의정부지방법원 2026타경70052. 강원특별자치도 철원군 철원읍 화지리 415-11 소재 물건으로, 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정평가상 이용상태는 단독주택입니다. 토지는 대 192.0㎡이고 감정평가에는 조적조 스라브지붕 2층 건물로 기재돼 있습니다. 현재 소유자는 오수진이며, 2014.02.03 소유권을 취득한 같은 날 철원새마을금고 앞으로 채권최고액 48,100,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
이후 2026.01.13 주식회사 오케이저축은행을 채권자로 하는 강제경매개시결정이 등기됐고, 신청채권자 청구금액은 23,056,409원입니다. 예상배당표에서는 집행비용, 철원새마을금고 근저당, 신청채권자 청구액을 모두 배당하고도 소유자 교부액이 남아 현재 회차 미배당액과 매수인 인수액이 모두 0원으로 계산됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경70052 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 강원특별자치도 철원군 철원읍 화지리 415-11 · 금학로413번길 18 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 |
| 토지 | 대 192.0㎡ · 제2종일반주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 건물 | 조적조 스라브지붕 2층 · 위생·급배수·난방시설 |
| 소유자 | 오수진 |
| 감정가 / 최저가 | 118,542,200원 / 118,542,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 오케이저축은행 / 23,056,409원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
| 매각 비고 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2014년 근저당
현재 권리분석의 기준점은 2014.02.03 철원새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 48,100,000원이며 공동담보로 화지리 415-11 토지가 기재돼 있습니다. 2026.01.13 강제경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤에 등기됐고, 데이터상 매각으로 소멸하는 권리로 분류돼 있습니다.
② 임차·점유 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
| 구분 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|
| 신고된 임차인 없음 | 해당 없음 | 해당 없음 | 0원 |
별도 신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가의 기타참고사항에는 “임대관계는 미상”으로 기재돼 있습니다. 따라서 점유자가 확인되지 않은 상태를 곧바로 대항력 있는 임차인으로 볼 수는 없고, 반대로 실제 점유·임대관계를 현장에서 확인하기 전까지 점유 리스크를 완전히 배제하는 것도 적절하지 않습니다.
③ 회차별 배당 구조 — 2회 유찰까지 미배당 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 118,542,200원 | 71,156,409원 | 0원 | 44,926,200원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 94,833,760원 | 71,156,409원 | 0원 | 21,570,343원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 75,867,008원 | 71,156,409원 | 0원 | 2,944,993원 |
현재 회차뿐 아니라 1회 유찰·2회 유찰 시나리오에서도 채권자 총 청구액 71,156,409원이 전액 배당되는 구조로 계산돼 있습니다. 신청채권자 주식회사 오케이저축은행의 청구액 23,056,409원 역시 각 시나리오에서 전액 충족되며, 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
④ 예상배당표 (매각가 118,542,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 (약 매각가의 2.1% 추정) | - | 2,459,591원 |
| 2. 을구 8번 근저당권 · 철원새마을금고 | 48,100,000원 | 48,100,000원 |
| 3. 갑구 5번 경매개시결정 · 주식회사 오케이저축은행 | 23,056,409원 | 23,056,409원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,926,200원 |
현재 회차 예상배당 기준 채권자 미배당은 0원이며 매수인 인수도 0원입니다. 소유자 잔여는 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않은 값으로 실제 배당에서는 변동될 수 있습니다.
⑤ 입지·물건 상태 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 화지10리사무소 남측 인근이며, 주위는 전·답·임야·농가주택·창고·근린생활시설 등이 혼재하는 기존 주택지대입니다.
- 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택으로 이용 중입니다.
- 건물. 조적조 스라브지붕 2층 건으로 외벽 적벽돌 등, 내벽 몰탈·벽지·일부 타일, 샤시 창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생 및 급·배수설비와 난방시설이 갖춰져 있습니다.
- 토지. 대 192.0㎡, 평지·사다리형·세로한면(가), 공시지가 86,600원/㎡입니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 도로에 접하고, 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 없음으로 기재돼 있고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2014.02.03 을구 8번 철원새마을금고 근저당권과 공동담보 토지 범위를 등기 원본에서 다시 대조하세요.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자와 점유 원인을 확인하세요.
- 제시외 건물. 일괄매각·제시외 건물 포함 조건이므로 매각대상 범위와 현황을 확인하세요.
- 회차별 자금계획. 현재 118,542,200원, 1회 유찰 시 94,833,760원, 2회 유찰 시 75,867,008원의 시나리오가 제시돼 있습니다.
- 배당 변동요소. 소유자 잔여액은 당해세·임차인 최우선변제 미반영 기준이므로 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 점유와 매각범위가 확인 포인트
이 사건의 권리 구조는 비교적 선명합니다. 2014.02.03 철원새마을금고 근저당이 말소기준이고, 2026.01.13 강제경매개시결정은 그 뒤에 있습니다. 현재 회차부터 2회 유찰 시나리오까지 예상배당상 채권자 미배당은 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 권리가 단순하다고 해서 확인할 것이 없는 물건은 아닙니다. 감정평가상 임대관계가 미상이고, 매각 조건에는 일괄매각·제시외 건물 포함이 명시돼 있습니다. 따라서 이 사건은 등기상 인수 위험보다 실제 점유관계와 매각대상 범위의 현장 확인이 더 중요한 유형입니다. 현재 최저가는 감정가와 동일하므로 가격 매력 역시 권리 안전성과 별도로 판단해야 합니다.
