의정부지방법원 2026타경206. 의정부시 가능동 아리띠애 101동 8층 801호입니다. 사건 용도는 근린시설로 분류돼 있지만, 감정평가상 실제 이용상태는 오피스텔입니다. 등기상 소유자는 조인복이고, 말소기준권리는 2021.10.15 설정된 주식회사신한은행 근저당권 채권최고액 218,400,000원입니다. 그 뒤의 경기신용보증재단 가압류, 제이비우리캐피탈주식회사 가압류, 국민건강보험공단 압류, 국 압류, 임의경매개시결정, 의정부시 압류는 모두 매각으로 소멸하는 구조로 정리돼 있습니다.
다만 권리가 단순하다는 것과 가격이 확실히 저렴하다는 것은 별개의 문제입니다. 최근 거래자료는 2025.01의 228,000,000원 1건뿐이고, 거래면적은 52.96㎡입니다. 비교 대상 면적은 72.15㎡로 표시돼 있어 동일 면적 비교가 성립하지 않습니다. 최저가가 거래금액보다 15,000,000원 낮다는 사실은 확인되지만, 그 차이를 그대로 할인폭으로 해석해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경206 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 의정부시 가능동 704-26 아리띠애 101동 8층801호 |
| 용도 / 이용상태 | 근린시설 · 감정평가상 오피스텔 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상9층 건 중 8층 801호 |
| 소유자 | 조인복 |
| 감정가 / 최저가 | 213,000,000원 / 213,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사신한은행 / 196,934,439원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준권리는 2021.10.15 주식회사신한은행 근저당권입니다. 이후 등기된 경기신용보증재단 가압류 28,500,000원, 제이비우리캐피탈주식회사 가압류 6,101,775원과 각 압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2024.05.14 삼성카드 가압류 13,308,894원은 2024.08.05 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 93.4%지만 동일 면적 거래가 아니다
아리띠애의 확인된 최근 거래는 2025.01 · 52.96㎡ · 3층 · 228,000,000원 1건입니다. 최근 12개월 평균도 동일하게 228,000,000원이며 최신 거래 역시 228,000,000원입니다. 현재 최저매각가 213,000,000원은 이 금액의 93.4%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.01 | 52.96㎡ | 3 | 228,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 52.96㎡ | 1건 | 228,000,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 213,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,782,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 218,400,000원 | 209,218,000원 |
| 3. 가압류 · 경기신용보증재단 | 28,500,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈주식회사 | 6,101,775원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 채권자 총 청구액은 253,001,775원, 총 예상배당은 209,218,000원, 미배당은 43,783,775원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 213,000,000원 | 209,218,000원 | 43,783,775원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 170,400,000원 | 167,214,400원 | 85,787,375원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 136,320,000원 | 133,611,520원 | 119,390,255원 | 0원 |
유찰되면 후순위 채권자의 미배당액은 커지지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 회차에서는 신청채권자 청구액 196,934,439원에 대해 충족으로 표시돼 있고, 1회·2회 유찰 시에는 미충족으로 표시돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경민대학교 남동측 인근이며, 주변은 오피스텔·다세대주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하1층/지상9층 건물 중 8층 801호이며 승강기·위생·급배수·소화전 설비가 있습니다.
- 도로. 북동측 약 6미터, 남측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 1,801,000원/㎡, 토지면적은 1,139.9㎡입니다.
- 단지 자료. 아리띠애는 17세대, 준공일은 2021.07.16로 표시돼 있습니다. 최근 확인 거래는 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유관계 재확인. 신고된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서의 점유자·전입 여부를 원본으로 확인해야 합니다.
- 실거래 직접 비교 주의. 228,000,000원 거래는 52.96㎡이고 비교 대상 면적은 72.15㎡입니다. 93.4%라는 비율만으로 저평가라고 판단하기 어렵습니다.
- 세금 압류 확인. 국민건강보험공단·국·의정부시 압류가 있어 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 근린시설이고 감정평가상 오피스텔로 이용중입니다. 공부상 용도와 실제 이용상태를 원본 서류에서 대조해야 합니다.
- 배당표 한계. 현재 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 계산입니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격 판단은 한 번 더
이 사건의 핵심은 말소기준 이후 권리가 정리되고 매수인 인수액이 0원이라는 점입니다. 권리 자체는 비교적 단순합니다. 반면 가격은 신건 213,000,000원이 최근 거래 228,000,000원의 93.4%로 보이지만, 최근 거래가 단 1건이고 면적도 52.96㎡로 비교 대상 72.15㎡와 다릅니다. 따라서 “최근 거래보다 낮다”는 사실과 “동일 조건 대비 싸다”는 판단을 구분해야 합니다. 여기에 임대관계 미상과 세금 관련 압류를 원본으로 확인한 뒤 입찰가를 판단하는 것이 이 사건의 핵심입니다.
