광주지방법원 2026타경30871. 용봉동 도나우270 102동 12층 1203호 아파트입니다. 이 사건의 핵심은 임차인이 없어서 단순한 물건이 아니라, 대항력 있는 임차권이 존재하지만 현재 매각가에서는 전액 배당되어 인수액이 0원이 되는 구조라는 점입니다. 임차권자 김동욱은 보증금 160,800,000원, 주민등록일 2022.03.24, 확정일자 2021.09.01이며 배당요구도 확인됩니다. 경매개시결정은 2026.03.25이고, 임차인의 전입이 그보다 앞서므로 대항력이 인정되는 자료입니다.
현재 매각가 269,000,000원 가정 배당표에서는 집행비용 4,566,000원을 먼저 제외한 뒤 임차인 보증금 160,800,000원이 전액 배당됩니다. 그 결과 신청채권자 주택도시보증공사에는 103,634,000원이 배당되고, 매수인이 승계할 임차보증금은 0원으로 계산되어 있습니다. 제공된 1회·2회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30871 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 북구 용봉동 1475 용봉동 도나우270 102동 12층1203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 아파트 · 17층 중 12층 · 아파트로 이용중 |
| 전용면적 | 56.9432㎡ |
| 소유자 | 주식회사심산건설 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 269,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 160,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권이 핵심
2016.06.03 설정된 우리은행 근저당은 등기부상 이미 말소되어 있습니다. 이후 김동욱의 주택임차권이 2024.09.05 등기됐고, 주민등록일은 2022.03.24로 2026.03.25 강제경매개시결정보다 빠릅니다. 따라서 이 임차인은 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구에 따른 우선변제권도 행사하는 구조입니다. 2026.05.26 국민건강보험공단 압류는 경매개시결정 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다.
| 임차인 | 사용부분 | 보증금 | 주민등록 / 확정일자 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김동욱 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 160,800,000원 | 2022.03.24 / 2021.09.01 | 대항력 有 우선변제 현재 인수 0원 |
② 시세 비교 — 신건 최저가가 비교 거래보다 높다
용봉동도나우270은 230세대, 2016.05.27 준공 단지입니다. 비교 면적은 56.9432㎡이며, 확인된 실거래 표본은 1건입니다. 최신 거래는 2022.05, 56.94㎡ 4층, 255,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 56.94㎡ | 4 | 255,000,000원 |
| 비교 기준 | 56.9432㎡ | 1건 | 255,000,000원 |
현재 최저매각가 269,000,000원은 이 실거래 기준액의 105.5%입니다. 즉 제공된 시장자료 기준으로는 신건 가격을 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 더구나 비교 거래가 1건뿐이고 최신 거래월도 2022.05이므로, 이 수치 하나를 현재 시장가격으로 단정하기보다 실제 입찰 직전의 추가 거래 확인이 중요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 269,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,566,000원 |
| 1. 임차인 김동욱 보증금 | 160,800,000원 | 160,800,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 160,800,000원 | 103,634,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가에서는 임차인 보증금 160,800,000원이 전액 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 103,634,000원이 배당되어 57,166,000원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 2회 유찰까지 인수액 0원
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 269,000,000원 | 103,634,000원 | 57,166,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 215,200,000원 | 50,587,200원 | 110,212,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 172,160,000원 | 8,149,760원 | 152,650,240원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 광주광역시 북구 용봉동 소재 용봉제 동측 인근으로, 아파트·단독주택·상업용 부동산이 함께 있는 주상혼용지대입니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 용이하고 인근에 시내버스 승강장이 있어 제반 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 17층 건물 중 12층 1203호이며, 기본적인 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
- 도로. 단지 남측 및 동측 양면이 도로에 접하고 동측으로 단지 진입로가 개설되어 있습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역이며 소로2류·중로2류에 접하고 전통상업보존구역에 포함됩니다. 공시지가는 979,700원/㎡입니다.
- 단지. 용봉동도나우270은 230세대, 2016.05.27 준공 단지입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차권 원본 확인. 김동욱의 보증금 160,800,000원, 주민등록일 2022.03.24, 확정일자 2021.09.01, 배당요구 관계를 등기부와 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당 구조 확인. 현재 계산에서는 임차인 보증금이 전액 배당되어 인수 0원이지만, 실제 배당은 집행비용·당해세 등으로 달라질 수 있으므로 최종 배당순위를 확인해야 합니다.
- 시세 표본 보강. 확인된 거래는 2022.05의 255,000,000원 1건뿐입니다. 신건 최저가 269,000,000원과 비교할 최신 거래를 추가 확인하는 것이 중요합니다.
- 민간임대주택 등기 확인. 2022.11.21 민간임대주택등기가 있으며 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 내용이 등기되어 있습니다.
- 소유권 제한 관련 등기 확인. 소유권보존 등기에는 임차인의 동의 없이 제한물권 설정이나 압류·가압류·가처분 등 소유권 제한 행위를 할 수 없다는 금지사항등기가 부기되어 있습니다.
- 현장 확인. 감정자료상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 실제 점유·인도 상태는 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다.
맺으며 — “대항력 임차인 = 무조건 인수”는 아니다
이 물건에는 보증금 160,800,000원의 대항력 있는 임차권자가 존재합니다. 그러나 현재 매각가 269,000,000원 기준 배당에서는 임차보증금이 전액 회수되어 매수인 인수는 0원입니다. 제공된 1회 유찰 215,200,000원, 2회 유찰 172,160,000원 시나리오에서도 인수액은 0원으로 계산됩니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 확인된 실거래 기준액은 255,000,000원이고 현재 최저가는 그 105.5%입니다. 따라서 현 시점 자료만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 이 사건은 권리구조 자체보다 실제 배당 확정과 현재 시세 재확인이 입찰 판단의 핵심입니다.
