의정부지방법원 2026타경35. 한강듀클래스의정부고산 에이동 1층 122호로, 공부상 공장(지식산업센터)이고 현재는 근린생활시설(편의점)으로 이용 중입니다. 등기부상 말소기준권리는 2022.09.23. 국민은행 근저당권입니다. 이후 기술보증기금 가압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 현황조사상 (주)코리아세븐이 목적물 전부를 점유하고 있고, 전입일이 2022.09.20.으로 말소기준권리보다 빠릅니다.
이 임차인의 보증금은 80,000,000원, 월차임은 4,500,000원입니다. 우선변제권은 없고 배당요구도 확인되지 않은 상태이며, 배당표 계산에서는 보증금 전액을 매수인 인수로 처리하고 있습니다. 따라서 경매가격만 보고 취득원가를 판단하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경35 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 고산동 996-1 한강듀클래스의정부고산 에이동 1층122호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 공부상 공장(지식산업센터) · 근린생활시설(편의점) 이용 |
| 소유자 | 주식회사대한인터내셔널 |
| 감정가 / 최저가 | 1,061,000,000원 / 1,061,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 875,637,163원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차인은 인수
등기부의 핵심은 2022.09.23. 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,020,000,000원이고, 이 권리가 말소기준권리입니다. 이후 2025.10.22. 기술보증기금 가압류 272,000,000원과 2026.01.29. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월차임 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)코리아세븐(대표자 김홍철) | 목적물 전부 | 2022.09.20 | 80,000,000원 | 4,500,000원 | 대항력 有 우선변제 無 승계 아님 |
보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명입니다. 확정일자는 확인되지 않았고, 우선변제권은 없는 것으로 정리되어 있습니다. 배당계산상 임차보증금은 배당되지 않고 80,000,000원 전액이 매수인에게 인수됩니다.
③ 실질취득 — 낙찰가에 8,000만원을 더해야 한다
| 현재 회차 낙찰가 가정 | 1,061,000,000원 |
|---|---|
| 임차보증금 인수 | 80,000,000원 |
| 현재 실질취득 | 1,141,000,000원 |
| 1회 유찰 시 낙찰가 | 848,800,000원 |
| 1회 유찰 시 실질취득 | 928,800,000원 |
| 2회 유찰 시 낙찰가 | 679,040,000원 |
| 2회 유찰 시 실질취득 | 759,040,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 1,061,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 13,010,000원 |
| 인수 · (주)코리아세븐 보증금 | 80,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 1,020,000,000원 | 1,020,000,000원 |
| 3. 가압류 · 기술보증기금 | 272,000,000원 | 27,990,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 청구총액은 1,292,000,000원, 예상 배당액은 1,047,990,000원이며 244,010,000원 미배당이 발생합니다. 임차보증금 80,000,000원은 배당액에 포함되지 않고 매수인이 별도로 인수하는 구조입니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용. 공부상 공장(지식산업센터)이고 현재 근린생활시설(편의점)으로 이용 중입니다.
- 입지. 고산초등학교 북동측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설·농경지가 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있어 대중교통편은 무난한 상태입니다.
- 건물. 2022.07.28. 사용승인된 10층 건물 내 1층 122호이며 강화유리·텍스·타일 마감입니다.
- 도로. 북측 약 34미터, 동측 약 24미터 도로와 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고산)·공공주택지구(고산지구)·과밀억제권역이며 공시지가는 2,309,000원/㎡입니다.
- 임대. 현황상 임대 중으로 탐문되며 실제 임차인 (주)코리아세븐이 목적물 전부를 점유하고 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 인수액 별도 계산. 응찰가에 임차보증금 80,000,000원을 더한 금액을 실질취득 부담으로 계산해야 합니다.
- 임대차 원본 확인. 전입일 2022.09.20., 보증금 80,000,000원, 월차임 4,500,000원 및 목적물 전부 점유 내용을 원본 서류와 대조해야 합니다.
- 우선변제 관계 확인. 현재 정리상 우선변제권은 없으며 보증금은 매수인 인수로 계산돼 있습니다.
- 용도 확인. 공부상 공장(지식산업센터)과 실제 근린생활시설(편의점) 이용관계를 확인해야 합니다.
- 회차별 자금계획. 1회 유찰 시 낙찰가 848,800,000원, 2회 유찰 시 679,040,000원이지만 각 회차에서도 보증금 80,000,000원 인수는 별도입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 및 임대차 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “말소된다”와 “인수하지 않는다”는 다르다
이 사건의 등기부만 보면 구조는 단순합니다. 2022.09.23. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 그 뒤의 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 하지만 2022.09.20.부터 점유한 대항력 임차인이 있어 결론은 달라집니다. 보증금 80,000,000원이 배당으로 정리되지 않고 매수인에게 인수되므로, 신건 최저가 1,061,000,000원에서의 실질취득 부담은 1,141,000,000원입니다. 실거래 시세가 확인되지 않은 만큼 가격의 유불리는 단정할 수 없고, 이 물건의 핵심은 등기 소멸 여부보다 선순위 임차보증금 8,000만원의 인수입니다.
