광주지방법원 2026타경30868. 광주 북구 용봉동 ‘용봉동 도나우270’ 102동 8층 804호 아파트입니다. 감정 이용상태도 아파트이며, 건물은 철근콘크리트구조 17층 중 8층, 남향 계단식입니다. 권리의 출발점은 2016.06.03 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준이고, 이후 등기된 김도연 임차권과 2026.03.26 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차권자 김도연의 보증금은 160,800,000원이지만 전입신고일이 2021.08.24로 말소기준권리보다 뒤입니다. 따라서 제공 자료상 대항력은 없고 매수인이 인수할 보증금도 0원입니다. 이 사건은 보증금 규모만 보고 인수형으로 오인하면 안 되고, 실제 선후관계를 기준으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30868 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 102동 8층 804호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 56.9432㎡ · 17층 중 8층 · 남향 계단식 |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,320,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 임차보증금은 크지만 인수는 0원
말소기준권리는 2016.06.03 주식회사우리은행 근저당입니다. 김도연의 전입신고일 2021.08.24와 임차권등기 2024.09.06은 모두 그 이후입니다. 임차권등기에는 보증금 160,800,000원, 점유개시일 2021.08.31, 확정일자 2021.08.24 및 2022.08.10이 기재돼 있지만, 제공 자료상 대항력은 없음으로 판정돼 있습니다. 따라서 이 임차인의 미회수 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조가 아닙니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김도연 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 160,800,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
② 시세 비교 — 2.55억과 2.55억, 신건 할인은 없다
확인되는 용봉동도나우270 동일 면적대 거래 표본은 1건입니다. 2022.05 전용 56.94㎡ 4층이 255,000,000원에 거래됐고, 집계 평균·최저·최고 역시 모두 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 집계 평균 | — | 1건 | 255,000,000원 |
현재 최저매각가 255,000,000원은 집계 평균의 100.0%이고, 확인되는 최신 거래 255,000,000원과도 같습니다. 따라서 신건 가격을 시세보다 싸다거나 할인돼 있다고 평가할 근거는 없습니다. 더구나 확인 거래가 2022.05 한 건뿐이어서 2026.10.06 매각기일의 현재 시세를 판단하기에는 표본과 시점 모두 제한적입니다.
③ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 14,719,680,000원 | 250,630,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,320,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
제공된 배당 시뮬레이션 기준으로 신건 255,000,000원에서는 집행비용 4,370,000원과 우리은행 250,630,000원으로 매각대금 전액이 소진됩니다. 주택도시보증공사 예상배당과 소유자 잔여는 0원이며, 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 용봉동, 광주역사민속박물관 동측 인근의 도나우270 아파트 102동에 위치하며 주변은 재래주택지대·아파트·고속도로 주변 등입니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 인근에 간선도로가 있어 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 중 8층 804호, 남향 계단식이며 기본적인 위생·급배수·난방·방화·승강기 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류와 접하고 전통상업보존구역에 포함됩니다. 공시지가는 979,700원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 조사 한계. 감정 조사 시 부재중이어서 같은 동 최근 감정사례와 외부상태를 바탕으로 내부가 추정 작성됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 임차권 선후관계. 김도연의 전입 2021.08.24가 말소기준 2016.06.03보다 뒤라는 점과 매수인 인수 0원을 원본 서류에서 다시 확인하세요.
- 근저당 변경등기. 우리은행 근저당 원등기의 14,719,680,000원과 같은 날 변경등기의 64,080,000원·공동담보 해제 내용을 등기 원문에서 대조하세요.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.21 민간임대주택 등기가 존재하므로 관련 법률관계와 매각 후 처리 여부를 원본 기준으로 확인하세요.
- 금지사항등기. 임차인의 동의 없이 제한물권 설정이나 압류·가압류·가처분 등 소유권 제한행위를 할 수 없다는 금지사항 부기등기가 있으므로 처리관계를 확인하세요.
- 시세 재확인. 확인 거래가 2022.05 한 건뿐입니다. 2026.10.06 입찰 전에는 같은 단지·동일 면적대의 최신 거래와 매물을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 현황 확인. 감정 당시 부재중으로 내부가 추정 작성됐으므로 실제 점유·내부상태를 현장과 현황조사 원본에서 확인하세요.
맺으며 — “권리는 인수 0원, 가격은 신건 100%”
이 사건의 핵심은 보증금 160,800,000원이라는 숫자 자체보다 말소기준권리와의 순서입니다. 임차인 김도연의 전입과 임차권등기는 모두 2016.06.03 우리은행 근저당보다 뒤여서 제공 자료상 대항력이 없고, 매수인 인수액도 0원입니다. 권리상 직접 떠안을 임차보증금은 없습니다.
반면 가격은 신건 255,000,000원으로, 확인되는 실거래 255,000,000원 및 집계 평균과 정확히 같습니다. 즉 현재 가격에서 확인되는 할인 메리트는 0%입니다. 게다가 비교 거래가 2022.05 한 건뿐이라 현재 시세 판단의 확실성도 낮습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험보다 최신 시세 확인과 등기 변경관계 검증이 더 중요한 사건입니다.
