광주지방법원 2026타경30866. 광주 북구 용봉동 ‘용봉동 도나우270’ 102동 8층 803호 아파트입니다. 감정평가상 철근콘크리트구조 17층 건물의 8층, 남향·계단식이고, 비교 대상 면적은 56.9432㎡입니다. 현재 소유자는 주식회사심산건설이며, 주택도시보증공사가 160,100,000원을 청구해 강제경매를 신청했습니다.
권리의 기준점은 2016.06.03. 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 등기상 채권최고액은 14,719,680,000원이고, 이 권리는 말소기준권리로 분류되어 있습니다. 이후 2024.09.13. 등기된 이성자 씨의 주택임차권과 2026.03.25. 강제경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 분석되어 있습니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30866 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 102동 8층 803호 |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 56.9432㎡ · 17층 건물 중 8층 · 남향·계단식 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 268,000,000원 / 268,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,100,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 준공 / 세대수 | 2016.05.27 / 230세대 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 매수인 인수는 0원
말소기준은 2016.06.03. 우리은행 근저당권입니다. 같은 날 근저당권 변경등기로 채권최고액 64,080,000원·공동담보 해제 내용도 등재되어 있습니다. 현재 배당 시뮬레이션은 말소기준 근저당권의 채권최고액 14,719,680,000원을 기준으로 계산되어 있으므로, 실제 입찰 전에는 근저당 변경등기와 공동담보 관계를 등기 원문에서 다시 대조할 필요가 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이성자 건물전부 · 주거(임차권등기) | 점유개시 2016.06.14 전입 2024.08.29 임차권등기 2024.09.13 | 160,800,000원 | 배당요구 있음 2024.09.13 | 대항력 없음 우선변제 미상 승계 0원 |
이성자 씨의 임대차계약은 2016.06.09. 시작됐고 점유개시는 2016.06.14.입니다. 보증금은 총 160,800,000원으로, 2016.06.13. 139,000,000원에 확정일자가 있고 이후 증액분에도 확정일자 기록이 있습니다. 다만 주민등록일자는 2024.08.29.로, 2016.06.03. 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 이 사건의 권리판정에서는 대항력 없음으로 처리되어 있고, 매수인에게 승계되는 보증금도 0원입니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 비교 가격보다 5.1% 높다
용봉동도나우270의 비교 가능한 동일 면적 실거래는 1건입니다. 2022년 5월, 전용 56.94㎡ 4층이 255,000,000원에 거래됐습니다. 현재 최저매각가 268,000,000원은 이 가격의 105.1%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득가 역시 268,000,000원이고, 비교 가격보다 13,000,000원 높습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 비교 평균 | 56.94㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
다만 실거래 표본이 1건뿐이고 표시된 거래시점도 2022.05라 가격 자료의 최신성은 제한적입니다. 그럼에도 현재 확보된 가격자료만 놓고 보면 최저가·실질취득가가 비교 시세보다 높은 상태이므로, 현 회차를 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 268,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,552,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 263,448,000원 |
| 3. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 160,100,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 근저당 배당으로 소진됩니다. 채권자 총 청구액 14,879,780,000원 중 263,448,000원이 배당되고 14,616,332,000원이 미배당으로 남는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 용주초등학교 북서측 인근이며, 주위는 아파트·주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 통행이 가능하고 제반 교통사정은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물의 8층 803호, 남향·계단식입니다. 급배수·위생·승강기·보일러·화재탐지경보·실내소화전·스프링클러 설비가 구비되어 있습니다.
- 토지·도로. 평지의 아파트 부지이며 중로각지에 접합니다. 토지면적은 8,114.2㎡, 공시지가는 979,700원/㎡입니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고 전통상업보존구역에 포함됩니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성 참고. 230세대, 2016.05.27 준공 단지입니다. 다만 비교 실거래가 1건뿐이어서 현재 시장가격 판단에는 추가 확인이 필요합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격부터 재확인. 현재 실질취득가 268,000,000원은 비교 시세 255,000,000원보다 높습니다. 현 회차를 ‘싸다’고 전제하지 마세요.
- 임차권 원본 대조. 이성자 씨는 보증금 160,800,000원, 점유개시 2016.06.14, 전입 2024.08.29, 임차권등기 2024.09.13입니다. 대항력 없음·승계 0원 판정을 매각물건명세서와 다시 대조하세요.
- 근저당 변경등기 확인. 말소기준 근저당권 채권최고액 14,719,680,000원과 같은 날의 변경등기 64,080,000원·공동담보 해제 내용을 원문에서 확인하세요.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.21. 민간임대주택 등기가 존재하므로 매각 후 처리 관계를 확인하세요.
- 배당 부족과 인수 구별. 주택도시보증공사 배당이 0원이고 거액의 선순위 미배당이 남지만, 현재 분석상 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개
이 사건의 핵심은 단순합니다. 임차권자 이성자 씨가 존재하지만 전입일이 말소기준권리보다 늦어 대항력 없음으로 판정되고, 매수인 인수액도 0원입니다. 권리 인수 측면에서는 구조가 비교적 명확합니다. 반면 가격은 다릅니다. 현재 최저가이자 실질취득가 268,000,000원은 비교 시세 255,000,000원보다 5.1% 높습니다. 게다가 비교 거래는 2022.05의 1건뿐입니다. 따라서 현 회차의 판단 포인트는 ‘권리를 떠안느냐’가 아니라 현재 가격을 뒷받침할 최신 시세가 충분한가에 있습니다.
