼 수 있습니다.

다만 2022년 거래를 2026년 현재 시세와 동일시할 수는 없습니다. 당시 거래 이후의 가격 상승 또는 하락 여부를 판단할 수 있는 연속적인 거래 근거가 없으므로, 신건 가격이 현재 시장보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 특히 개별 호수의 층·향·내부 상태에 따른 가격 차이도 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 257,000,000원 가정)

이 사건의 배당 구조에서 가장 큰 특징은 우리은행 근저당권의 채권최고액이 14,719,680,000원이라는 점입니다. 공동담보가 설정된 근저당권의 채권최고액으로, 이 아파트 한 세대의 실제 채무잔액과 동일한 금액이라고 해석해서는 안 됩니다.

제공된 배당 추정 기준. 집행비용 4,398,000원과 우리은행 근저당 예상배당 252,602,000원으로 매각대금 257,000,000원이 모두 배분됩니다. 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 미반영돼 있으며 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 공동담보 전체 채권최고액을 본건의 확정 채무잔액으로 간주할 수 없습니다.

⑤ 회차별 가격과 배당 시나리오

회차별 추정에서 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 따라서 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 늘어나 취득 총액이 고정되는 유형과는 다릅니다.

다만 유찰로 최저가가 낮아지더라도 실제 낙찰 가능성이나 현재 시장가치가 검증되는 것은 아닙니다. 위 금액은 제공된 회차별 계산값이며, 실제 매각기일과 최저가는 법원 공고를 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주비엔날레전시관 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 근린생활시설, 단독주택 등으로 형성돼 있으며 감정평가상 주거환경은 보통입니다.
• 교통. 차량통행이 용이하고 인근에 시내버스승강장이 소재합니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 6층입니다. 기본 위생·급수설비, 도시가스 개별난방설비, 소화전, 화재탐지설비, 승강기와 지하주차장이 설치돼 있습니다.
• 도로. 남측과 동측으로 왕복 2차선 도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 전통상업보존구역에 해당합니다. 토지 공시지가 자료는 979,700원/㎡입니다.
• 공부·건축물. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 여부는 위반 없음으로 표시돼 있습니다.
• 환금성. 총 230세대 규모의 아파트입니다. 다만 확인되는 비교 실거래가 2022년 거래 1건이므로, 최근 거래량과 매도 소요기간을 판단하기에는 근거가 부족합니다.
• 현장 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 외부관찰을 통해 조사했습니다. 내부 상태 및 현재 점유를 별도로 확인해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준 확인. 2016.06.03 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 임차권등기 및 경매개시결정의 처리관계를 등기 원본과 매각물건명세서에서 대조하세요.
• 공동담보 확인. 근저당 채권최고액 14,719,680,000원은 공동담보 관련 금액입니다. 공동담보목록 제2016-654호와 실제 채무잔액 및 배당관계를 확인하세요. 같은 날 등기된 채권최고액 64,080,000원의 근저당권 변경 및 공동담보 해제 내용도 원본과 함께 확인해야 합니다.
• 민간임대주택 관련 등기. 민간임대주택등기와 금지사항등기의 매각 후 처리, 임대사업자 의무 및 매수인에게 남는 사항이 있는지 확인하세요.
• 임차인 점유·명도. 박광수의 전입일과 임차권등기 내용은 확인되지만 실제 퇴거 여부는 확정되지 않았습니다. 현장 점유자와 명도 가능성을 확인하세요.
• 보증금 및 배당. 임차보증금은 160,800,000원입니다. 대항력 없음이라는 권리판정과 예상배당의 선순위 채권 배분을 대조하고, 실제 배당순위와 배당요구 내용을 확인하세요.
• 시세 재검증. 2022년 5월의 255,000,000원 거래를 현재 시세로 간주하지 마세요. 최근 실거래, 현재 매물 및 대상 호수의 층·향·내부 상태를 확인하세요.
• 입찰가격 설정. 신건 최저가 257,000,000원은 확인된 과거 거래가보다 높습니다. 현재 시세 확인을 선행한 후 적정 입찰가격을 산정하세요.
• 추가 부담 확인. 미납 관리비, 당해세, 인도비용 및 기타 매수인 부담 가능 항목을 입찰 전에 확인하세요.
• 매각공고 원본 확인. 매각기일 2026.10.06의 진행 여부, 최저매각가, 입찰보증금 및 특별매각조건을 법원 공고에서 다시 확인하세요.

맺으며 — 인수액은 0원, 가격과 임대주택 등기는 별도 검증

광주지방법원 2026타경30803은 실제 임차인 1명이 존재하지만 전입신고가 말소기준 근저당권보다 늦어 매수인 보증금 인수 추정액이 0원인 사건입니다. 임차보증금 160,800,000원을 낙찰가에 더해 실질취득액을 계산하는 대항력 인수형 물건은 아닙니다.

그러나 공동담보 근저당 채권최고액 14,719,680,000원, 민간임대주택 관련 등기, 임차인의 실제 점유 여부 등은 원본 확인이 필요한 사항입니다. 신건 예상배당에서도 신청채권자 주택도시보증공사의 배당액은 0원으로 계산됩니다.

가격 역시 판단을 서두를 근거가 없습니다. 최저가 257,000,000원은 확인된 2022년 거래가 255,000,000원보다 2,000,000원 높으며, 현재 시세를 입증할 최근 거래가 확인되지 않습니다. 인수액 0원이라는 장점만으로 가격 메리트까지 인정할 수는 없습니다. 민간임대주택 등기와 점유 상태를 확인하고, 최신 시장가격을 재검증한 뒤 입찰 여부와 가격을 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.