광주지방법원 2026타경30875. 광주광역시 북구 용봉동 도나우270 제102동 제15층 제1504호 아파트입니다. 소유자는 주식회사심산건설이며, 주택도시보증공사가 158,290,000원을 청구하면서 강제경매를 신청했습니다. 이 물건에서 권리분석의 출발점은 2016년 6월 3일 설정된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액이 14,719,680,000원에 달하지만 공동담보가 설정된 권리이므로, 이를 해당 호실만의 실제 대출잔액으로 해석해서는 안 됩니다.

임차인 문선웅은 임차권등기를 마친 상태이며 보증금은 160,800,000원입니다. 점유개시일은 2016년 6월 27일이지만 주민등록일은 2024년 8월 16일로 확인됩니다. 말소기준권리보다 전입신고가 늦어 대항력이 없는 것으로 분류됩니다. 따라서 보증금이 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 반면 민간임대주택 관련 등기와 공동담보 변경사항은 입찰 전 별도로 확인해야 할 부분입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 근저당과 임차권의 순서

말소기준권리는 2016년 6월 3일 우리은행 근저당권입니다. 그 이후 등기된 문선웅의 주택임차권과 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 소유권보존등기에 부기된 금지사항등기와 민간임대주택등기는 별도 성격의 등기이므로, 일반적인 후순위 금전채권과 동일하게 취급하지 말고 매각물건명세서 및 관계기관을 통해 말소·등록말소 여부와 매수인에게 미칠 영향을 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 보증금 160,800,000원, 대항력 없음

실제 임차인 1명. 문선웅은 배당요구를 신청했으며, 임차권등기 접수일은 2024.09.13입니다.

③ 시세 비교 — 신건 2.70억, 확인 거래가는 2.55억

용봉동도나우270은 230세대 규모의 아파트입니다. 확인된 동일 면적대 실거래는 2022년 5월 거래 1건으로, 전용 56.94㎡의 4층 세대가 255,000,000원에 거래되었습니다.

신건 최저매각가 270,000,000원은 확인된 거래가의 105.9%에 해당합니다. 과거 거래가와 비교하면 15,000,000원 높은 가격입니다. 따라서 해당 거래만을 근거로 신건이 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

같은 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수는 1.1회입니다. 다만 이 수치만으로 본건의 유찰 여부나 향후 낙찰가격을 단정할 수는 없습니다. 현재 가격과 유찰 후 가격을 나누어 검토하되, 새로운 시세 자료를 확보하는 것이 우선입니다.

④ 예상배당표 (매각가 270,000,000원 가정)

채권최고액을 적용한 단순 추정 배당입니다. 공동담보의 실제 피담보채권액과 배당관계에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영입니다.

신건 최저가 270,000,000원에 매각된다고 가정하면, 집행비용 4,580,000원을 제외한 265,420,000원이 우리은행에 배당되는 구조입니다. 이 추정에서는 후순위 신청채권자인 주택도시보증공사에 배당할 잔액이 없습니다. 채권자들의 미배당 합계는 14,612,550,000원으로 계산되지만, 이것이 매수인에게 승계되는 금액을 의미하지는 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 변하지 않는다

말소기준 이후의 임차권과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 제시된 회차별 시나리오에서 매수인 예상 인수액은 모두 0원입니다. 다만 채권자에게 배당되지 않는 금액은 매각가격이 내려갈수록 증가합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 광주시립미술관 동측 인근에 위치하며, 주변에는 아파트와 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재합니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하며 인근에 간선도로와 노선버스정류장이 소재합니다. 남측과 동측의 왕복 2차선 포장도로에 접하고 동측 도로로 진입할 수 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물의 15층 세대로 남향입니다. 위생·급배수·난방·승강기·화재탐지·소화전 설비가 구비되어 있습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역 및 전통상업보존구역에 해당합니다. 공시지가는 979,700원/㎡이며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
• 임대주택 관련 사항. 민간임대주택 등록 및 금지사항등기가 존재합니다. 임대사업자의 의무와 등록말소 여부 등은 별도로 확인해야 합니다.
• 환금성. 총 230세대 규모이며 확인된 동일 면적대 실거래 표본은 1건입니다. 거래 표본이 부족하므로 실제 환금성을 단정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 공동담보 원본 확인. 우리은행 채권최고액 14,719,680,000원과 을구 1-1번 변경사항, 공동담보목록 제2016-654호를 대조하고 본건 배당에 적용되는 실제 채권액을 확인하세요.
• 민간임대주택등기 확인. 갑구 1-1번 금지사항등기와 갑구 1-2번 민간임대주택등기의 법적 처리 및 등록말소 가능 여부를 매각물건명세서와 관계기관에서 확인하세요.
• 임차인 전입·점유 확인. 문선웅의 최초 확정일자, 전입신고일, 임차권등기 및 현재 점유 상태를 원본으로 대조하세요.
• 배당관계 확인. 주택도시보증공사의 청구액 158,290,000원과 우리은행의 실제 피담보채권액 및 배당요구 관계를 확인하세요. 신청채권자라는 이유만으로 배당이 보장되는 것은 아닙니다.
• 시세 재검증. 2022.05 거래가 255,000,000원만으로 현재 가격을 확정하지 말고 최신 동일 면적대 거래, 호가, 층·향·상태 차이를 확인하세요.
• 관리비·명도. 공용부분 관리비 체납과 임차권등기 말소 및 실제 인도 가능 여부를 확인하고 관련 비용을 별도로 검토하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수액 0원과 가격 메리트는 별개다”

광주 용봉동 도나우270 1504호는 선순위 우리은행 근저당권을 기준으로 후순위 임차권이 소멸하는 구조입니다. 실제 임차인 문선웅의 보증금은 160,800,000원이지만 대항력이 없어 매수인 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 공동담보 근저당권의 변경 내역, 금지사항등기, 민간임대주택 등록 및 임차권등기 말소는 별도로 확인할 필요가 있습니다. 또한 신건 최저가 270,000,000원은 확인된 2022년 실거래가 255,000,000원보다 높으며, 최근 가격 흐름을 판단할 거래 표본도 부족합니다.

보증금 승계 부담은 낮지만, 가격과 특수등기 검증은 남아 있는 물건입니다. 입찰 판단은 최신 시세와 원본 권리관계 확인을 마친 뒤에 이루어져야 합니다.