의정부지방법원 2026타경149. 경기도 양주시 옥정동의 양주옥정더원파크빌리지 2321동 304호입니다. 전용면적은 84.996㎡이며, 철근콘크리트구조 10층 아파트 중 3층에 위치합니다. 현재 소유자는 조사형으로, 등기상 거래가액 409,710,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 농협은행 근저당이 설정됐고, 국세·지방세·건강보험 관련 압류와 금융기관 가압류가 이어진 뒤 농협은행의 신청으로 임의경매가 개시됐습니다.

등기상 말소기준은 2023년 4월 20일 설정된 농협은행 근저당입니다. 후순위 압류·가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸할 것으로 분류돼 있습니다. 다만 소유자 파산선고가 별도로 등기돼 있고, 조세 압류도 존재하므로 등기상 인수액 0원이라는 결과만으로 법적·절차적 위험이 모두 사라졌다고 볼 수는 없습니다. 가격 역시 신건 기준으로 최근 거래 수준을 웃돌고 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 압류·가압류 소멸 예정

말소기준권리는 농협은행 근저당권입니다. 2023년 4월 20일 접수된 채권최고액 354,200,000원의 근저당을 기준으로, 이후 설정된 서울신용보증재단·국민은행 가압류 및 국세·건강보험·양주시 압류는 매각으로 소멸할 권리로 분류돼 있습니다.

임차인으로 등재된 사람은 없습니다. 다만 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 0명이라는 조사 결과를 실제 점유자 부재나 모든 임대차 위험 해소로 확정해서는 안 됩니다. 현황조사서·매각물건명세서와 현장 점유 상태를 대조해야 합니다.

② 시세 비교 — 최근 평균과 최신 거래 모두 신건보다 낮다

양주옥정더원파크빌리지는 930세대이며 2023년 1월 27일 준공됐습니다. 비교 대상은 전용 약 85㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 실거래 평균은 356,416,666원, 최신 거래는 2026년 9월 330,000,000원입니다. 감정가와 최저가는 모두 376,000,000원으로, 최근 거래 가격과 비교하면 신건 가격에 할인 효과가 없습니다.

실거래 최저는 330,000,000원, 최고는 400,000,000원입니다. 단순 평균만 보면 일부 높은 가격의 거래가 시장 수준을 높게 보이게 할 수 있습니다. 특히 2026년 9월 최신 거래가 330,000,000원이라는 점은 신건 최저가 376,000,000원의 가격 경쟁력을 판단할 때 중요합니다.

③ 예상배당표 (매각가 376,000,000원 가정)

위 배당표는 제시된 채권액과 집행비용 추정치를 이용한 단순 배분 시나리오입니다. 농협은행 배당액은 채권최고액 기준이며 실제 확정채권액 및 법정 배당순위와 다를 수 있습니다. 국세·지방세 압류에 따른 우선배당, 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 배당표나 확정된 배당 결과가 아닙니다.

신건 매각대금 376,000,000원을 가정하면 채권자 총 청구액 456,115,086원에 대해 예상 배당액은 369,936,000원이고, 미배당액은 86,179,086원입니다. 소유자 잔여금은 0원으로 추정됩니다. 후순위 채권에 미배당이 발생하더라도 매수인 인수 예정액은 0원입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 양주시 옥정동 독바위공원 남서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 근린생활시설, 주택, 중소규모 공장 및 공원 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 단지 내 포장도로를 통해 외곽 공도와 연결되며, 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 2023년 1월 27일 준공된 930세대 아파트입니다. 본건은 철근콘크리트구조 10층 중 3층 304호이며 위생·급배수·난방·전기·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역 및 옥정지구 지구단위계획구역에 해당합니다. 성장관리권역·택지개발지구·배출시설설치제한지역 등이 포함되며, 교육환경 관련 절대보호구역·상대보호구역에 저촉됩니다. 공시지가는 1,094,000원/㎡입니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 실제 내부 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 동일 평형 실거래 12건의 거래가는 330,000,000원부터 400,000,000원까지 분포합니다. 최근 평균 356,416,666원보다 최신 거래가 낮아 매각 시 적용할 가격은 개별 층·상태와 최근 거래 흐름을 함께 고려해야 합니다.
• 단지 경매 이력. 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 다만 현재 신건의 입찰 경쟁, 실제 낙찰가격이나 향후 유찰을 확정할 수 있는 지표는 아닙니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 검증. 최저가 376,000,000원은 최근 12개월 평균 356,416,666원의 105.5%입니다. 신건 응찰 시 최근 평균 이상을 지급한다는 점을 반영해야 합니다.
• 최신 거래 비교. 2026년 9월 거래 330,000,000원과 2026년 8월 동일 층 거래 345,000,000원을 확인하고, 본건의 향·내부 상태·수리 여부를 고려해 가격을 비교해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 300,800,000원, 2회 유찰 시 240,640,000원으로 제시돼 있습니다. 가격이 낮아지더라도 실제 유찰 여부와 변경된 매각조건을 확인한 뒤 실거래 수준과 비교해야 합니다.
• 파산절차 확인. 소유자 파산선고와 농협은행 임의경매가 함께 존재합니다. 법원 경매기록, 파산 관련 서류, 절차 진행 상태 및 매각허가에 영향을 줄 수 있는 사항을 점검해야 합니다.
• 조세채권 확인. 국세·지방세 압류가 존재하므로 우선배당 여부, 당해세 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다. 추정 배당표만으로 배당액을 확정해서는 안 됩니다.
• 점유·임차관계. 임차인으로 등재된 사람은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서와 매각물건명세서에서 실제 점유자, 전입 및 임차인 존재 여부를 재확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 체납 관리비 중 승계 가능성이 있는 항목과 실제 점유자의 인도 협의·명도비용을 확인해야 합니다.
• 매각조건 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 법원 매각공고를 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원이어도 신건 가격은 별개의 문제”

이 사건은 농협은행 근저당이 말소기준이고 후순위 압류·가압류가 매각으로 소멸 예정이어서 매수인 인수 예상액은 0원입니다. 그러나 소유자 파산선고와 국세·지방세 압류가 존재하며, 임대관계도 확정되지 않았으므로 절차·배당·점유 확인을 생략해서는 안 됩니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 376,000,000원은 최근 실거래 평균 356,416,666원의 105.5%로 최근 시세 이상입니다. 최신 거래 330,000,000원과 비교하면 가격 부담은 더욱 뚜렷합니다. 반면 유찰 시 제시된 최저가는 300,800,000원, 240,640,000원으로 낮아지며, 인수 예정액은 각 시나리오에서 0원입니다.

결론은 신건 가격 메리트 부족, 유찰 후 가격 재평가 및 파산·조세·점유 관련 원본 확인입니다. 등기상 후순위 권리가 소멸한다고 해서 법적 확인을 마친 물건이 되는 것은 아니며, 낮아진 최저가 역시 실제 매각조건과 최근 실거래를 함께 확인한 뒤 평가해야 합니다.