💰 347,000,000원 📊 102.4% 🧾 인수 0원 🏢 평균 유찰 0.7회
광주지방법원 2026타경30877. 광주 광산구 신가동 ‘신창6차호반베르디움’ 603동 14층 1401호 아파트입니다. 감정평가상 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 18층 건물의 14층입니다. 현재 소유자는 임현주이고, 말소기준권리는 2023.11.22. 설정된 중흥새마을금고의 채권최고액 300,000,000원 근저당입니다. 이후 2025.04.17. 설정된 주식회사엔씨파이낸스대부의 근저당과 두 건의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 이 사건은 “임차인이 없으니 점유 문제도 없다”고 단정하면 안 됩니다. 임차인 신고 내역은 없지만 감정 현장조사에서는 폐문 및 이해관계인 부재로 임대여부 미상으로 확인됐습니다. 따라서 현재 자료상 인수액은 0원이지만, 실제 점유자·전입관계는 입찰 전에 매각물건명세서와 현황조사 원본을 다시 대조하는 것이 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30877 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 신가동 1048 신창6차호반베르디움 603동 14층 1401호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.9429㎡ · 18층 건물 중 14층 |
| 소유자 | 임현주 |
| 감정가 / 최저가 | 347,000,000원 / 347,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 엔씨파이낸스대부 / 30,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.11.22. 중흥새마을금고 근저당권 · 채권최고액 300,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
말소기준은 2023.11.22. 중흥새마을금고 근저당권입니다. 이 근저당은 2026.07.22. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기됐습니다. 이후 2025.04.17. 주식회사엔씨파이낸스대부 근저당과 2026.04.01., 2026.09.08. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 높은 신건
신창6차호반베르디움은 590세대, 사용승인일 2005.11.08.의 아파트입니다. 비교 대상은 전용 84.94㎡·84.98㎡대의 최근 실거래 12건이며, 최근 12개월 평균은 338,791,666원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.94㎡ | 7 | 370,000,000원 |
| 2026.01 | 84.98㎡ | 6 | 340,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 8 | 309,000,000원 |
| 2026.01 | 84.94㎡ | 5 | 340,000,000원 |
| 2025.12 | 84.98㎡ | 15 | 337,500,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 15 | 348,000,000원 |
| 2025.11 | 84.98㎡ | 9 | 340,000,000원 |
| 2025.10 | 84.94㎡ | 14 | 310,000,000원 |
| 2025.07 | 84.98㎡ | 10 | 355,000,000원 |
| 2025.06 | 84.94㎡ | 15 | 314,000,000원 |
| 2025.06 | 84.94㎡ | 15 | 314,000,000원 |
| 2025.05 | 84.98㎡ | 13 | 388,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 338,791,666원 |
실거래 범위는 309,000,000원~388,000,000원이고, 최신 거래는 2026.03. 370,000,000원입니다. 따라서 신건 최저가 347,000,000원은 최신 거래보다는 낮지만, 가격 판단의 우선 기준인 최근 12개월 평균 338,791,666원보다 높으며 비율은 102.4%입니다. 최근 평균을 웃도는 만큼 현재 회차를 시세보다 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 347,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,658,000원 |
| 1. 근저당 · 중흥새마을금고 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사엔씨파이낸스대부 | 39,000,000원 | 39,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,342,000원 |
현재 회차 347,000,000원 가정에서는 채권최고액 기준 채권 339,000,000원이 전액 배당되고 소유자 잔여는 2,342,000원으로 추정됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 배당은 변동될 수 있습니다.
신청채권자의 사건 청구액은 30,000,000원이고, 을구 11번 근저당의 채권최고액은 39,000,000원입니다. 현재 배당 시나리오에는 해당 근저당 채권최고액 39,000,000원이 반영되어 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 선창초등학교 서측에 인접하며, 부근은 대규모 아파트단지·단독주택·학교시설·근린생활시설 등으로 형성된 주거지대입니다.
- 교통. 간선도로와 접근이 용이하고 인근 도로망이 정비되어 있어 일반적인 교통상황은 무난한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 사용승인일 2005.11.08., 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 18층 건물 내 14층 1401호입니다.
- 설비. 위생·난방·도시가스·승강기·소화전·화재탐지설비가 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·제1종지구단위계획구역·택지개발촉진지구이며, 토지는 사다리형의 공동주택 부지로 이용 중입니다.
- 도로. 동측 및 남측 도로에 2면이 접합니다.
- 공시지가. 963,600원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 위반건축물. 위반사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 최저가 347,000,000원은 최근 12개월 평균 338,791,666원의 102.4%입니다. 최근 평균보다 높은 신건을 시세보다 싸다고 판단하지 마세요.
- 최신 거래도 함께 확인. 최신 실거래는 2026.03. 370,000,000원으로 신건 최저가보다 높습니다. 평균과 최신 거래가 서로 다른 신호를 주므로 개별 층·상태를 함께 비교해야 합니다.
- 임차·점유 재확인. 임차인 신고 내역은 없지만 현장조사에서는 폐문 및 이해관계인 부재로 임대여부가 미상입니다.
- 말소기준권리 확인. 2023.11.22. 중흥새마을금고 근저당이 말소기준이며, 2026.07.22. 주식회사새마을금고자산관리회사로 이전등기됐습니다.
- 배당 변동 가능성. 현재 배당표는 집행비용과 등기상 채권을 기준으로 한 추정이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
- 유찰 시나리오. 시나리오상 1회 유찰 시 277,600,000원, 2회 유찰 시 222,080,000원입니다. 실제 매각조건은 법원 공고로 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.
맺으며 — “인수 0원과 가격 메리트는 별개”
등기 권리 구조는 비교적 단순합니다. 2023.11.22. 말소기준 근저당 이후의 권리는 매각으로 소멸하고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 현장조사상 임대여부는 미상이라 점유 확인을 생략할 수 없습니다.
가격은 더 분명합니다. 신건 최저가 347,000,000원은 최근 12개월 평균 338,791,666원의 102.4%로 평균 시세보다 높습니다. 최신 거래 370,000,000원보다는 낮지만, 최근 평균을 웃도는 이상 현재 회차를 “시세보다 싸다”고 볼 근거는 부족합니다. 이 사건의 핵심은 말소관계 확인보다 점유 확인과 입찰가격 통제에 있습니다.
