광주지방법원 2026타경30822. 광주 북구 용봉동 ‘용봉동 도나우270’ 101동 9층 905호 아파트입니다. 소유자는 주식회사심산건설이고, 2016.06.03. 설정된 주식회사우리은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 2024.09.12. 곽현정 명의의 주택임차권이 등기됐고, 2026.03.20. 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
핵심은 임차권의 순서입니다. 곽현정의 전입일은 2021.06.16., 점유개시일은 2021.06.23.으로 말소기준권리인 2016.06.03. 우리은행 근저당보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리분석상 대항력은 없고, 등기된 주택임차권도 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30822 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 101동 9층 905호 |
| 물건종류 / 위치 | 아파트 · 전용 56.9432㎡ · 15층 중 9층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 270,000,000원 / 270,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,370,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 임차권은 후순위, 매수인 인수 0원
2016.06.03. 소유권보존과 같은 날 우리은행 근저당권이 설정됐고, 이 근저당이 말소기준입니다. 등기에는 2022.11.21. 민간임대주택등기가 추가됐으며, 곽현정의 주택임차권은 2024.09.12. 등기됐습니다. 임차권자의 전입·점유 시점도 말소기준권리보다 뒤이므로 제공된 판정은 대항력 없음입니다. 2026.03.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정 역시 말소기준권리 이후 권리입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|---|
| 곽현정 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 160,800,000원 | 2021.06.16 | 대항력 없음 | 배당요구 2024.09.12 |
② 시세 비교 — 신건 270,000,000원은 시세 표본의 105.9%
용봉동도나우270은 230세대, 2016.05.27. 준공 단지입니다. 대상 전용면적은 56.9432㎡이고 시세 표본의 전용면적 56.94㎡와 면적이 일치합니다. 제공된 거래 표본은 2022.05. 4층 255,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 평균 | 56.94㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
현재 최저매각가 270,000,000원은 이 시세 표본보다 15,000,000원 높고, 비율로는 105.9%입니다. 따라서 현재 회차를 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다. 시세 표본이 1건뿐이라는 점도 함께 감안해 개별 호수의 층·향·상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,580,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 265,420,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,370,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
270,000,000원 매각 가정에서 집행비용 4,580,000원을 제외한 265,420,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 각각 0원입니다. 총 미배당액은 14,614,630,000원이며, 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 회차별 미배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 270,000,000원 | 265,420,000원 | 14,614,630,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 216,000,000원 | 212,176,000원 | 14,667,874,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 172,800,000원 | 169,580,800원 | 14,710,469,200원 | 0원 |
매각가가 내려가도 매수인 인수액은 각 시나리오 모두 0원입니다. 차이는 채권자에게 배당되는 금액과 미배당 규모에서 발생합니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 청구액은 160,370,000원이며, 제공된 각 시나리오에서는 예상배당이 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 용봉동 소재 용봉제 동측 인근이며, 주변은 아파트·근린생활시설·단독주택 등이 소재합니다.
- 교통. 대상까지 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 15층 건물 중 9층 905호이며 기본적인 위생·급배수·소방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측과 동측에 각각 왕복2차선 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고 전통상업보존구역에 포함됩니다.
- 토지. 공시지가 979,700원/㎡, 토지면적 8,114.2㎡, 평지의 아파트 건부지입니다.
- 단지. 용봉동도나우270 · 230세대 · 2016.05.27. 준공입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 순위 재확인. 곽현정의 전입일 2021.06.16.과 점유개시일 2021.06.23.이 말소기준권리 2016.06.03.보다 뒤라는 점을 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 임차권등기 확인. 등기부상 임차보증금은 160,800,000원이고 주택임차권등기는 2024.09.12. 접수돼 있습니다.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 270,000,000원은 제공된 시세 표본 255,000,000원보다 높습니다.
- 시세 표본 한계. 비교 거래가 2022.05. 1건이므로 현장 중개업소와 추가 실거래를 확인해 현재 가격대를 보완하세요.
- 민간임대주택등기. 2022.11.21. 민간임대주택등기가 등재돼 있으므로 매각물건명세서와 관련 원본을 함께 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실제 점유 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리 인수는 0원, 승부처는 신건 가격
이 사건의 권리관계에서 가장 중요한 사실은 명확합니다. 말소기준권리는 2016.06.03. 우리은행 근저당이고, 곽현정의 전입·점유·임차권등기는 그 뒤입니다. 제공된 판정과 배당 시나리오 모두 매수인 인수액을 0원으로 보고 있습니다. 반면 현재 신건 가격 270,000,000원은 시세 표본 255,000,000원의 105.9%입니다. 따라서 권리 위험보다 가격 검증이 더 중요한 사건이며, 현재 회차에서는 시세보다 저렴하다고 보기 어렵습니다.
