광주지방법원 2026타경30862. 광주 동구 계림동 그랜드센트럴 108동 608호, 전용 39.8652㎡ 아파트입니다. 소유자 장영기 씨가 2023년 9월 거래가 285,000,000원에 취득했고, 같은 날 우리은행을 근저당권자로 하는 채권최고액 255,200,000원의 근저당권이 설정됐습니다.
이후 삼성카드·롯데카드·화순새마을금고·신한카드·우리카드·전남신용보증재단의 가압류가 차례로 설정됐습니다. 2026년 3월에는 우리은행으로부터 채권을 양수한 유더블유아이유동화전문유한회사가 임의경매를 신청한 것으로 등기돼 있습니다.
권리 흐름은 비교적 명확합니다. 우리은행 근저당권이 말소기준이며, 이후의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 감정평가상 임대관계는 미상이므로, 확인된 임차인이나 등기상 임차권이 없다는 사실만으로 실제 점유자까지 없다고 단정해서는 안 됩니다.
가격 측면에서는 더 신중한 분석이 필요합니다. 현재 최저매각가 210,000,000원은 최근 평균 195,000,000원과 최신 거래 190,000,000원을 모두 웃돕니다. 따라서 신건 가격에 별도의 시세 할인 효과는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30862 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 동구 계림동 1827 그랜드센트럴 제108동 제6층 제608호 |
| 도로명주소 | 경양로 234 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 39.8652㎡ · 26층 건물 중 6층 · 복도식 |
| 단지 규모 / 준공 | 2,336세대 · 2020.09.08 |
| 소유자 | 장영기 (2023.09.22 소유권이전 · 거래가 285,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 210,000,000원 / 210,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 유더블유아이유동화전문유한회사 (양도 전: 주식회사 우리은행) |
| 경매 청구액 | 241,300,240원 |
| 말소기준권리 | 2023.09.22 을구 1번 · 우리은행 근저당권 · 채권최고액 255,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 예상 인수액 | 0원 (확인된 권리 기준) |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 가압류 6건 소멸
핵심은 2023.09.22 설정된 을구 1번 우리은행 근저당권입니다. 이 권리를 기준으로 이후 설정된 가압류 6건과 경매개시결정은 매각에 따라 소멸합니다. 가압류 채권자들이 배당받지 못하더라도, 그 미배당금이 곧바로 낙찰자의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.
과거 주식회사유은플러스 명의로 등록됐던 민간임대주택 등기는 2023.09.21 말소됐습니다. 다만 과거 등록 말소와 현재 실제 임대차·점유관계는 별개의 문제이므로 현장 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격을 봐야 한다
그랜드센트럴 동일 면적대(전용 39.87㎡) 실거래 12건입니다. 과거에는 285,000,000원에 거래된 사례도 있지만, 최근 거래가격은 이보다 낮은 수준에서 형성되고 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 39.87㎡ | 17 | 190,000,000원 |
| 2026.01 | 39.87㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2026.01 | 39.87㎡ | 14 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 39.87㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2025.12 | 39.87㎡ | 25 | 199,000,000원 |
| 2025.11 | 39.87㎡ | 19 | 171,000,000원 |
| 2025.09 | 39.87㎡ | 22 | 200,000,000원 |
| 2025.07 | 39.87㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2024.10 | 39.87㎡ | 16 | 222,000,000원 |
| 2024.07 | 39.87㎡ | 19 | 225,000,000원 |
| 2024.05 | 39.87㎡ | 6 | 285,000,000원 |
| 2024.05 | 39.87㎡ | 9 | 285,000,000원 |
| 전체 평균 | 39.87㎡ | 12건 | 214,750,000원 |
| 최근 거래 평균 | 39.87㎡ | 8건 | 195,000,000원 |
전체 12건 평균은 214,750,000원으로 현재 최저가 210,000,000원보다 높습니다. 이 수치만 보면 감정가가 전체 평균보다 낮아 보이지만, 과거 285,000,000원에 거래된 사례가 포함돼 있어 현재 가격 판단에는 주의가 필요합니다.
최근 거래 8건 평균은 195,000,000원입니다. 신건 최저가 210,000,000원은 최근 평균의 107.7%로, 오히려 최근 시세를 웃돕니다. 최신 실거래인 2026년 3월 거래가격 190,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 높은 수준입니다.
특히 최근 거래와 과거 거래를 비교한 가격 추세는 -23.3%입니다. 과거 거래가를 시세 기준으로 그대로 적용하기 어려운 하락 추세이며, 현재 신건 가격에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)
현재 최저매각가를 낙찰가로 가정한 예상배당입니다. 집행비용 3,740,000원을 공제하면 배당 가능한 금액은 206,260,000원으로, 선순위 근저당권의 채권최고액에도 미치지 못합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,740,000원 |
| 1. 근저당 · 우리은행 | 255,200,000원 | 206,260,000원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 | 24,657,849원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 롯데카드 | 12,334,363원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 화순새마을금고 | 30,267,238원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 | 11,633,979원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 우리카드 | 5,391,986원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 전남신용보증재단 | 38,328,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | — | 0원 |
| 채권자 합계 | 377,813,415원 | 206,260,000원 |
| 총 미배당 | — | 171,553,415원 |
집행비용은 추정치이며 근저당 배당은 채권최고액을 기준으로 단순 산정했습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았으며 실제 채권액과 배당순위에 따라 결과가 달라질 수 있습니다. 근저당권의 등기상 명의는 우리은행이고 경매 신청채권자는 채권 양수인으로 표시돼 있으므로, 실제 배당권자는 채권양도 및 승계 관련 서류를 대조해야 합니다.
예상배당표에서 확인해야 할 부분은 총 미배당액 171,553,415원과 매수인 예상 인수액 0원이 서로 다른 개념이라는 점입니다. 후순위 채권자들이 배당받지 못한다는 사정만으로 낙찰자가 해당 채무를 떠안지는 않습니다.
회차별 가격·미배당 시나리오
| 구분 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 210,000,000원 | 206,260,000원 | 171,553,415원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 168,000,000원 | 164,848,000원 | 212,965,415원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 134,400,000원 | 131,718,400원 | 246,095,015원 | 0원 |
현재 확인된 권리를 전제로 하면 유찰에 따른 매각가 하락이 곧바로 인수채무 증가로 이어지지는 않습니다. 다만 유찰을 기다리는 것 자체가 낙찰을 보장하지는 않으며, 실제 매각조건과 임대차·점유관계 확인이 선행돼야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 동구 계림동 광주동부소방서 북측 인근입니다. 주변에 아파트단지, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재하는 주택·상가 혼용지대로, 감정평가상 주위환경은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 교통. 단지까지 차량 출입이 가능하고 인근에 간선도로가 있습니다. 북서측 약 35m, 나머지 방향에는 약 20m 내외의 아스팔트 포장도로가 접해 있어 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 2020.09.08 준공된 2,336세대 단지입니다. 본건은 철근콘크리트구조 26층 건물의 6층 복도식 아파트로, 승강기·화재탐지·경보·스프링클러·도시가스·지하주차장 설비 등이 갖춰져 있습니다.
- 토지 및 규제. 준주거지역·일반상업지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역 및 정비구역 등에 해당합니다. 공시지가는 1,645,000원/㎡이며 토지는 평지의 유사 사다리형입니다.
- 공부 및 건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
- 환금성. 대규모 아파트단지라는 점은 거래 기반 측면의 참고 요소이나, 동일 면적대의 최근 거래량과 가격 하락 추세, 단지 경매 평균 유찰 8.2회 및 낙찰률 8.7%를 함께 고려해야 합니다. 대단지라는 이유만으로 경매 환금성이 충분하다고 보기는 어렵습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세를 기준으로 입찰가 산정. 전체 평균 214,750,000원 대신 최근 거래 평균 195,000,000원과 최신 거래 190,000,000원을 우선 비교하세요. 신건 최저가 210,000,000원은 최근 평균의 107.7%입니다.
- 가격 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -23.3%를 고려해야 합니다. 과거 285,000,000원 거래를 현재 기준 시세로 적용하는 것은 적절하지 않습니다.
- 유찰 여부 확인. 단지 경매 평균 유찰은 8.2회입니다. 현재 신건과 향후 1회·2회 유찰 시 가격 시나리오를 구분하고 실제 매각조건을 확인하세요.
- 실제 점유·임대차 확인. 감정평가상 임대관계 미상입니다. 현황조사·매각물건명세서·전입세대열람 및 현장조사를 통해 실제 점유자와 임차인 유무를 확인해야 합니다.
- 말소기준과 채권양도 확인. 을구 1번 우리은행 근저당권과 신청채권자인 유더블유아이유동화전문유한회사의 채권양도·승계관계를 관련 원본 서류와 대조하세요.
- 관리비 및 명도비용 확인. 미납 관리비 중 승계 가능성이 있는 공용부분과 실제 점유자의 퇴거·명도에 소요되는 비용을 별도로 조사하세요.
- 실제 배당 및 매각조건 확인. 예상배당표는 집행비용 추정치와 등기상 채권최고액을 기준으로 산정됐습니다. 실제 채권액, 조세채권 및 배당요구 현황을 확인하세요.
- 원본 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최근 실거래 신고자료를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수액 0원이어도 가격이 비싸면 신중해야 한다”
광주 그랜드센트럴 608호는 등기상 권리 흐름이 비교적 단순합니다. 2023년 설정된 우리은행 근저당권을 말소기준으로 후순위 가압류 6건과 경매개시결정이 매각으로 소멸하며, 확인된 권리 기준 예상 인수액은 0원입니다. 다만 실제 임대관계는 미상이므로 점유관계 확인은 필요합니다.
이번 물건에서 더 크게 고려해야 할 부분은 가격과 환금성입니다. 감정가이자 신건 최저가인 210,000,000원은 최근 거래 평균 195,000,000원의 107.7%로, 최신 거래 190,000,000원보다도 높습니다. 과거 전체 평균 214,750,000원만 보면 저렴해 보일 수 있지만, 최근 거래 추세가 -23.3%인 점을 고려하면 그 판단은 달라집니다.
여기에 단지 평균 유찰 8.2회와 낙찰률 8.7%라는 경매 통계도 함께 고려해야 합니다. 권리상 인수 부담은 제한적이지만 신건 가격 메리트는 부족한 물건입니다. 최근 시세와 실제 점유관계를 재확인하고, 향후 유찰에 따른 가격 변화까지 비교해 접근할 필요가 있습니다.
