의정부지방법원 2026타경70083. 경기도 양주시 고암동 메디타운 지층 비102호에 대한 임의경매입니다. 현 소유자는 주식회사엠케이씨티개발원으로, 2022년 5월 11일 거래가 1,220,221,200원에 소유권을 취득했습니다. 같은 날 주식회사신한은행이 채권최고액 1,080,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이 신한은행 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 등기된 국세·지방세 압류 4건과 현재 임의경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 기존 가처분과 선순위 진접농업협동조합 근저당은 해당 호실 등기부상 이미 말소 처리된 상태입니다.

다만 현재 경매신청채권자는 유에스제십이차유동화전문 유한회사이며, 등기에는 양도인이 신한은행으로 표시되어 있습니다. 근저당권의 채권승계 및 실제 배당수령권자는 입찰 전 확인해야 합니다.

권리 소멸 구조와 별개로, 대장상 금융업소인 공간이 임시관리실로 사용되고 있고 감정평가 당시 이해관계인 부재로 내부를 직접 확인하지 못했다는 점이 중요합니다. 등기상 인수액 0원은 명도 부담이나 내부 상태의 안전성을 보증하지 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 선후관계

권리분석의 출발점은 2022년 5월 11일 을구 3번 신한은행 근저당권입니다. 채권최고액은 1,080,000,000원이며 매각으로 소멸할 권리입니다.

이에 앞서 설정되었던 진접농업협동조합의 채권최고액 6,000,000,000원 근저당권은 2022년 5월 11일 일부포기를 원인으로 이 호실 등기에서 말소 처리되었습니다. 동일건설 주식회사의 가처분 2건 역시 등기부상 말소되었습니다. 따라서 이들 과거 권리를 현재 인수채무로 합산해서는 안 됩니다.

말소기준 이후에는 의정부세무서장, 의정부시, 인천광역시 남동구, 양주시의 압류가 차례로 등기되었습니다. 이 압류들은 매각으로 소멸 예정이지만, 조세채권의 법정기일·당해세 여부에 따라 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.

② 가격 분석 — 감정가와 시세를 구분해야 한다

현재 감정가는 1,209,000,000원이고, 첫 매각기일의 최저매각가도 같은 금액입니다. 소유자가 2022년에 취득할 당시 등기상 거래가액은 1,220,221,200원입니다.

그러나 과거 소유권 거래가액은 현재의 적정 매매가격과 동일하지 않습니다. 해당 호실의 최근 실거래, 유사 근린시설의 매매사례 및 임대수익을 확인하지 않은 상태에서 감정가 대비 할인 여부나 가격 메리트를 단정할 수 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,209,000,000원 가정)

채권최고액을 기준으로 산정한 단순 배당 추정입니다. 실제 채권액과 배당수령권자는 채권승계 관계 확인이 필요합니다. 국세·지방세 압류채권의 실제 세액과 배당순위, 당해세 및 최우선변제는 반영되지 않았으므로 소유자 잔여액과 채권자별 배당액은 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시나리오 — 채권 미배당이 확대된다

현재 신건에서는 추정 집행비용을 공제한 뒤 근저당 채권최고액 기준 1,080,000,000원이 전액 배당되는 시나리오입니다. 반면 유찰로 매각가격이 내려가면 채권자 미배당액이 발생합니다.

1회 유찰 시 채권 미배당액은 124,872,000원, 2회 유찰 시에는 316,377,600원으로 확대됩니다. 다만 이는 채권자의 미회수 예상액이지 매수인이 인수할 금액이 아닙니다. 각 회차의 예상 인수액은 0원으로 산정되어 있습니다.

아울러 위 시나리오는 단순 추정치이므로 실제 집행비용, 세금 우선배당, 채권액 및 배당순위에 따라 채권자 미배당액이 달라질 수 있습니다. 유찰 후의 가격 역시 시세 확인 없이 저렴하다고 단정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 양주시 고암동 덕정고등학교 북동측 인근입니다. 주변에는 아파트 단지, 각급 학교와 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
• 건물 구조. 철골철근콘크리트구조, 콘크리트지붕 건물입니다. 외벽은 외장 석재 및 강화유리 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅 마감 등이며 위생·급배수·전기설비가 설치되어 있습니다.
• 토지 및 도로. 인접 토지와 등고 평탄한 5필 일단의 부정형 토지로, 근린생활시설 부지로 이용 중입니다. 남측으로 대로와 접합니다.
• 용도지역. 자연녹지지역 및 성장관리계획구역에 해당하며, 성장관리권역·가축사육제한구역·상대보호구역· 배출시설설치제한지역 등의 제한사항이 있습니다.
• 공부상 용도와 이용상태. 대장상 금융업소이지만 현황은 임시관리실입니다. 실제 영업 가능성, 사용 권원 및 향후 활용방안을 확인해야 합니다.
• 지층 특성. 공부상 지층이나 남측 정면에 주출입구가 있습니다. 감정평가는 현황을 기준으로 이루어졌으므로 실제 출입 동선과 가시성은 별도 확인이 필요합니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 이해관계인이 부재하여 내부구조와 이용상태는 건축물현황도 등을 기초로 평가되었습니다. 실제 내부구조 및 이용상황은 다를 수 있습니다.
• 환금성. 근린시설은 실제 사용 목적과 임대수요, 영업 가능성 및 투자수익에 따라 수요가 달라질 수 있습니다. 이 호실의 최근 거래가격과 임대수익 확인이 선행되어야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 최신 등기부 재확인. 을구 3번 근저당과 현재 압류, 경매개시결정 이후의 권리변동 여부를 확인하세요.
• 채권승계 확인. 최초 근저당권자는 신한은행이지만 현재 경매신청채권자는 유에스제십이차유동화전문 유한회사입니다. 채권양도 및 실제 배당수령권자 관계를 확인하세요.
• 조세채권 확인. 의정부세무서장, 의정부시, 인천광역시 남동구, 양주시 압류에 관한 실제 세액·법정기일·당해세 여부를 확인하세요.
• 점유자 및 명도. 임시관리실의 실제 사용 주체와 점유 권원을 확인하고, 인도 및 명도에 필요한 절차를 검토하세요.
• 내부 실사. 건축물현황도와 실제 내부구조·시설 상태·사용 현황의 일치 여부를 확인하세요.
• 용도 확인. 금융업소로 등재된 공간을 임시관리실로 사용하는 현황과 향후 사용하려는 용도의 적법성을 확인하세요.
• 출입구 확인. 공부상 지층과 실제 남측 정면 출입구의 차이를 현장에서 확인하고 이용 편의성과 접근성을 검토하세요.
• 가격 검증. 유사 근린시설의 최근 매매사례와 임대료, 공실 가능성 및 실제 수익성을 비교해 감정가 1,209,000,000원의 적정성을 검토하세요.
• 미납 관리비. 관리실 사용 현황과 관리비 체납 여부, 공용부분 관리비의 승계 가능성을 확인하세요.
• 매각조건 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서를 최신 원본으로 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — 권리는 소멸 예정, 가격과 현장은 아직 검증이 필요하다

이 물건은 2022년 신한은행 근저당을 말소기준으로, 후순위 압류와 경매개시결정이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞선 가처분과 근저당도 등기부상 말소되어 예상 인수액은 0원입니다.

그러나 가격 판단은 별개입니다. 최저매각가 1,209,000,000원이 현재 시장에서 적정한지 판단할 실거래 비교 근거가 확인되지 않았습니다. 더욱이 대장상 금융업소이지만 임시관리실로 사용되고 있고, 내부 실사에도 제한이 있었습니다.

국세·지방세 압류 4건은 매각으로 소멸할 예정이지만, 실제 조세 우선배당 여부에 따라 예상배당액이 달라질 수 있습니다. 실제 점유 관계와 채권승계 관계 역시 원본 확인이 필요합니다.

결론은 권리 소멸 구조와 가격 메리트를 구분하는 것입니다. 현재 확인된 권리만으로는 인수액이 발생하지 않지만, 신건의 가격 경쟁력은 확인되지 않았습니다. 가격·현장·점유·세금 배당을 검증한 후 입찰을 판단해야 하며, 유찰이 발생하더라도 최저가 인하만으로 저가 매수라고 단정해서는 안 됩니다.