광주지방법원 2026타경30824. 용봉동 도나우270 101동 13층 1305호, 전용 56.9432㎡ 아파트입니다. 등기상 소유자는 주식회사심산건설이고, 말소기준은 2016.06.03 주식회사우리은행 근저당권입니다. 임차인 윤선주의 주민등록·점유개시는 2016.07.13으로 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 2024.09.11 설정된 임차권등기도 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있어, 현재 배당 추정상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격은 별개입니다. 현재 회차는 감정가 271,000,000원이 그대로 최저매각가이고, 인수액이 없으므로 실질취득가 역시 271,000,000원입니다. 확인된 동일면적 거래는 2022.05의 255,000,000원 1건으로, 현재 최저가는 그 금액의 106.3%입니다. 따라서 신건 최저가만 보고 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30824 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 101동 13층 1305호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 56.9432㎡ · 15층 건물 내 13층 · 남향 · 계단식 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 271,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 158,780,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권
말소기준은 2016.06.03 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 1번 근저당권 변경등기에 채권최고액 64,080,000원·공동담보 해제가 기재되어 있고, 배당 추정에서는 1번 근저당권의 채권최고액 14,719,680,000원을 기준으로 계산되어 있습니다. 두 기재의 관계와 실제 배당채권액은 입찰 전 등기 원문과 채권계산서를 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 윤선주 1명, 대항력 없음
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤선주 건물전부 · 주거(임차권등기) | 160,800,000원 | 2016.07.13 | 2016.11.12 | 2024.09.11 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 임차인은 1명입니다. 윤선주의 임대차계약은 2016.06.07 시작됐지만, 대항력 판단의 기준이 되는 주민등록·점유개시는 2016.07.13으로 말소기준일 2016.06.03보다 늦습니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력 없음이며, 보증금 160,800,000원을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다. 임차권등기는 2024.09.11 접수됐고 매각으로 소멸하는 권리로 정리되어 있습니다.
③ 시세 비교 — 실질취득가가 확인 거래보다 6.3% 높다
용봉동도나우270은 230세대, 2016.05.27 사용승인 단지입니다. 동일면적 56.94㎡로 확인되는 거래는 1건이며, 2022.05 4층이 255,000,000원에 거래됐습니다. 집계 시세 역시 255,000,000원이고, 현재 최저가 271,000,000원은 그 금액의 106.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 집계 | 56.9432㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
확인 가능한 거래 표본이 1건이고 거래시점도 2022.05라서 현재 가치 판단에는 보수적으로 접근해야 합니다. 다만 현재 확인되는 숫자만 놓고 보면 271,000,000원의 실질취득가는 255,000,000원보다 16,000,000원 높습니다. 즉 현 회차를 “시세보다 저렴하다”거나 “가격 메리트가 있다”고 평가하기는 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,594,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 266,406,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 158,780,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 271,000,000원 가정 시 집행비용 4,594,000원을 제외한 266,406,000원이 우리은행 근저당권에 배당되는 추정입니다. 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이며, 총 미배당 추정액은 14,612,054,000원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주비엔날레 북동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·주택·근린생활시설이 함께 소재하는 주택 및 상가혼용지대입니다.
- 교통. 단지 내 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 전반적인 교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 15층 건물의 13층 1305호, 남향·계단식입니다. 위생·급배수·옥내소화전·승강기·도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 남측·동측으로 왕복 2차선 아스팔트 포장도로가 있고, 동측으로 진출입로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고 전통상업보존구역에 포함됩니다. 공시지가는 979,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 환금성 참고. 230세대 단지이며 확인된 동일면적 거래 표본은 1건입니다. 현재 가격 판단에는 거래 표본 부족을 함께 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최저가와 실질취득가를 동일하게 보세요. 현재 인수액이 0원이므로 신건 기준 실질취득가는 271,000,000원입니다.
- 확인 실거래보다 높은 가격. 255,000,000원 대비 현재 실질취득가가 106.3%입니다. 신건 최저가만 보고 저가 매물로 판단하지 마세요.
- 근저당 변경등기 대조. 2016.06.03 근저당권 변경등기의 64,080,000원 기재와 배당 추정의 14,719,680,000원 기준액 사이 관계를 등기 원문과 채권계산서로 확인하세요.
- 민간임대주택 관련 기재 확인. 금지사항등기와 민간임대주택등기의 매각 후 처리·현재 효력을 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 임차인 명도 상태 확인. 윤선주의 대항력은 없지만 실제 점유 상태와 인도 가능 시점은 현황조사·현장 확인이 필요합니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비와 당해세 등 배당표에 반영되지 않은 비용이 있는지 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·채권계산서·실거래 원문을 입찰 전 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
이 사건의 임차인 윤선주는 말소기준인 2016.06.03 우리은행 근저당권보다 늦은 2016.07.13에 전입·점유를 시작해 대항력이 없고, 배당 추정상 매수인 인수액도 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득가는 낙찰가와 같은 271,000,000원입니다.
하지만 확인된 동일면적 거래는 255,000,000원이고 현재 실질취득가는 그 금액의 106.3%입니다. 거래 표본이 한 건이고 시점이 2022.05라는 한계가 있어 현 시세를 정밀하게 단정할 수는 없지만, 적어도 주어진 숫자만으로 신건 가격이 싸다고 평가할 수는 없습니다. 여기에 근저당 변경등기와 민간임대주택 관련 등기의 원문 확인까지 남아 있어, 이 물건은 권리 인수는 낮지만 현재 가격과 등기 세부 확인이 필요한 신건으로 보는 것이 맞습니다.
