의정부지방법원 2026타경159. 포천시 일동면 기산리 606-8의 단독주택·창고 및 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 감정평가상 단독주택 및 창고로 이용 중이고, 토지는 495㎡입니다. 등기부의 현재 소유자는 이병우이며 2016.10.17 증여를 원인으로 2016.10.21 소유권을 이전받았습니다. 과거 옹진농업협동조합 근저당 96,000,000원은 2021.08.13 해지로 말소됐고, 같은 날 남동농업협동조합의 채권최고액 115,200,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재 말소기준권리입니다.
등기부만 보면 구조는 단순합니다. 남동농업협동조합이 2026.04.10 임의경매를 신청했고, 2026.04.22 국민건강보험공단 압류가 뒤따랐으며 모두 말소기준권리 이후라 매각으로 소멸합니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부 밖 점유관계입니다. 이은순의 전입신고일은 2001.03.06으로 말소기준일보다 훨씬 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 전입일만으로 대항력을 확정하거나 인수액을 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경159 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 포천시 일동면 기산리 606-8 · 경기도 포천시 일동면 화동로932번길 58-49 |
| 물건종류 / 이용 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 및 창고로 이용 중 |
| 토지 | 495㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 토지이용상황 단독 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이병우 |
| 감정가 / 최저가 | 254,820,630원 / 254,820,630원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 남동농업협동조합 / 62,893,445원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 점유관계는 따로 봐야 한다
말소기준은 2021.08.13 남동농업협동조합 근저당권입니다. 이후 2026.04.10 임의경매개시결정과 2026.04.22 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다. 과거 옹진농업협동조합 근저당은 이미 말소됐습니다. 따라서 등기부상 후순위 권리 인수 문제는 크지 않습니다.
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이은순 | 2001.03.06 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미상 |
② 가격 판단 — 실거래 자료가 없어 최저가만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 254,820,630원과 현재 최저매각가 254,820,630원만으로 주변 시세 대비 가격 메리트를 판단할 근거가 없습니다. 더구나 선순위 전입자의 보증금이 미상이라, 실질취득비용은 낙찰가만으로 확정되지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 254,820,630원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,367,489원 |
| 1. 근저당 · 남동농업협동조합 | 115,200,000원 | 115,200,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 135,253,141원 |
현재 배당 추정에서는 남동농업협동조합 채권최고액 115,200,000원이 전액 배당되고 135,253,141원이 소유자 잔여로 계산됩니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았고, 이은순의 보증금 자체가 미상이므로 실제 배당 및 매수인 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 토지·건물 및 이용상태
- 이용. 감정평가상 단독주택 및 창고로 이용 중입니다.
- 구조. 단독주택은 조적조 판넬지붕 단층이며 현황은 아스팔트슁글지붕입니다. 창고는 경량판넬조 판넬지붕 단층입니다.
- 설비. 위생설비, 급배수설비, 전기설비, 난방설비가 되어 있습니다.
- 토지. 495㎡, 지목 대, 계획관리지역이며 평지·부정형·세로한면(가) 조건입니다. 공시지가는 94,900원/㎡입니다.
- 주변환경. 기산삼거리 남동측 근거리에 위치하며 주택·농경지·임야 등이 소재합니다. 차량 접근이 가능하고 근거리에 버스정류장이 있습니다.
- 규제. 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 평가됐습니다.
⑤ 매각조건과 현황 — 농지취득자격증명이 핵심 절차
- 일괄매각. 토지·건물은 일괄매각이며 제시외 건물이 포함됩니다.
- 매각 제외. 감정평가서상 목록3 지상의 제시외물건 ㄹ, ㅁ, ㅂ은 매각에서 제외됩니다.
- 지붕 현황. 주택의 공부상 지붕은 판넬지붕이나 현황은 아스팔트슁글지붕입니다.
- 평가 포함. 토지 지상의 수목, 관정, 태양광발전설비, 외부계단은 토지 및 건물에 포함해 평가됐습니다.
- 농지취득자격증명. 목록3은 농지취득자격증명 제출이 필요하며 매각결정기일까지 제출하지 않으면 보증금이 반환되지 않습니다.
- 원상회복 가능성. 목록3에는 원상회복명령이 발하여질 가능성이 기재돼 있습니다.
⑥ 회차별 자금 구조
| 회차 | 매각가 | 근저당 배당 | 채권 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 254,820,630원 | 115,200,000원 | 0원 | 135,253,141원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 203,856,504원 | 115,200,000원 | 0원 | 85,002,513원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 163,085,203원 | 115,200,000원 | 0원 | 44,802,010원 |
제시된 세 회차 모두 남동농업협동조합 채권최고액 115,200,000원은 전액 배당되는 구조입니다. 그러나 이는 등기채권 기준 배당 구조일 뿐, 선순위 전입자의 미확인 보증금까지 해결됐다는 뜻은 아닙니다. 유찰돼 매각가격이 내려가더라도 임차보증금이 확인되기 전에는 총 취득부담이 얼마나 줄어드는지 정확히 계산할 수 없습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이은순 임대차 확인. 보증금, 점유 범위, 실제 거주 여부, 확정일자, 배당요구 여부를 원본 서류와 현장에서 확인해야 합니다.
- 대항력 단정 금지. 전입일은 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 현재 단계에서는 ‘대항력 가능·미상’으로 보는 것이 안전합니다.
- 실질취득가 재계산. 임차보증금이 확인되면 낙찰가에 승계되는 미배당 보증금을 합산해 총 취득부담을 다시 계산해야 합니다.
- 농지취득자격증명. 목록3에 필요한 증명을 매각결정기일까지 제출할 수 있는지 사전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 원상회복 위험. 목록3에 원상회복명령 가능성이 기재돼 있으므로 담당 행정기관 확인이 필요합니다.
- 제시외물건 구분. 매각 포함되는 제시외 건물과 제외되는 ㄹ, ㅁ, ㅂ의 위치·이용관계를 현장에서 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 농지 관련 서류를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘선순위 전입자와 농지 절차’가 승부처
이 사건은 말소기준권리와 후순위 소멸관계만 보면 복잡하지 않습니다. 2021.08.13 남동농업협동조합 근저당 이후의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 하지만 2001.03.06 전입한 이은순의 보증금이 미상이어서 매수인 인수 가능성을 닫을 수 없고, 목록3의 농지취득자격증명 제출 의무와 원상회복명령 가능성도 존재합니다.
따라서 이 물건은 감정가 254,820,630원이나 향후 유찰가격만 보고 가격 메리트를 판단할 대상이 아닙니다. 먼저 선순위 전입자의 실제 임대차관계와 승계 가능 금액을 확인하고, 농지취득자격증명 발급 가능 여부까지 확인한 뒤에야 실질취득비용을 계산할 수 있습니다. 등기부는 단순하지만, 점유와 농지 절차는 미확정인 사건입니다.
