광주지방법원 2026타경30844. 용봉동 도나우270 제102동 제404호, 전유면적 56.9432㎡의 남향 계단식 아파트입니다. 권리 흐름의 기준은 2016.06.03 설정된 주식회사우리은행 근저당입니다. 이후 2024.09.05 최선경 명의의 주택임차권이 등기됐지만, 주민등록일은 2020.04.06로 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 정리되어 있습니다. 해당 임차권 역시 매각으로 소멸하는 권리로 기재되어 있고, 매수인 인수액은 0원입니다.
가격은 별개입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않아 감정가 265,000,000원이 그대로 최저매각가입니다. 확인된 동일 면적 실거래는 2022.05의 255,000,000원 1건으로, 현재 최저가는 이 비교가격보다 10,000,000원 높고 103.9% 수준입니다. 거래 표본이 1건인 만큼 현재 시세를 넓게 단정하기는 어렵지만, 적어도 제공된 비교자료만으로는 신건에 가격 할인 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30844 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 102동 4층404호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전유면적 56.9432㎡ · 제17층 건 중 제4층 · 남향 계단식 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 265,000,000원 / 265,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,160,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차권은 소멸
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 최선경 | 건물전부 | 160,800,000원 | 없음 | 신고 2024.09.05 |
최선경의 임대차계약은 2018.10.08부터 기재되어 있고, 주민등록일은 2020.04.06, 확정일자는 2018.10.31입니다. 그러나 대항력 판단에서 기준이 되는 전입은 2016.06.03 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 이 사건 자료상 대항력 없음으로 정리되며, 주택임차권도 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 현재 최저가는 확인 거래보다 높다
용봉동도나우270은 230세대, 2016.05.27 사용승인 단지입니다. 비교 가능한 동일 면적 56.94㎡ 실거래는 2022.05, 4층, 255,000,000원 1건입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
현재 최저가 265,000,000원은 확인 실거래 255,000,000원보다 10,000,000원 높고, 비율로는 103.9%입니다. 최근 비교자료 기준으로 100%를 넘는 만큼 현재 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 수 없습니다. 특히 거래 건수가 1건뿐이므로 가격 판단은 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 265,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,510,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 260,490,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,160,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 매각가 265,000,000원 가정 시 집행비용 4,510,000원을 제외한 260,490,000원이 선순위 우리은행 근저당에 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사 배당은 0원으로 계산되어 있습니다. 총 미배당액은 14,619,350,000원이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용봉동 소재 용봉제 동측 인근으로, 공원·아파트·단독주택·각종 근린생활시설이 혼재하는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스승강장이 있어 일반적인 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 17층 건 중 4층 일부이며 2016.05.27 사용승인됐습니다. 일반적인 위생·급배수·난방·소방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 단지 남측으로 왕복 2차선 간선도로, 동측으로 폭 약 10m 내외 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고 전통상업보존구역에 포함됩니다. 공시지가는 979,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 기준. 신건 265,000,000원은 확인 실거래 255,000,000원보다 높습니다. 현재 회차를 할인 매수로 보지 마세요.
- 임차권 확인. 최선경 보증금은 160,800,000원이지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없고, 임차권은 매각으로 소멸하는 것으로 기재되어 있습니다.
- 배당 구조. 현재 회차에서는 선순위 우리은행 근저당이 매각대금을 사실상 소진해 주택도시보증공사 예상배당은 0원입니다.
- 금지사항·민간임대주택등기. 등기부에 별도 기재가 있으므로 매각물건명세서와 원문에서 매각 후 효력을 확인하세요.
- 가격 표본. 확인 실거래가 1건뿐이어서 단일 거래가격을 현재 시세 전체로 확대해석하지 않는 것이 안전합니다.
맺으며 — 권리보다 가격 확인이 우선
이 사건은 임차권자가 존재하지만 대항력이 없고, 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 핵심 위험은 임차보증금 인수보다 현재 가격이 비교 실거래보다 높다는 점에 있습니다. 신건 최저가 265,000,000원은 확인 실거래 255,000,000원의 103.9%로, 제공된 자료만 놓고 보면 현재 회차에 가격 메리트가 있다고 보기 어렵습니다. 여기에 금지사항등기와 민간임대주택등기의 매각 후 처리관계를 원문에서 확인한 뒤, 가격과 권리를 함께 판단하는 것이 적절합니다.
