광주지방법원 2026타경30806. 영광읍 단주리 ‘사직스카이’ 101동 614호, 전용 39.96㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 나희전은 2019.06.18 매매를 원인으로 거래가액 76,500,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날인 2019.07.02 동운새마을금고가 채권최고액 56,400,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2023.09.08 대신저축은행 가압류 6,287,217원, 2026.03.24 동운새마을금고의 임의경매개시결정, 2026.04.07 서민금융진흥원 가압류 6,294,500원은 모두 말소기준권리 이후 권리라 매각으로 소멸합니다. 다만 권리분석의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 임차인 한점숙의 전입일이 2017.12.04로 말소기준권리보다 빠르기 때문입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30806 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 영광군 영광읍 단주리 370-12 사직스카이 101동 6층 614호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.96㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건 중 6층 614호 |
| 소유자 | 나희전 (2019.06.18 매매 · 거래가액 76,500,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 70,000,000원 / 70,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 동운새마을금고 / 43,145,153원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 임차보증금은 남는다
말소기준은 2019.07.02 동운새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤의 대신저축은행·서민금융진흥원 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 한점숙은 2017.12.04 전입해 말소기준권리보다 선순위이고, 데이터상 대항력 있음으로 판정돼 있습니다. 확정일자는 없고 우선변제권은 없으므로 예상배당에서는 임차보증금에 배당하지 않고 보증금 1,000,000원 전액을 매수인 인수로 반영합니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 한점숙 | 614호 · 주거 | 2017.12.04 | 1,000,000원 / 350,000원 | 대항력 有 | 우선변제 無 | 1,000,000원 인수 |
③ 시세 비교 — 현재 신건 가격은 최근 거래보다 높다
사직스카이1차아파트 전용 39.96㎡의 최근 거래 흐름은 가격 판단에서 특히 중요합니다. 전체 12건 평균은 65,758,333원이지만, 과거 70,000,000원대 거래가 섞여 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 평균 58,420,000원, 최신 거래 58,000,000원, 그리고 최근 구간이 과거 구간보다 -17.7% 낮아진 추세를 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.12 | 39.96㎡ | 12 | 58,000,000원 |
| 2025.11 | 39.96㎡ | 10 | 55,000,000원 |
| 2025.10 | 39.96㎡ | 13 | 58,600,000원 |
| 2025.09 | 39.96㎡ | 2 | 68,500,000원 |
| 2025.01 | 39.96㎡ | 8 | 52,000,000원 |
| 2024.09 | 39.96㎡ | 13 | 71,000,000원 |
| 2024.08 | 39.96㎡ | 4 | 70,000,000원 |
| 2024.07 | 39.96㎡ | 5 | 72,000,000원 |
| 2024.01 | 39.96㎡ | 3 | 75,000,000원 |
| 2023.12 | 39.96㎡ | 3 | 70,000,000원 |
| 2023.11 | 39.96㎡ | 2 | 70,000,000원 |
| 2023.10 | 39.96㎡ | 17 | 69,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 39.96㎡ | 5건 | 58,420,000원 |
현재 최저가 70,000,000원은 최근 12개월 평균 58,420,000원의 119.8%입니다. 최신 거래 58,000,000원보다도 높은데, 이 물건은 보증금 1,000,000원까지 인수해야 하므로 실제 부담은 최저가만 비교했을 때보다 더 큽니다. 더구나 최근 가격 추세가 -17.7%이므로, 과거 전체 평균 65,758,333원만 보고 가격 메리트를 판단하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 70,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,660,000원 |
| 인수 · 임차인 한점숙 보증금 | 1,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 동운새마을금고 | 56,400,000원 | 56,400,000원 |
| 3. 가압류 · 주식회사대신저축은행 | 6,287,217원 | 6,287,217원 |
| 4. 가압류 · 서민금융진흥원 | 6,294,500원 | 5,652,783원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
예상배당 시뮬레이션은 동운새마을금고 근저당을 채권최고액 56,400,000원 기준으로 반영합니다. 신청채권자의 청구금액은 43,145,153원입니다. 서민금융진흥원에는 641,717원의 미배당이 발생하는 구조이고, 임차인 한점숙의 보증금 1,000,000원은 배당이 아니라 매수인 인수로 별도 남습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
⑤ 회차별 시나리오 — 유찰돼도 임차보증금 인수는 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 70,000,000원 | 68,340,000원 | 641,717원 | 1,000,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 56,000,000원 | 54,592,000원 | 14,389,717원 | 1,000,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 44,800,000원 | 43,593,600원 | 25,388,117원 | 1,000,000원 |
임차인의 대항력은 유찰 여부와 별개입니다. 데이터의 세 시나리오 모두 매수인 인수액은 1,000,000원으로 동일합니다. 다만 현재 회차는 최저가 70,000,000원 자체가 최근 12개월 평균 58,420,000원보다 높은 반면, 1회 유찰 시 매각가 56,000,000원은 최근 평균과 가까워집니다. 가격을 판단할 때는 반드시 매각가와 인수액을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 전라남도 영광군 영광읍 단주리 소재 영광종합병원 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트조 슬래브지붕 17층 건 중 6층 614호입니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 바닥난방설비, 화재탐지경보설비, 소화전설비, 승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 평지의 아파트 건부지이며 공시지가는 195,200원/㎡입니다.
- 단지·거래. 사직스카이1차아파트는 289세대, 1997.08.29 준공이며 전용 39.96㎡ 거래 자료 12건이 확인됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 인수 반영. 최저가만 보지 말고 한점숙 보증금 1,000,000원을 취득부담에 반드시 더해 판단해야 합니다.
- 대항력 임차인 관계 확인. 전입일 2017.12.04로 말소기준권리보다 빠르고 우선변제권이 없어 보증금 반환 관계가 매수인에게 남습니다.
- 최근 시세 우선. 과거 전체 평균 65,758,333원보다 최근 12개월 평균 58,420,000원과 최신 거래 58,000,000원을 우선 기준으로 보세요.
- 하락 추세 반영. 최근 구간은 과거 구간보다 -17.7% 낮습니다. 현재 신건 최저가는 최근 흐름보다 높은 가격대입니다.
- 채권액 구분. 동운새마을금고의 신청 청구금액은 43,145,153원이고 등기상 채권최고액은 56,400,000원입니다. 예상배당표는 채권최고액 기준 시뮬레이션입니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 실거래 자료와 임차관계를 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “등기 소멸”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건은 말소기준 뒤의 등기권리가 매각으로 정리된다는 점만 보면 구조가 어렵지 않습니다. 그러나 선순위 전입 임차인 한점숙의 보증금 1,000,000원은 매수인에게 남습니다. 현재 최저가 70,000,000원에 이 인수액까지 더하면 실질취득 부담은 71,000,000원입니다.
가격 쪽에서는 더 보수적인 해석이 필요합니다. 최근 12개월 동일면적 평균은 58,420,000원, 최신 거래는 58,000,000원이고 최근 가격 추세는 -17.7%입니다. 최저가 자체가 최근 평균의 119.8%이므로 신건 현재 회차를 시세보다 싸다고 평가할 수 없습니다. 권리상 핵심은 보증금 1,000,000원 인수, 가격상 핵심은 최근 실거래보다 높은 취득부담입니다.
