광주지방법원 2026타경30833. 광주광역시 남구 월산동라인아파트 101동 1층 103호입니다. 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물 중 1층에 위치한 복도식·서남향 아파트로, 소유자 김향순이 2015년 11월 30일 거래가 87,000,000원에 취득했습니다. 이후 2018년 11월 9일 광주원광신용협동조합 앞으로 채권최고액 74,100,000원의 근저당이 설정됐고, 해당 금융기관이 임의경매를 신청했습니다.

등기상 말소 구조는 비교적 명확합니다. 후순위 국세 압류와 박충상의 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다. 문제는 등기상 채권자 박충상이 실제 점유자로도 조사됐다는 점입니다. 동일인이 2026년 6월 16일 배당요구까지 했으므로, 단순한 임차인이라고 전제하거나 반대로 가장임차인이라고 단정해서는 안 됩니다. 점유의 법적 원인과 배당요구의 근거를 원본 서류로 확인하는 것이 중요합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후의 압류·가압류는 소멸

권리 판단의 기준은 2018년 11월 9일 접수된 광주원광신용협동조합 근저당권입니다. 기존에 설정됐던 서광주농업협동조합 등 선행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 남아 있는 후순위 국세 압류와 박충상 가압류는 매각으로 소멸할 예정이며, 등기상 매수인이 승계할 선순위 담보권은 확인되지 않습니다.

② 점유자 분석 — 가압류 채권자와 동일인

현황조사 및 매각물건명세서상 박충상이 점유 관련 신고인으로 확인됩니다. 전입신고일은 2018년 11월 23일로, 말소기준 근저당 설정일인 2018년 11월 9일보다 늦습니다. 따라서 확인된 전입일 기준으로는 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금·확정일자·구체적인 점유 원인이 확인되지 않아 임대차의 실체와 우선변제 여부는 추가 확인이 필요합니다.

배당요구를 했다는 사실만으로 우선변제권이 인정되는 것은 아닙니다. 실제 임대차계약서와 보증금 지급 내역, 확정일자, 점유 개시 경위, 배당요구서의 권리 근거를 대조해야 합니다. 또한 대항력 없는 점유자라 하더라도 낙찰 후 인도·명도 과정에서 협의 또는 별도 절차가 필요할 수 있습니다.

③ 가격·배당 분석 — 신건에서도 미배당 발생

감정가와 현재 최저매각가는 모두 98,000,000원입니다. 다만 동일 단지·동일 평형의 최근 실거래 비교가격이 확인되지 않아 감정가가 현재 시세보다 낮은지 또는 높은지 판단할 수 없습니다. 소유자의 2015년 취득가 87,000,000원은 과거 거래가격일 뿐 현재 시세를 대신할 수 없습니다.

예상배당표 (매각가 98,000,000원 가정)

집행비용은 매각가의 약 2.2%를 적용한 추정액입니다. 광주원광신용협동조합 배당액은 근저당 채권최고액 기준이며 실제 확정 채권액과 다를 수 있습니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.

최저가 98,000,000원에 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,164,000원을 제외한 95,836,000원이 채권자에게 배당됩니다. 근저당권에 74,100,000원을 배정하면 박충상 가압류에는 21,736,000원이 돌아가고, 채권자 미배당 합계는 98,264,000원입니다. 이는 채권자의 배당 부족액이지 낙찰자가 자동으로 승계하는 금액이 아닙니다.

회차별 배당 시나리오

회차가 내려갈수록 채권자 배당액은 감소하고 미배당은 증가합니다. 그러나 현재 확인된 권리관계에 따른 예상 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 유찰 후 최저가 하락이 곧바로 시세 대비 저가 매수를 의미하는 것은 아니므로, 가격 판단에는 별도의 실거래 비교가 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주광역시 남구 월산동 소재 무진중학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택·단독주택·근린공원 등이 혼재하는 주택지대이며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 시내버스정류장이 소재합니다. 서측에 접한 노폭 약 7m의 아스팔트 포장도로를 통해 차량 출입이 가능합니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕 21층 건물의 1층 103호입니다. 복도식·서남향 구조이며 일반적인 위생·급배수·난방·소방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 부정형의 아파트 부지이며 제3종일반주거지역입니다. 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 주변에 공동주택과 생활 기반시설이 형성돼 있으나 1층이라는 개별 특성은 매도 시 가격 형성에 영향을 줄 수 있습니다. 동일 단지의 최근 거래량과 저층 실거래가격 확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자 신원·관계 확인. 박충상이 가압류 채권자와 동일인이므로 실제 임대차계약 존재 여부, 소유자와의 관계, 점유 경위를 확인하세요.
• 보증금·확정일자 확인. 박충상의 임대차보증금과 확정일자는 미상입니다. 임대차계약서, 전입세대확인서, 확정일자 부여현황과 매각물건명세서를 대조하세요.
• 배당요구 근거 대조. 2026.06.16. 접수된 배당요구의 근거가 임대차인지 다른 채권관계인지 확인하세요. 120,000,000원 가압류와 중복된 채권인지도 검토가 필요합니다.
• 국세 압류·당해세. 2023.06.23. 국세 압류가 존재합니다. 매각에 따른 등기 소멸과 실제 배당 우선순위는 별개이므로 조세채권 관련 사항을 확인하세요.
• 가격 비교. 최저가 98,000,000원을 동일 단지 최근 실거래 및 1층 거래사례와 비교하세요. 감정가만으로 가격 경쟁력을 판단하지 마세요.
• 명도·관리비. 점유자의 실제 사용관계, 인도 협의 가능성, 공용부분 미납 관리비 등을 확인하세요.
• 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당요구 관련 문건을 직접 확인하세요.

맺으며 — “등기상 소멸과 점유관계 확인은 별개”

광주 월산동라인아파트 103호는 말소기준 근저당이 명확하고, 그 이후의 압류·가압류도 매각으로 소멸하는 구조입니다. 최저가 98,000,000원을 기준으로 계산하면 채권자에게 98,264,000원의 미배당이 발생하지만, 현재 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

다만 가압류 채권자 박충상이 점유자로도 조사된 점은 반드시 확인해야 합니다. 전입일 기준으로는 선순위 대항력이 없지만, 보증금·확정일자·실제 점유의 원인과 명도 가능성은 별개의 문제입니다. 더욱이 현재 실거래 비교가격이 확인되지 않아 신건 최저가를 저렴하다고 평가할 근거도 부족합니다.

결론은 말소 구조는 비교적 명확하나, 점유자 관계와 가격은 추가 검증이 필요하다는 것입니다. 가압류 채권과 점유관계를 명확히 대조하고, 동일 단지의 최근 실거래가격을 확보한 뒤 입찰 여부와 가격을 판단하는 접근이 적절합니다.