광주지방법원 2026타경30884. 전라남도 담양군 월산면 중월리 637 소재 물건입니다. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지로 표시되어 있고, 감정 이용상태는 단독주택이며 조사시점 현재 공실로 기재돼 있습니다. 건물은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 및 기타지붕의 2층 건물이고, 토지는 507.7㎡의 대지입니다.
권리구조는 비교적 단순합니다. 2023.03.14 광주하남신용협동조합 근저당권이 설정됐다가 2023.08.11 해지로 말소됐고, 같은 날 신천4동새마을금고의 채권최고액 564,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 권리가 말소기준이며, 2026.03.30 임의경매개시결정은 그 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 광주지방법원 2026타경30884 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 전라남도 담양군 월산면 중월리 637 · 중방1길 40 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정 이용상태 단독주택(조사시점 현재 공실) |
| 토지 | 대 507.7㎡ · 계획관리지역 · 단독 이용 · 완경사 · 정방형 · 세로각지(가) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 철근콘크리트지붕 및 기타지붕 · 2층 |
| 소유자 | 김선임 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 728,096,020원 / 728,096,020원 (신건) |
| 사건 청구액 | 705,736,150원 |
| 말소기준 근저당 | 신천4동새마을금고 · 채권최고액 564,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
확인된 임차인 신고는 없습니다. 감정 이용상태는 조사시점 현재 공실이고, 임대관계는 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 자료에서 매수인이 승계하는 임차보증금은 확인되지 않으며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 모든 회차에서 0원입니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교 자료가 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 평균·최근 12개월 평균·최신 거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가이자 현재 최저가인 728,096,020원이 시장가격보다 낮은지 높은지를 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 권리상 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 728,096,020원입니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 근저당 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 728,096,020원 | 564,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 582,476,816원 | 564,000,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 465,981,452원 | 458,921,637원 | 105,078,363원 |
1회 유찰 가격인 582,476,816원까지는 집행비용을 공제한 뒤에도 채권최고액 564,000,000원이 전액 배당되는 계산입니다. 2회 유찰 가격 465,981,452원에서는 근저당 배당액이 458,921,637원으로 줄어 105,078,363원의 미배당이 발생합니다. 다만 이 미배당액은 매수인 인수액이 아니며, 시나리오상 매수인 인수는 계속 0원입니다.
③ 예상배당표 (매각가 728,096,020원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 9,680,960원 |
| 2. 근저당 · 신천4동새마을금고 | 564,000,000원 | 564,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 154,415,060원 |
현재 회차 가정에서는 근저당 채권최고액이 전액 배당되고 소유자 잔여액은 154,415,060원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산이며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·토지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 전라남도 담양군 월산면 중월리 소재 ‘중방마을’ 북서측 인근이며, 주위는 마을·농경지·임야 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 남측으로 담장로가 통과하며, 감정평가상 교통사정은 보통입니다.
- 이용상태. 감정평가상 단독주택이며 조사시점 현재 공실입니다.
- 구조·설비. 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 및 기타지붕의 2층 건물로, 위생 및 급배수설비와 난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 지목은 대, 면적은 507.7㎡이며 계획관리지역입니다. 토지이용상황은 단독, 지형은 완경사·정방형, 도로접면은 세로각지(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역이며 가축사육제한구역(모든가축 제한지역-300m)으로 기재돼 있습니다.
- 공시지가. 107,100원/㎡입니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 재확인. 조사시점 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 매각물건명세서와 현황조사서 원문에서 점유자·전입·배당요구 여부를 최종 확인하세요.
- 용도 확인. 사건상 용도는 연립/다세대 + 토지, 감정 이용상태는 단독주택으로 기재돼 있습니다. 현장 건축물의 실제 용도와 공부 표시를 대조하세요.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없으므로 감정가 728,096,020원을 시세로 간주하지 말고, 인근 유사 단독주택·토지 거래와 현재 매물을 별도로 확인해야 합니다.
- 토지 조건. 계획관리지역·가축사육제한구역, 완경사·정방형·세로각지(가) 조건을 향후 이용 목적과 함께 확인하세요.
- 권리 원본 대조. 2023.08.11 신천4동새마을금고 근저당과 2026.03.30 경매개시결정, 기존 광주하남신용협동조합 근저당의 말소 여부를 최신 등기부에서 재확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘가격·현물 확인’이 승부처
이 사건은 현재 자료상 매수인 인수액이 0원이고, 말소기준권리 이후 권리도 매각으로 소멸하는 비교적 단순한 권리구조입니다. 현재 회차 실질취득액은 최저가와 같은 728,096,020원입니다. 다만 실거래 비교 자료가 없어 이 금액이 시장 대비 유리한지 판단할 근거가 없고, 사건상 용도와 감정 이용상태의 표현도 서로 다릅니다. 따라서 이 물건의 핵심은 권리 인수보다는 현장 용도·점유상태와 가격 적정성을 직접 확인하는 것입니다.
