광주지방법원 2026타경30876. 나주혁신도시 내 한빛타워주1동 6층 602호로, 감정평가상 근린생활시설입니다. 현재 소유자는 한국화이며 2016.04.28 소유권을 이전받았고, 같은 날 광주농업협동조합이 채권최고액 276,900,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다. 2026.03.25 광주농업협동조합의 신청으로 임의경매가 개시됐으며, 등기상 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 등기만 보고 끝내기 어렵습니다. 감정평가 현황상 공부의 602호가 조립식 칸막이로 602-1호·602-2호·602-3호로 나뉘어 있고, 602-2호는 사무소인 가원엔지니어링이 이용 중입니다. 602-1호와 602-3호에는 집기 등이 있지만 임대 여부를 확인하지 못한 것으로 조사됐습니다. 권리상 인수 산정액은 0원이더라도 점유자의 실제 전입·사업자등록 시점과 계약관계 확인 전에는 인수위험을 완전히 닫을 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30876 |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 나주시 빛가람동 279-1 한빛타워주1동 6층 602호 |
| 물건종류 / 이용 | 근린시설 · 감정평가상 근린생활시설(602-2호 사무소 이용) |
| 소유자 | 한국화 (2016.04.28 소유권이전 · 거래가액 319,635,113원) |
| 감정가 / 최저가 | 260,000,000원 / 260,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주농업협동조합 / 474,596,056원 |
| 말소기준권리 | 2016.04.28 광주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 276,900,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기는 단순, 점유는 별도 확인
등기부에서는 2015년 아시아신탁주식회사 명의 신탁등기가 있었으나 2016.03.10 말소됐습니다. 이후 한국화가 2016.04.28 소유권을 취득했고, 같은 날 설정된 광주농업협동조합 근저당이 말소기준입니다. 2026.03.25 경매개시결정은 그보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 등기부 기준으로 매수인에게 그대로 존속하는 권리는 확인되지 않습니다.
② 임차·점유관계 — ‘대항력 없음’과 ‘미상’을 구분
| 이름 / 점유부 | 전입일 | 보증금 / 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이자은 · 601호 | 2023.02.08 | 10,000,000원 / 500,000원 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 주식회사 가원엔지니어링 · 602-2호 | 미상 | 3,000,000원 / 250,000원 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
| 임희주 | 2021.05.27 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 나유금 | 2022.07.15 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 유한회사 만성, 김동선 | 2024.12.16 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 알수없음 · 주거 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
이자은·임희주·나유금·유한회사 만성, 김동선은 확인된 전입일이 모두 말소기준일인 2016.04.28 이후여서 대항력은 없습니다. 반면 주식회사 가원엔지니어링과 신원이 확인되지 않은 주거 점유자는 전입일이 확인되지 않아 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다. 보증금이나 확정일자가 확인되지 않은 점유자를 대항력 있는 임차인으로 단정할 수도 없고, 반대로 인수위험이 없다고 단정해서도 안 됩니다.
③ 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 동일·유사 물건의 최근 실거래 자료가 확인되지 않습니다. 따라서 신건 최저가 260,000,000원이 시세 대비 저렴한지, 적정한지, 비싼지를 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 감정가가 현재 최저가와 같다는 사실은 경매 진행 단계만 보여줄 뿐 가격 메리트의 근거가 아닙니다.
참고로 소유자의 2016.04.28 등기상 거래가액은 319,635,113원이지만, 현재 시점의 최근 시장가격 자료가 아니므로 이를 근거로 현 최저가가 싸다고 평가해서는 안 됩니다. 감정평가도 주변을 근린생활시설 중심의 상업·업무지대로 보면서 성숙도는 낮은 편이라고 기재하고 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,440,000원 |
| 1. 근저당 · 광주농업협동조합 | 276,900,000원 | 255,560,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 260,000,000원 가정 시 근저당권 배당 부족액은 21,340,000원입니다. 1회 유찰가 208,000,000원에서는 72,612,000원, 2회 유찰가 166,400,000원에서는 113,629,600원으로 늘어납니다. 이 미배당액은 채권자 측 부족액이며 곧바로 매수인 인수액을 뜻하지 않습니다. 현재 배당계산상 매수인 인수는 0원이지만, 대항력 미상 점유관계는 별도 확인이 필요합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 나주혁신도시 내 빛가람동 행정복지센터 남동측 인근으로, 근린생활시설이 주종을 이루는 상업·업무지대입니다. 다만 감정평가상 지역 성숙도는 낮은 편입니다.
- 교통. 나주혁신도시에 이르는 간선도로망이 정비돼 있고 차량 접근이 용이하며, 인근에 시내버스정류장이 있어 제반 교통상황은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 이용. 근린생활시설로 이용 중이며 602-2호는 사무소(가원엔지니어링)로 확인됐습니다. 건물은 철근콘크리트조 8층 건물이고 사용승인일은 2015.05.26입니다.
- 도로·토지. 일반상업지역·지구단위계획구역·혁신도시개발예정지구이며 북측 왕복 6차선, 남측 왕복 2차선 도로, 서측 보행자도로와 접합니다. 공시지가는 2,581,000원/㎡입니다.
- 현황 차이. 공부상 602호 한 동이지만 실제로는 조립식 칸막이로 602-1호·602-2호·602-3호로 구분돼 있습니다. 위반건축물 표시는 확인되지 않았으나 공부와 현황의 차이는 존재합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 602-2호 가원엔지니어링 확인. 전입일이 확인되지 않아 대항력 판정이 불가능합니다. 보증금 3,000,000원·월세 250,000원 계약의 실제 개시시점과 점유개시일을 확인해야 합니다.
- 신원 미상 주거 점유자 확인. 전입일·보증금이 확인되지 않아 대항력 가능·미상 상태입니다. 매각물건명세서와 현장조사를 다시 대조해야 합니다.
- 602-1·2·3호 점유 분리 확인. 공부상 하나의 602호가 현황상 세 구획입니다. 각 구획의 점유자·임대차·인도범위를 개별 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 최근 실거래 자료가 없으므로 감정가 260,000,000원만 보고 가격 메리트를 판단하지 말고 근린시설 임대수익·공실·주변 거래를 별도 확인해야 합니다.
- 배당 부족액과 인수액 구분. 현재 회차 근저당 미배당 21,340,000원은 채권자 부족액입니다. 이를 매수인 인수금으로 혼동하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서와 실제 점유관계를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 등기보다 ‘점유 확인’이 승부처
이 사건의 말소기준권리는 명확합니다. 2016.04.28 광주농업협동조합 근저당이 기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당계산도 매수인 인수액을 0원으로 잡고 있습니다. 다만 이 결론을 그대로 확정하기에는 전입일 미상 점유자 2건이 남아 있습니다. 특히 602호가 현황상 세 구획으로 나뉘고 602-2호는 실제 임대 중이어서, 이 사건은 등기보다 각 구획의 점유개시·계약관계 확인이 더 중요합니다.
가격 측면에서도 최근 실거래 근거가 없어 신건 최저가 260,000,000원이 시세보다 싸다고 말할 수 없습니다. 감정평가상 주변 상업·업무지대의 성숙도도 낮은 편입니다. 따라서 이 물건은 “등기상 소멸관계는 비교적 명확하지만, 점유와 가격 검증이 끝나야 입찰 판단이 가능하다”는 유형으로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
