광주지방법원 2026타경30839. 광주 북구 용봉동 ‘용봉동도나우270’ 101동 15층 1504호 아파트입니다. 말소기준은 2016.06.03 주식회사우리은행 근저당권이고, 이후 등기된 마영철의 주택임차권, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 특히 임차인 마영철의 전입·점유개시는 2016.06.09로 말소기준일보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 가격은 별개입니다. 감정가와 신건 최저가는 모두 261,000,000원인데, 확인되는 동일 단지·유사 면적 실거래는 2022.05, 255,000,000원 1건입니다. 신건 최저가는 이 가격의 102.4%로 더 높습니다. 거래 표본 자체도 1건이라 현재 시세를 넓게 판단하기에는 제한적이므로, 신건 가격에 별도의 가격 가점을 주기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30839 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 101동 15층1504호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 56.9432㎡ · 15층 건물 15층 · 감정평가 이용상태 아파트 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 158,740,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 인수는 0원
이 사건의 핵심은 임차권등기가 존재하지만 대항력은 없다는 점입니다. 임차권자 마영철은 보증금 160,800,000원으로 건물 전부에 주택임차권을 등기했고, 전입·점유개시는 2016.06.09입니다. 말소기준 근저당권 설정일인 2016.06.03보다 늦으므로 대항력은 인정되지 않는 것으로 정리돼 있고, 매수인 인수액 역시 0원입니다. 배당요구는 2024.09.13에 접수돼 있습니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 전입·점유 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 마영철 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 160,800,000원 | 2016.06.09 | 대항력 없음 우선변제 미상 보증기관 승계 아님 |
② 시세 비교 — 신건은 확인 시세보다 2.4% 높다
용봉동도나우270은 230세대, 사용승인일은 2016.05.27입니다. 비교 면적은 56.9432㎡이고, 확인되는 거래는 2022.05 4층 255,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 평균 | 56.9432㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
신건 최저가 261,000,000원은 시세 표본 255,000,000원의 102.4%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득 역시 261,000,000원이며, 시세 비교 기준도 동일합니다. 따라서 현 회차를 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 표현하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,454,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 256,546,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 158,740,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 261,000,000원 가정에서는 집행비용 4,454,000원을 제외한 256,546,000원이 우리은행 근저당에 배당되고, 주택도시보증공사와 소유자에게는 배당 잔액이 없습니다. 총 채권 미배당액은 14,621,874,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수는 계속 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 261,000,000원 | 256,546,000원 | 14,621,874,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 208,800,000원 | 205,076,800원 | 14,673,343,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 167,040,000원 | 163,901,440원 | 14,714,518,560원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 용봉동 광주비엔날레 북동측 인근이며, 주위는 아파트와 소규모 공장 등으로 이루어져 있습니다.
- 교통. 인근에 버스승강장이 있고, 동측 소로한면을 통해 차량 출입이 가능합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 15층 건물이며 사용승인일은 2016.05.27입니다. 급배수·위생·난방·승강기·지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형에 가까운 평지의 아파트 부지이며 제2종일반주거지역입니다. 공시지가는 979,700원/㎡입니다.
- 단지. 용봉동도나우270은 230세대이며 감정평가서에는 24.1평형 아파트로 기재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 선후관계 재확인. 마영철의 전입·점유 2016.06.09가 우리은행 말소기준 2016.06.03보다 뒤인지 등기부와 매각물건명세서를 최종 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 같은 날 채권최고액 64,080,000원·공동담보 해제가 기재된 변경등기가 있으므로 실제 채권 범위와 공동담보 관계를 확인하세요.
- 신건 가격 경계. 261,000,000원은 확인 시세 255,000,000원의 102.4%입니다. 현 회차를 시세보다 저렴하다고 전제하지 않는 것이 핵심입니다.
- 시세 표본 보강. 확인 거래가 2022.05 한 건이므로 현재 실거래·매물 호가를 추가 확인해 응찰가를 정하는 편이 안전합니다.
- 민간임대주택 관련 등기 확인. 2022.11.21 민간임대주택등기가 존재하므로 해당 등기의 현재 효력과 매각 후 처리 관계를 원본에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건은 임차권등기라는 눈에 띄는 권리가 있지만, 전입·점유가 말소기준보다 늦어 대항력 없음으로 정리되고 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 구조만 보면 매수인이 임차보증금 160,800,000원을 떠안는 유형은 아닙니다.
반면 가격은 신중하게 봐야 합니다. 현재 신건 실질취득 261,000,000원은 확인되는 시세 표본 255,000,000원의 102.4%입니다. 거래 표본도 2022.05 한 건에 불과해 현재 시세를 충분히 검증했다고 보기 어렵습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 “권리는 인수 0원이지만, 신건 가격에는 확인 가능한 시세 대비 할인 근거가 없다”는 점입니다.
