광주지방법원 2026타경30840. 광주 북구 용봉동 ‘용봉동 도나우270’ 102동 3층 302호 아파트입니다. 등기상 소유자는 주식회사심산건설이고, 말소기준권리는 2016.06.03 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이후 2024.11.19 신운디내의 주택임차권이 등기됐고 2026.03.23 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 들어왔습니다. 제공된 권리판정상 근저당권·임차권·경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 권리만큼 단순하지 않습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 250,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건입니다. 확인되는 동일면적 실거래는 2022.05의 255,000,000원 한 건뿐이라, 최저가가 그 가격의 98.0%라는 숫자만으로 현재 시세보다 충분히 낮다고 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30840 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 102동 3층302호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 전용 56.9432㎡ · 17층 건물 내 3층 · 2016.05.27 사용승인 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 250,000,000원 / 250,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 158,830,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2016.06.03 우리은행 근저당권입니다. 임차인 신운디내의 임차권등기는 2024.11.19이고 전입일은 2024.08.21로, 제공된 판정상 말소기준권리 이후 전입입니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 없고 임차권 역시 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 낙찰자가 보증금 160,800,000원을 승계하는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신운디내 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 160,800,000원 | 없음 | 확인값 없음 | 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고로 분류된 임차인은 없습니다. 임차권등기 내용에는 점유개시일 2016.06.10 및 여러 차례의 확정일자·증액 내역이 기재돼 있으나, 제공된 대항력 판정은 전입일 2024.08.21을 기준으로 ‘대항력 없음’입니다.
② 시세 비교 — 255,000,000원 실거래 한 건이 전부
동일 단지 ‘용봉동도나우270’의 대상 면적은 전용 56.9432㎡이고, 확인되는 동일면적 실거래는 2022.05, 4층, 255,000,000원 한 건입니다. 감정가 및 최저가 250,000,000원은 이 금액의 98.0%로 5,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 평균 | 56.94㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
숫자만 보면 최저가가 실거래보다 약 2% 낮지만, 비교 가능한 거래가 단 1건이고 거래시점도 2022.05입니다. 따라서 “시세보다 싸다”라고 평가할 정도의 가격 근거는 부족합니다. 전체 평균·최신 거래·최근 12개월 평균으로 제공된 기준값도 모두 255,000,000원이지만 표본 수가 1건인 만큼, 이 사건은 권리보다 현재 시세 검증이 더 중요한 물건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,300,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 245,700,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 158,830,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
가정 매각가 250,000,000원에서 집행비용 4,300,000원을 제외한 245,700,000원이 우리은행 근저당권에 배당되는 구조입니다. 제공된 배당 시뮬레이션상 총 미배당은 14,632,810,000원이고, 신청채권자 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주비엔날레전시관 북동측 인근이며, 주변은 아파트·단독주택·근린생활시설 등으로 형성돼 있습니다. 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 일반적인 교통상황은 보통입니다. 남측 약 15m 왕복2차로와 동측 약 10m 왕복2차로에 접합니다.
- 용도·건물. 아파트로 이용 중이며 철근콘크리트구조 17층 건물, 2016.05.27 사용승인입니다. 승강기·도시가스·지하주차장·소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 전통상업보존구역이 포함돼 있습니다. 공시지가는 979,700원/㎡이고 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시는 없습니다.
- 환금성 자료. 단지는 230세대입니다. 제공된 동일면적 실거래는 1건으로 거래 표본이 적어 환금성을 거래량만으로 판단하기 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 원문 대조. 임차권등기에는 점유개시일 2016.06.10, 전입일 2024.08.21, 보증금 160,800,000원이 함께 기재돼 있습니다. 제공된 판정은 대항력 없음이지만 입찰 전 매각물건명세서와 주민등록·점유관계를 다시 대조할 필요가 있습니다.
- 금지사항등기·민간임대주택등기 확인. 두 등기의 구체적인 매각 후 처리와 매수인 부담 여부를 원문에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 확인되는 동일면적 거래가 2022.05 한 건뿐입니다. 최저가가 해당 거래의 98.0%라는 이유만으로 현재 시세 대비 할인이라고 단정하지 않는 것이 중요합니다.
- 배당구조 확인. 신건 가정에서는 우리은행 근저당권에도 대규모 미배당이 남고 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다. 다만 제공된 계산상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본과 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 현재 가격 확인이 먼저
이 사건의 핵심은 160,800,000원 임차보증금이 낙찰자에게 넘어오느냐인데, 제공된 판정은 명확하게 대항력 없음·매수인 인수 0원입니다. 따라서 실질취득액은 현재 회차 기준 250,000,000원으로 봅니다. 문제는 이 가격이 확인되는 실거래 255,000,000원보다 불과 5,000,000원 낮고, 그 실거래조차 2022.05 한 건이라는 점입니다. 권리 측면의 인수 부담은 낮지만, 신건 가격의 충분한 할인 여부는 현재 시세를 추가 확인해야 판단할 수 있는 사건입니다.
