의정부지방법원 2026타경235. 양주시 장흥면 일영리 더포레스트빌 102동 4층 402호, 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이영일이고, 2022.05.26 수협은행이 채권최고액 276,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 서울특별시노원구·의정부시·서울특별시동대문구의 압류, 수협은행의 임의경매개시결정, 도봉구(서울특별시의 압류가 이어졌으며 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
다만 권리관계가 단순하다는 이유만으로 가격까지 매력적이라고 볼 수는 없습니다. 이 물건은 0회 유찰 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 285,000,000원입니다. 시장 자료에는 비교 가능한 실거래 금액이 확인되지 않으므로, 현재 최저가를 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경235 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 양주시 장흥면 일영리 58-8 더포레스트빌 102동 4층402호 |
| 도로명주소 | 경기도 양주시 장흥면 권율로89번길 20-19 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 중 4층 402호 |
| 소유자 | 이영일 |
| 감정가 / 최저가 | 285,000,000원 / 285,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 수협은행 / 303,418,988원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
등기상 현재 경매의 기준이 되는 권리는 2022.05.26 수협은행 근저당권입니다. 그보다 앞선 서울서부신용협동조합의 근저당권은 등기부상 이미 말소됐습니다. 말소기준 이후의 압류 및 수협은행 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 실거래 확인 전에는 가격 판단 보류
더포레스트빌 102동은 8세대, 사용승인일은 2022.05.11로 확인됩니다. 시장 자료에 표시된 대상 면적은 59.66㎡이지만, 비교 가능한 최근 실거래 금액과 마지막 낙찰금액은 확인되지 않습니다.
따라서 현재 최저매각가 285,000,000원이 시장가격보다 낮은지 높은지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 전체 평균이나 오래된 고가 거래를 대신 끌어와 가격 메리트를 부여하는 것도 적절하지 않습니다. 실제 입찰가 판단은 동일·유사 면적의 최근 거래를 확보한 뒤 해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 285,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,790,000원 |
| 2. 을구 3번 근저당권 · 수협은행 | 276,000,000원 | 276,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,210,000원 |
현재 회차 285,000,000원 가정에서는 수협은행 채권최고액 기준 276,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 4,210,000원으로 계산됩니다. 매수인 인수는 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
④ 유찰 시 배당 변화
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 285,000,000원 | 276,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 228,000,000원 | 224,008,000원 | 51,992,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 182,400,000원 | 179,046,400원 | 96,953,600원 | 0원 |
유찰이 진행되면 수협은행의 미배당액은 커지지만, 제공된 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다. 즉 후순위 채권의 미배당과 매수인의 인수는 별개의 문제입니다. 낙찰가가 낮아져 채권자가 전액 배당받지 못하더라도 그 부족분을 매수인이 자동으로 떠안는 구조는 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 장흥면행정복지센터 북동측 근거리에 위치하며, 주위는 연립·다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 본건까지 차량출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 4층 건물 중 4층 402호이며, 전기·위생·급·배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
- 도로. 북서측 및 북동측으로 폭 약 6미터 내외 도로에 접합니다.
- 토지. 2필지 일단의 사다리형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 497.0㎡입니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거형,장흥09)·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·성장관리권역에 해당합니다.
- 공시지가. 331,100원/㎡로 확인됩니다.
- 공부와 차이. 해당사항 없음. 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유·임대관계 확인. 별도 임차인 신고 내역은 확인되지 않지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 전입·확정일자·보증금 유무를 원문으로 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 압류 4건 중 당해세에 해당하는 금액이 있는지 확인해야 실제 배당순위와 잔여액을 판단할 수 있습니다.
- 신건 가격 검증. 감정가·최저가 285,000,000원과 비교할 최근 실거래 금액이 없으므로 동일·유사 면적의 최신 거래를 별도로 확보해 가격을 검증해야 합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 228,000,000원, 2회 유찰 시 182,400,000원으로 계산돼 있으므로 회차별 가격과 실제 시세를 함께 비교해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·세금 관련 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘점유·세금·시세 확인’이 승부처
이 물건은 등기 구조 자체는 비교적 명확합니다. 2022.05.26 수협은행 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 임대관계가 미상이고 세금 압류가 존재하므로 실제 점유와 당해세 여부를 확인해야 합니다.
가격은 더 신중해야 합니다. 현재 285,000,000원은 신건 최저가지만 비교 가능한 최근 실거래가 확인되지 않습니다. 따라서 이 금액을 두고 싸다거나 비싸다고 단정할 수 없습니다. 이 사건은 등기상 권리구조 확인을 마친 뒤, 점유·세금·실거래 시세를 추가 확인하는 것이 핵심입니다.
