광주지방법원 2026타경30878. 등기상 물건은 수완2차숲안애아파트 204동 4층 401호이고, 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립주택)으로 기재되어 있습니다. 4층 건물의 4층 401호이며 내부계단을 통한 다락방 복층구조가 있습니다. 소유자 윤경은 2020.12.14. 소유권을 이전받았고 당시 거래가액은 435,000,000원입니다. 같은 날 광주농업협동조합이 채권최고액 364,800,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 현재 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 합자회사동서주류 근저당, 국민건강보험공단 압류, 광주신용보증재단·신용보증기금· 소상공인시장진흥공단 가압류, 국 압류, 제일주류합자회사 근저당, 임의경매개시결정이 이어집니다. 제공된 권리판정상 이들 권리는 매각으로 소멸하고, 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 별도의 임차인 신고내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계가 미상이라고 기재되어 있어, 현장 점유관계 확인 없이 ‘임차인 없음’으로 단정하는 것은 피해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30878 |
|---|---|
| 소재지 | 광주광역시 광산구 장덕동 1105 수완2차숲안애아파트 204동 4층 401호 |
| 용도 | 사건 표기 아파트 · 감정평가 이용상태 도시형생활주택(단지형연립주택) |
| 면적 / 구조 | 비교면적 84.6315㎡ · 지상 4층 건물의 4층 · 내부계단을 통한 다락방(복층구조) |
| 소유자 | 윤경 · 2020.12.14. 소유권이전 · 거래가액 435,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 542,000,000원 / 542,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 광주농업협동조합 / 357,628,667원 |
| 말소기준권리 | 2020.12.14. 을구 5번 광주농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 364,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수 0원, 점유는 확인 필요
과거 2016.03.02. 설정된 주재산 전세권 290,000,000원은 2018.04.30. 해지로 말소됐고, 2018.04.27. 삼성생명보험주식회사 근저당권 108,000,000원도 2018.10.08. 해지로 말소됐습니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2020.12.14. 광주농업협동조합 근저당권입니다. 그 이후의 근저당·압류·가압류와 경매개시결정은 제공된 등기 판정상 매각으로 소멸합니다.
② 시세 비교 — 신건 542,000,000원은 최근 시세보다 높다
수완2차숲안애 동일 비교면적 84.63㎡의 실거래 표본은 12건입니다. 전체 평균은 417,000,000원이지만, 2024.03. 545,000,000원과 2025.01. 550,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 가격 판단에서는 최근 흐름을 우선해야 합니다. 제공된 최근 12개월 평균은 345,000,000원, 최신 거래는 2026.03. 320,000,000원이고, 최근 구간이 이전 구간보다 -23.8% 낮은 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 84.63㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2026.01 | 84.63㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 2025.09 | 84.63㎡ | 3 | 330,000,000원 |
| 2025.05 | 84.63㎡ | 3 | 370,000,000원 |
| 2025.01 | 84.63㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 2025.01 | 84.63㎡ | 4 | 550,000,000원 |
| 2024.10 | 84.63㎡ | 2 | 377,000,000원 |
| 2024.03 | 84.63㎡ | 4 | 545,000,000원 |
| 2024.02 | 84.63㎡ | 3 | 384,000,000원 |
| 2023.11 | 84.63㎡ | 2 | 419,000,000원 |
| 2023.10 | 84.63㎡ | 2 | 419,000,000원 |
| 2023.06 | 84.63㎡ | 3 | 380,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 4건 | 345,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 417,000,000원 |
현재 최저매각가 542,000,000원은 전체 실거래 평균 417,000,000원의 130.0%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균 345,000,000원의 157.1%입니다. 따라서 신건 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 저가 매수 구간으로 해석할 수 없습니다. 최신 거래 320,000,000원과도 상당한 가격 차이가 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 542,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,820,000원 |
| 2. 근저당 · 광주농업협동조합 | 364,800,000원 | 364,800,000원 |
| 3. 근저당 · 합자회사동서주류 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 4. 가압류 · 광주신용보증재단 | 31,694,516원 | 31,694,516원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금 | 26,388,895원 | 26,388,895원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 15,025,168원 | 15,025,168원 |
| 7. 근저당 · 제일주류합자회사 | 40,000,000원 | 40,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 41,271,421원 |
현재 회차 가정에서는 채권자 청구총액 492,908,579원이 전액 배당되는 모형이고, 소유자 잔여는 41,271,421원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 배당표에는 당해세·임차인 최우선변제가 미반영되어 있고, 등기상 국민건강보험공단 및 국 압류의 금액도 제시되지 않아 실제 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 입지. 광주광역시 광산구 장덕동 성덕고등학교 동측 인근이며, 주변은 아파트단지·연립주택·학교·공원 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고, 감정평가상 일반적인 교통상황은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 이용상태. 사건상 용도 표기는 아파트이나 감정평가 이용상태는 도시형생활주택(단지형연립주택)이며, 내부계단을 통한 다락방 복층구조가 있습니다.
- 규제·토지. 제2종일반주거지역, 지목 대, 토지면적 11,977.4㎡, 공시지가 1,006,000원/㎡입니다. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지·거래. 수완2차숲안애는 76세대, 사용승인 기준 2015.11.03.이며 실거래 표본은 12건입니다. 최근 12개월 평균 345,000,000원, 최신 거래 320,000,000원, 최근 추세 -23.8%로 가격 흐름은 하락 방향입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실제 점유자 확인. 임차인 신고내역은 없지만 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 현황 점유자와 전입·임차관계를 직접 대조해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 417,000,000원보다 최근 12개월 평균 345,000,000원과 최신 거래 320,000,000원을 우선 기준으로 보아야 합니다.
- 유찰 가격도 재검토. 1회 유찰 가정 433,600,000원과 2회 유찰 가정 346,880,000원 모두 최신 거래 320,000,000원보다 높고, 2회 유찰 가격도 최근 평균 345,000,000원 아래가 아닙니다.
- 압류 채권 확인. 국민건강보험공단과 국의 압류가 등기되어 있으나 금액이 제시되지 않았습니다. 실제 배당 시 조세·공과금 관련 채권액과 우선순위를 다시 확인해야 합니다.
- 용도·구조 확인. 사건상 아파트 표기와 감정평가상 도시형생활주택(단지형연립주택) 이용상태, 다락방 복층구조를 현장과 공부에서 재확인해야 합니다.
- 매각 직전 등기 대조. 매각기일은 2026.10.06.입니다. 입찰 직전 최신 등기사항과 매각물건명세서·현황조사 내용을 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 인수 0원이어도 가격은 별도 판단
이 사건은 등기 흐름만 보면 말소기준이 명확하고, 현재 배당모형상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 감정평가상 임대관계가 미상이라 점유 확인을 생략할 수는 없습니다. 더 큰 변수는 가격입니다. 실질취득액 542,000,000원은 최근 12개월 평균 345,000,000원의 157.1%이고, 최신 거래 320,000,000원보다 높으며 최근 추세도 -23.8%입니다. 2회 유찰 가정가 346,880,000원조차 최근 12개월 평균 345,000,000원보다 낮지 않습니다. 따라서 이 물건은 등기상 인수위험은 낮지만, 현재 회차의 가격 매력은 낮고 점유관계 확인이 필요한 사건으로 보는 것이 데이터에 부합합니다.
