광주지방법원 2026타경30821. 광주 북구 용봉동 ‘용봉동 도나우270’ 101동 8층 802호, 전용 56.9432㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 주식회사심산건설이고, 2016.06.03 소유권보존과 함께 우리은행 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후의 임차권등기·강제경매개시결정·압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 배당 시뮬레이션상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않은 신건이라 감정가 269,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 비교 가능한 동일 면적 실거래는 2022.05의 255,000,000원 1건으로, 현재 최저가는 그 비교가격의 105.5%입니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30821 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 101동 8층 802호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 56.9432㎡ · 철근콘크리트조 15층 중 8층 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 269,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,530,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권, 매수인 인수는 0원
말소기준은 2016.06.03 우리은행 근저당입니다. 등기에는 최초 채권최고액 14,719,680,000원이 기재되어 있고, 같은 날 1번 근저당권 변경등기에 채권최고액 64,080,000원 및 공동담보 해제가 기재되어 있습니다. 이후 2024.09.10 최경록의 주택임차권, 2026.03.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 2026.05.26 국민건강보험공단 압류가 이어집니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최경록 건물전부 · 주거(임차권등기) | 160,800,000원 | 2021.10.01 / 2021.08.27 | 대항력 없음 | 미상 | 해당 없음 |
이 사건에서는 보증기관 명의의 중복 임차인 신고가 표시되어 있지 않으므로 실제 임차인은 1명으로 봅니다. 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액 160,530,000원은 임차인 보증금에 더해 매수인 인수액으로 합산하지 않습니다.
② 시세 비교 — 신건 2.69억은 비교 실거래의 105.5%
용봉동도나우270은 230세대, 2016.05.27 준공 단지입니다. 동일 면적 56.94㎡의 비교 실거래는 2022.05, 4층, 255,000,000원 1건입니다. 최신 거래와 평균·최저·최고가가 모두 255,000,000원으로 집계되어 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 비교 평균 | 56.94㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
신건 최저가 269,000,000원은 비교 실거래 255,000,000원의 105.5%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득도 269,000,000원이며, 비교 기준보다 높은 수준입니다. 따라서 “경매라서 싸다”거나 “신건 가격에 메리트가 있다”고 평가하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 269,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,566,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 264,434,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 160,530,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 시뮬레이션은 집행비용 4,566,000원을 우선 반영하고, 나머지 264,434,000원을 우리은행 근저당에 배당하는 구조입니다. 총 채권액 14,880,210,000원 중 264,434,000원이 배당되고 미배당액은 14,615,776,000원으로 계산되어 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 용봉동 ‘용봉제’ 동측 인근으로, 주변에 아파트·단독주택·상업용 부동산이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 15층 중 8층 802호이며 기본 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·소화전 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로·토지. 단지 남측과 동측이 도로에 접하고 동측으로 진입로가 개설되어 있습니다. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 979,700원/㎡입니다.
- 규제. 소로2류·중로2류와 접하고 전통상업보존구역에 포함됩니다. 위반건축물 사항은 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 230세대 아파트 단지이나 비교 실거래가 1건뿐이라 가격대별 시장성을 판단할 때 거래 표본이 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재확인. 현재 최저가 269,000,000원은 비교 실거래 255,000,000원의 105.5%입니다. 입찰 직전 최신 실거래를 다시 확인해야 합니다.
- 임차인 명도. 실제 임차인 최경록은 대항력이 없는 것으로 정리되어 있지만, 현재 점유 상태와 인도 가능 시점은 현황조사·현장 확인이 필요합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 등기에는 최초 근저당 채권최고액 14,719,680,000원과 같은 날 변경등기 64,080,000원이 함께 기재되어 있으므로 원본 등기와 배당요구채권을 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.21 민간임대주택등기가 있으므로 매각 후 말소·지위 처리 여부를 매각물건명세서와 원본 서류에서 확인하세요.
- 관리비·세금. 배당표는 당해세·임차인 최우선변제 등을 반영하지 않은 추정치이므로 체납 관리비와 조세채권을 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격은 보수적으로”
이 물건은 실제 임차인 1명이 존재하지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조만 보면 매수인이 보증금을 추가 부담하는 형태는 아닙니다.
반면 가격은 현재 회차에서 보수적으로 봐야 합니다. 신건 최저가와 실질취득은 모두 269,000,000원인데, 비교 실거래는 255,000,000원이고 비율은 105.5%입니다. 게다가 비교 거래가 2022.05의 1건뿐이므로 현재 시장가를 단정하기도 어렵습니다. 이 사건의 핵심은 인수 위험보다 현재 가격이 실제 시장가에 부합하는지 확인하는 것입니다.
