의정부지방법원 2025타경73889. 경기도 의정부시 의정부동 170-1의 근린시설·토지입니다. 감정평가상 건물은 주택 및 근린생활시설로 이용 중이며, 매각은 일괄매각·제시외 건물 포함 조건입니다. 말소기준권리는 2016.07.15 설정된 중앙농업협동조합 근저당 396,000,000원입니다. 이후 현재 남아 있는 주식회사대한투자대부 근저당 345,000,000원과 2025.12.24 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
하지만 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유·임차관계입니다. 이춘우는 1997.02.14 전입했고 보증금 40,000,000원이 확인되며, 예상배당에서도 우선변제 없이 보증금 전액을 매수인이 인수하는 것으로 반영돼 있습니다. 여기에 김성웅(2012.11.01), 이옥성(2013.01.07), 김도영(2014.06.02)은 모두 말소기준보다 전입이 앞서지만 보증금·확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 3명은 대항력을 단정하기보다 대항력 가능·미상으로 보고 실제 보증금과 점유권원을 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경73889 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 의정부동 170-1 · 경기도 의정부시 시민로143번길 25 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 + 토지 · 주택 및 근린생활시설로 이용중 |
| 토지 | 대 193.7㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 소로한면 |
| 건물 | 철근콘크리트조 및 연와조 · 3층 |
| 소유자 | 유계학 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 2,608,830,560원 / 2,608,830,560원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주식회사대한투자대부 / 236,553,425원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 2층 이용상태 | 대장상 점포 및 근린생활시설 · 실제 주택 및 근린생활시설로 이용중 |
① 권리 흐름 — 등기는 정리되지만 임차관계는 별도
과거 한국후지필름주식회사 근저당과 여러 차례의 경매개시결정은 이미 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 것은 2016.07.15 중앙농업협동조합 근저당입니다. 2025.10.02 설정된 주식회사대한투자대부 근저당 345,000,000원과 2025.12.24 현재 사건의 경매개시결정은 이보다 후순위라 매각으로 소멸합니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사 8명
| 성명 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이춘우 | 26.4464 | 1997.02.14 | 40,000,000원 | 500,000원 | 있음 | 없음 | 없음 |
| 김성웅 | — | 2012.11.01 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이옥성 | — | 2013.01.07 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김도영 | — | 2014.06.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 유중호 | — | 2019.08.14 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이종섭 | 33.0580 | 2020.02.04 | 50,000,000원 | 450,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김연자 | 16.5290 | 2022.10.07 | 8,000,000원 | 400,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김재구 | 45.0000 | 2024.10.23 | 50,000,000원 | 600,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
보증기관 대위·승계 신고는 없으므로 조사된 8명은 중복 승계 신고가 아닙니다. 다만 이춘우를 제외한 선순위 전입자 3명은 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로, 단순히 전입일만으로 보증금 인수액을 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 비교보다 인수액 확정이 먼저
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 2,608,830,560원 또는 유찰 후 최저가만을 보고 시세보다 싸다거나 가격 메리트가 있다고 판단할 근거는 없습니다.
현재 회차에서는 낙찰가 2,608,830,560원 외에 이춘우 보증금 40,000,000원을 별도로 부담하는 구조가 확인됩니다. 여기에 선순위 전입자 3명의 미상 보증금까지 실제 인수대상이 된다면 실질취득비용은 더 높아집니다. 따라서 이 사건에서는 먼저 임차관계를 닫아야 가격 판단도 가능합니다.
| 회차 | 매각가 | 확인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 2,608,830,560원 | 40,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 2,087,064,448원 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 1,669,651,558원 | 40,000,000원 | 0원 |
회차가 내려가도 확인된 이춘우 보증금 40,000,000원 인수는 그대로이며, 선순위 전입자 3명의 미상 보증금 위험도 별도로 확인해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 2,608,830,560원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 28,488,306원 |
| 인수 · 이춘우 보증금 | 40,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 중앙농업협동조합 | 396,000,000원 | 396,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사대한투자대부 | 345,000,000원 | 345,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,839,342,254원 |
예상배당상 중앙농업협동조합과 주식회사대한투자대부 채권은 전액 배당되고 미배당액은 0원입니다. 이춘우 보증금 40,000,000원은 배당되지 않고 매수인 인수로 잡혀 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 보증금 미상 선순위 점유자의 추가 인수 가능성도 별도로 확인해야 합니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 의정부 제일시장 남측 인근이며 점포·근린생활시설·주택 등이 혼재하는 상가지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 경전철·지하철·시내버스정류장 등 대중교통시설이 있어 교통상황은 대체로 양호한 편입니다.
- 이용상태. 주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다. 2층은 대장상 점포 및 근린생활시설이지만 실제로는 주택 및 근린생활시설로 이용 중입니다.
- 토지. 193.7㎡의 대지로 일반상업지역, 상업용, 평지, 부정형이며 소로한면에 접합니다.
- 공시지가. 4,109,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·과밀억제권역·(한강)폐기물매립시설 설치제한지역·가축사육제한구역에 포함되고 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다.
- 건축 상태. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이춘우 보증금. 40,000,000원은 예상배당에서 매수인 인수로 처리돼 있으므로 낙찰가와 별도로 계산해야 합니다.
- 선순위 3명 확인. 김성웅·이옥성·김도영의 실제 점유권원, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 비교 가능한 실거래 시세가 없어 현재 최저가가 시장가격보다 낮다고 판단할 근거가 없습니다.
- 혼합 이용 확인. 근린생활시설과 주택이 혼재하므로 각 층·각 점유부분의 실제 사용관계와 명도 범위를 확인해야 합니다.
- 일괄매각 범위. 제시외 건물이 포함되므로 현황과 매각대상 범위를 현장에서 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 실제 임대차계약서를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가가 곧 취득가가 아니다”
이 사건은 후순위 등기 정리만 보면 복잡하지 않습니다. 문제는 사람입니다. 이춘우 보증금 40,000,000원은 이미 매수인 인수로 확인돼 있고, 김성웅·이옥성·김도영은 말소기준보다 앞선 전입이면서 보증금이 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저매각가 2,608,830,560원만 보고 취득원가를 계산하면 안 됩니다.
실거래 비교자료도 없기 때문에 지금 단계에서 가격이 싸다고 평가할 근거 역시 없습니다. 이 사건의 우선순위는 선순위 점유자의 실제 임대차관계와 보증금을 확정해 인수액의 상단을 닫는 것입니다. 그 확인이 끝난 뒤에야 낙찰가와 실질취득비용을 놓고 가격 판단을 할 수 있습니다.
