의정부지방법원 2026타경170. 철원군 김화읍 학사리 564의 창고시설과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 감정평가상 건물은 일반철골구조 일반철골조지붕 단층 창고시설이고, 토지는 창고용지 1,160㎡입니다. 소유자는 이성순, 말소기준권리는 2021.09.07 설정된 철원새마을금고의 근저당권 채권최고액 96,000,000원입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 2025년 포천세무서장 처분의 압류는 2025.03.19 해제되어 2025.03.20 등기상 말소됐고, 2026.04.10 철원새마을금고가 임의경매를 신청했습니다. 임차인 김명수의 전입일은 말소기준권리보다 약 1년 8개월 늦은 2023.05.10이므로 대항력은 없습니다. 보증금 5,000,000원은 낙찰자가 승계하는 금액으로 계산되지 않으며, 배당표상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경170 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 김화읍 학사리 564 · 도로명 강원특별자치도 철원군 김화읍 김화로 495-4 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 창고로 이용 중 · 토지 1,160㎡ |
| 건물구조 | 일반철골구조 일반철골조지붕 단층 창고시설 · 판넬 마감 · 샤시창호 · 전기설비 |
| 소유자 | 이성순 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 180,430,000원 / 180,430,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 철원새마을금고 / 83,008,300원 |
| 말소기준 | 2021.09.07 철원새마을금고 근저당권 · 채권최고액 96,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 임차, 인수는 0원
말소기준은 2021.09.07 철원새마을금고 근저당권입니다. 그 뒤 2023.05.10 김명수가 창고를 사용하며 전입했고, 조사된 보증금은 5,000,000원, 월 차임은 400,000원입니다. 전입이 말소기준보다 늦으므로 대항력 없음으로 정리되며, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 사용 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김명수 | 창고 | 2023.05.10 | 5,000,000원 / 400,000원 | 대항력 없음 | 우선변제 미상 | 승계 0원 |
김명수는 보증기관의 대위·승계 신고가 아니라 실제 임차인 1명으로 조사됐습니다. 확정일자와 배당요구 여부는 확인되지 않아 우선변제 여부는 단정하지 않습니다. 다만 매수인에 대한 대항력은 없으므로 보증금 5,000,000원을 실질취득금액에 더하지 않습니다.
③ 가격 판단 — 신건 감정가를 시세로 보지는 않는다
현재 회차는 유찰 0회의 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 180,430,000원입니다. 이 사건에서 확인되는 가격 기준은 감정가와 회차별 최저가이며, 실거래 가격 수치에 근거한 비교는 제시되지 않습니다. 따라서 180,430,000원이 시세보다 저렴하다고 표현할 근거는 없고, 응찰 전 창고·토지의 개별 거래가격을 별도로 확인하는 것이 핵심입니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 180,430,000원 | 0원 | 81,103,980원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 144,344,000원 | 0원 | 45,523,184원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 115,475,200원 | 0원 | 17,058,547원 | 0원 |
현재 회차부터 2회 유찰 가정까지 철원새마을금고의 채권최고액 96,000,000원은 전액 배당되는 시나리오이고, 세 회차 모두 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 이 회차표는 권리·배당 구조를 보는 자료이지, 해당 가격이 실제 시장가격 대비 싸다는 의미는 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 180,430,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,326,020원 |
| 1. 근저당 · 철원새마을금고 | 96,000,000원 | 96,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 81,103,980원 |
현재 회차 가정에서는 근저당권 채권최고액이 전액 배당되고 소유자 교부액이 81,103,980원으로 계산됩니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표·토지정보 기준)
- 입지. 김화초등학교 북서측 인근이며, 주위에는 농경지·창고·축사·주택 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 감정평가상 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 이용. 건물은 창고로 이용 중이며 토지는 지목이 창고용지, 토지이용상황은 답창고입니다. 토지면적은 1,160㎡입니다.
- 형상·접면. 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 ‘세로한면(불)’로 표시되어 있습니다.
- 용도지역. 계획관리지역이면서 성장관리계획구역에 포함됩니다.
- 제한사항. 가축사육제한구역과 제한보호구역(전방지역:25km)에 포함되며, 소하천구역에 접합니다.
- 공시지가. 24,300원/㎡입니다.
- 건축상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 비교. 최저가 180,430,000원을 곧바로 ‘시세’로 보지 말고 인근 창고·토지 실제 거래가격을 확인하세요.
- 임차인 명도. 김명수는 대항력이 없지만 현재 창고 사용관계가 조사되어 있으므로 점유상태와 실제 인도 일정을 확인하세요.
- 배당요구 확인. 김명수의 확정일자와 배당요구 여부가 확인되지 않으므로 최종 매각물건명세서와 배당요구 종기 관련 서류를 대조하세요.
- 매각 제외물 확인. 제시외구조물(ㄱ)과 천막(ㄴ)은 매각 제외이므로 현장에 남아 있는지, 사용에 영향이 있는지 확인하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역 외에 성장관리계획구역·가축사육제한구역·제한보호구역 조건을 실제 사용계획과 대조하세요.
- 일괄매각 범위. 토지와 창고시설은 일괄매각이므로 등기·현황·경계를 현장에서 맞춰보세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 가격과 활용성은 별도 검증”
이 사건의 권리 핵심은 분명합니다. 2021.09.07 철원새마을금고 근저당이 말소기준이고, 실제 임차인 김명수의 전입은 2023.05.10으로 늦어 대항력이 없습니다. 그래서 현재 신건 기준 실질취득은 180,430,000원, 매수인 인수는 0원입니다.
다만 이 물건은 창고시설과 1,160㎡ 토지의 일괄매각이고, 계획관리지역·성장관리계획구역· 가축사육제한구역·제한보호구역 등의 조건이 겹쳐 있습니다. 또 실거래 수치에 근거해 현재 최저가가 시세보다 낮다고 판단할 자료는 제시되지 않습니다. 따라서 이 물건의 판단 포인트는 ‘인수 0원’이라는 권리 안정성과 ‘180,430,000원이 실제 시장가격과 활용가치에 맞는가’라는 가격·용도 검증을 분리해서 보는 것입니다.
