광주지방법원 2026타경30814. 광주 동구 지산동 이안리츠빌 에이동 3층 303호입니다. 감정평가상 이용상태는 연립주택이고, 사건 용도는 다세대입니다. 철근콘크리트구조 조립식판넬지붕 지상 4층·지하 1층 건물의 3층이며 사용승인은 2008.06.23입니다. 등기상 소유자는 백향현이고, 2018.05.24 매매로 275,000,000원에 소유권을 취득한 이력이 확인됩니다.
권리의 핵심 기준점은 2024.10.07 설정된 광주농업협동조합 근저당권 36,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 주식회사에이치플러스대부 근저당권 180,000,000원, 최재종 근저당권 18,000,000원, 제이비우리캐피탈·신한카드·케이비캐피탈의 가압류와 경매개시결정은 제공된 소멸판정상 매각으로 소멸합니다. 배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30814 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 지산동 92-1 이안리츠빌 에이동 3층303호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 감정평가상 연립주택 · 111.971㎡ · 지상4층/지하1층 중 3층 |
| 소유자 | 백향현 · 2018.05.24 소유권이전 · 거래가액 275,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 309,000,000원 / 309,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 사용승인 | 2008.06.23 |
| 세대수 | 16세대 |
① 권리 흐름 — 2024.10.07이 말소기준
임차인 신고 내역은 없습니다. 다만 감정평가의 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로, 임차인이 없다는 사정과 실제 점유관계 확인은 구분해서 봐야 합니다. 현재 배당 시나리오에서는 매수인 인수액이 어느 회차에서도 0원으로 계산되어 있습니다.
② 시세 비교 — 지표상 신건이 최근 평균 아래
이안리츠빌 동일 면적 111.97㎡ 실거래는 확인되는 표본이 3건입니다. 전체 3건 평균은 315,666,666원, 최근 12개월 평균 지표는 320,000,000원, 최신 거래 표시는 2023.03 · 320,000,000원입니다. 신건 최저가 309,000,000원은 전체 평균의 97.9%, 최근 12개월 평균 지표의 96.6%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.03 | 111.97㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2021.12 | 111.97㎡ | 4 | 317,000,000원 |
| 2021.06 | 111.97㎡ | 1 | 310,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 315,666,666원 |
가격만 보면 감정가와 최저가가 309,000,000원으로 실거래 3건의 최저치 310,000,000원보다도 낮고, 최근 12개월 평균 지표 320,000,000원에도 미달합니다. 또한 최근과 과거 거래의 추세 지표는 +2.1%입니다. 따라서 현재 수치만 놓고 보면 신건 가격이 시세 지표보다 높다고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 309,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,126,000원 |
| 2. 광주농업협동조합 근저당 | 36,000,000원 | 36,000,000원 |
| 3. 주식회사에이치플러스대부 근저당 | 180,000,000원 | 180,000,000원 |
| 4. 최재종 근저당 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 5. 제이비우리캐피탈 가압류 | 37,132,996원 | 37,132,996원 |
| 6. 신한카드 가압류 | 17,142,248원 | 17,142,248원 |
| 7. 케이비캐피탈 가압류 | 17,352,384원 | 15,598,756원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액 305,627,628원 중 303,874,000원이 배당되고, 미배당은 1,753,628원입니다. 이 미배당액은 배당 부족분이며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 309,000,000원 | 303,874,000원 | 1,753,628원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 247,200,000원 | 242,939,200원 | 62,688,428원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 197,760,000원 | 194,191,360원 | 111,436,268원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 회차별 계산에서는 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 이 사건은 회차가 내려가도 대항력 임차인의 보증금이 매수인에게 넘어가 실질취득가가 고정되는 유형은 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 지산동 동산초등학교 동측 근거리에 위치하며, 주위는 상가와 주택 등이 소재하는 상가지대입니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 서측 인근에 시내버스 승강장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 조립식판넬지붕 지상4층·지하1층, 사용승인 2008.06.23. 기본 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북서측 약 12미터 내외 아스팔트 포장도로, 남측 약 3미터 내외 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 토지. 자연녹지지역, 자연취락지구 등이 지정되어 있고 지형은 평지·부정형, 토지이용상황은 연립입니다. 공시지가는 694,400원/㎡입니다.
- 규제. 시가지경관지구·중점경관관리구역·지적재조사사업지구 및 일부 현상변경허가 대상구역 등이 포함되어 있습니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 거래성. 이안리츠빌은 16세대이고 확인되는 동일 면적 거래가 3건으로, 가격 판단 시 거래량 자체가 많지 않다는 점을 함께 봐야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있으므로, 현황조사와 실제 점유자를 다시 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2024.10.07 광주농업협동조합 근저당권을 기준으로 후순위 권리의 소멸 여부를 등기 원본과 대조하세요.
- 실거래 최신성. 최신 거래 표시는 2023.03 320,000,000원입니다. 2026.10.06 입찰 전에 현 시점 매매호가와 인근 유사 다세대·연립 거래를 확인할 필요가 있습니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 16세대이고 확인되는 동일 면적 실거래가 3건이므로 매수·매도 시 거래 속도를 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 규제 확인. 자연녹지지역·자연취락지구·경관 관련 구역·지적재조사사업지구 등 토지이용계획의 구체적 영향을 입찰 전 확인하세요.
- 배당 부족분. 신건에서도 케이비캐피탈 가압류에 1,753,628원 미배당이 발생하지만, 계산상 그 부족분을 매수인이 인수하지는 않습니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 ‘싸다’보다 ‘검증’이 먼저
이 사건의 장점은 구조가 명확하다는 점입니다. 말소기준권리가 2024.10.07로 잡히고, 이후 주요 권리가 매각으로 소멸하며, 임차인 신고 내역도 없고 매수인 인수액도 0원입니다. 가격도 309,000,000원으로 최근 평균 지표 320,000,000원의 96.6%, 전체 3건 평균 315,666,666원의 97.9% 수준이라 수치상 최근 거래 지표보다 낮습니다.
다만 이안리츠빌은 16세대이고 확인되는 동일 면적 거래가 3건뿐이며 최신 거래 표시도 2023.03입니다. 따라서 이 물건은 권리 위험 때문에 피할 사건은 아니지만, 오래된 실거래 표본만 믿고 가격 메리트를 과대평가해서도 안 되는 사건입니다. 입찰의 핵심은 2026.10.06 현재의 실제 매매가격을 다시 확인해 309,000,000원이 여전히 유효한 할인인지 검증하는 데 있습니다.
